제주 서귀포시 법환동 개발입지 토지경매 2025타경8668

사건개요

사건번호: 2025타경8668

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 대지

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 604

감정가: 505,250,000원

최저가: 353,675,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 1회

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 604 소재 대지 경매입니다. 토지면적은 208.73평으로 확인되며, 법원 자료상 토지매각으로 표시되어 있습니다. 감정가는 505,250,000원이고, 1회 유찰 후 최저가는 353,675,000원으로 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시, 관할법원은 제주지방법원입니다.

 

감정평가 자료에 따르면 대상 토지는 인접 도로와 필지 대비 대체로 등고·평탄한 자루형 토지이며, 현재 이용상태는 주거나지로 기재되어 있습니다. 현황상 나대지이고, 일부 토지에는 정원수가 식재되어 있으며 일부는 시멘트 포장되어 도로로 이용 중인 것으로 나타납니다. 본건 지상에 식재된 조경수는 매각에 포함된다는 내용도 확인됩니다.

 

토지 물건은 면적과 지목만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 일부 토지가 도로처럼 이용되고 있다는 점, 지적도상 도로와 현황 도로의 관계가 함께 언급된다는 점을 함께 보아야 합니다. 지적도상 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 폐도에 접하고, 현황상 남동측 일부 토지로 폭 약 3~4미터 내외의 콘크리트 포장도로가 지나가는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 차량 진입 가능 여부, 도로 이용관계, 인접 토지와의 경계는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

 

소재지는 서귀포시 법환동 일대입니다. 제주 지역 토지는 주변 도로, 지형, 경계, 인접 필지 이용상태에 따라 활용 가능성이 달라질 수 있습니다. 본건은 주거나지 상태로 표시되어 있으나, 실제 건축 가능 여부나 개발행위 가능성은 토지이용계획, 건축 조례, 도로 요건, 배수 및 기반시설 조건 등을 별도로 확인해야 합니다. 단순히 대지라는 이유만으로 건축 가능성을 단정하기는 어렵습니다.

 

물건 스펙만 보면 대지 208.73평, 최저가 353,675,000원, 감정가 대비 70% 수준으로 진행되는 사건입니다. 다만 가격만 보고 접근하기보다, 해당 토지의 정확한 경계와 도로 편입 여부, 실제 점유 상태, 인접 필지와의 관계를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 토지 경매에서는 공부상 내용과 현황이 다른 경우가 적지 않으므로, 감정평가서와 매각물건명세서만 보고 결론을 내리기보다 현장답사를 병행해야 합니다.

 

권리 및 점유 관련해서는 주의 깊게 볼 부분이 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 관련 내용이 기재되어 있고, 제시외 건물인 2층 주택 등은 실제 타지상인 법환동 604-1에 소재한다고 되어 있습니다. 다만 해당 건물이 본건 토지에 침범하는지, 604번지와 604-1번지 양 지상에 걸쳐 있는지 여부는 지적측량이 필요하다고 명시되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

현장에서 전화 연결된 임차인 김운준은 본건 토지 및 제시외 건물을 소유자들의 동의하에 관리하는 조건으로 무상임대차계약서를 작성했고, 아들 김대현 내외가 점유 사용하고 있다고 진술한 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 법원 자료에도 사실 여부는 확인할 수 없었다고 되어 있으므로, 점유관계는 단정하면 안 됩니다. 전입세대확인서 발급일인 2025년 9월 12일 기준으로 김대현이 제시외 건물의 전입세대주로 가족과 함께 등재되어 있다는 점도 함께 검토해야 합니다.

 

이 물건의 권리관계는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 사건인 서울중앙지방법원 2023가단5341249 판결정본까지 함께 확인하는 방식이 필요합니다. 원문상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 별도 서류 확인이 필요합니다. 말소기준권리, 인수되는 권리, 점유자의 대항 가능성, 무상임대차 주장 내용은 전문가 검토를 거쳐 판단하는 것이 적절합니다.

 

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토지 경매에서 명도 난이도는 단순히 건물이 없다는 이유로 낮다고 볼 수 없습니다. 본건은 주거나지로 표시되어 있으나 제시외 건물과 점유자 관련 진술, 전입세대 등재 내용이 함께 확인됩니다. 제시외 건물이 실제로 어느 필지에 위치하는지, 본건 토지에 침범하는지, 점유자가 본건 토지를 어떤 범위로 사용하고 있는지에 따라 인도 협의와 후속 절차가 달라질 수 있습니다. 따라서 명도 가능성과 기간, 비용은 자료 확인 전 단정하지 않는 것이 맞습니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 문제, 관리비 또는 사용료 성격의 비용, 명도 협의 문제가 원문 자료에 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 본건처럼 현황 도로 이용, 제시외 건물 위치, 전입세대, 무상임대차 진술이 함께 존재하는 사건은 입찰 전 서류 검토와 현장 확인, 필요 시 지적측량 가능성까지 고려해야 합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서에서 토지의 형태와 이용상태를 확인하고, 매각물건명세서에서 인수 가능성이 있는 권리와 점유 내용을 확인해야 합니다. 현장에서는 경계표지, 포장도로가 지나가는 위치, 정원수 식재 범위, 인접 필지와의 사용관계, 차량 접근성, 주변 건물과 담장 위치를 직접 살펴보는 것이 좋습니다. 토지이용계획확인원과 건축 관련 규제도 함께 확인해야 하며, 건축 목적이 있다면 관할 행정기관 확인이 필요합니다.

 

이번 제주 서귀포시 법환동 대지 경매는 면적과 최저가만 보면 관심을 가질 수 있는 토지 물건이지만, 제시외 건물과 점유관계, 도로 현황, 경계 확인이 중요한 사건입니다. 입찰자는 단순 가격 비교보다 실제 사용 가능 범위와 인수 위험을 먼저 따져야 합니다. 특히 타지상 건물로 기재된 제시외 건물이 본건 토지에 걸쳐 있는지 여부는 향후 활용성과 분쟁 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토사항을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 권리 및 점유 변동 여부를 최신 기준으로 재점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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