제주 서귀포시 중문동 물류동선 공장경매 2025타경102911

사건개요

사건번호: 2025타경102911

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 대지

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1612

감정가: 657,780,000원

최저가: 157,933,000원

매각기일: 2026.08.04 10:00

진행상태: 유찰 4회

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1612 소재 대지 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 174.54평이며, 건물은 매각 대상 면적으로 표시되어 있지 않습니다. 감정가는 657,780,000원, 최저가는 157,933,000원으로 확인되며, 진행 자료에는 4회 유찰 후 최저가가 감정가 대비 24% 수준까지 낮아진 것으로 기재되어 있습니다.

 

물건의 기본 성격은 토지매각입니다. 감정평가현황에는 부정형 평지로서 주거나지로 이용되고 있고, 일부에는 과수목이 식재된 것으로 적혀 있습니다. 매각물건명세서에는 현황이 나대지 상태이며 일부는 전으로 이용 중이고, 용도지역은 제2종 일반주거지역으로 표시되어 있습니다. 지상에 식재된 일부 감귤과수목 등은 토지에 포함해 평가된 것으로 기재되어 있으므로, 현장에서는 실제 식재 범위와 토지 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

이 물건에서 가장 먼저 보아야 할 부분은 토지 자체의 활용 가능성입니다. 제2종 일반주거지역이라는 점은 확인되지만, 실제 건축 가능 여부는 도로 접면, 지적 경계, 건폐율과 용적률, 기반시설, 인허가 제한, 주변 토지와의 관계를 종합해 검토해야 합니다. 원문에는 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태의 상세 내용이 충분히 드러나지 않고, 지적 및 건물개황도 참조로 표시되어 있어 토지이용계획확인원과 지적도, 현장 도로 상태 확인이 필요합니다.

 

입지 측면에서는 중문동이라는 지역명만으로 가치를 단정하기보다, 실제 접근성, 주변 주거지 형성 정도, 생활시설과의 거리, 도로 폭, 차량 진출입 가능성, 경사와 배수 상태를 직접 확인하는 방식이 적절합니다. 특히 토지는 같은 동 안에서도 도로 조건과 모양, 접도 여부에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 원문상 부정형 평지로 기재되어 있으므로, 경계가 불규칙한 토지에서 건축 배치와 사용 가능 면적이 어떻게 나오는지 별도 검토가 필요합니다.

 

권리관계 확인에서는 법정지상권 관련 문구가 핵심입니다. 매각물건명세서에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 해당 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 또한 일부 지상에 미등기 창고와 타인 소유 단독주택이 소재하며, 이 건물들이 본건 토지와 인접한 중문동 1613-2번지 및 중문동 1613번지 양 지상에 각 일부 소재하거나 일부 침범한 것으로 표시되어 있습니다. 이 내용은 단순한 토지 경매보다 검토 난도가 높아질 수 있는 부분입니다.

 

 

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제시외 건물이 매각 제외라면 낙찰 후 토지를 바로 온전히 사용하기 어려운 상황이 생길 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 표현은 낙찰자가 인수하게 될 수 있는 사용관계, 철거 가능성, 점유관계, 협의 가능성 등을 사전에 면밀히 살펴야 한다는 의미로 보아야 합니다. 현황조사서와 감정평가서에 지적측량이 필요하다고 기재된 만큼, 입찰 전에는 경계측량 가능성, 건물 침범 범위, 인접 필지 소유관계, 점유자 현황을 확인하는 절차가 중요합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료만으로는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리, 임차인과 점유자 문제, 관리비나 사용료 성격의 부담, 명도와 철거 협의 가능성이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 불분명 문구가 함께 확인되므로, 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 사건기록을 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 현황조사서의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다. 둘째, 토지 위 제시외 건물의 실제 위치와 점유자, 사용 형태를 현장에서 확인해야 합니다. 셋째, 토지 일부가 전으로 이용 중이라는 내용이 있으므로 실제 경작자나 관리 주체가 있는지 살펴야 합니다. 넷째, 건축 목적이 있다면 관할 관청을 통해 건축 가능성, 도로 요건, 개발행위나 농지 관련 제한 여부를 별도로 확인해야 합니다.

 

이 물건은 가격 하락 폭만 보고 접근하기보다는 토지 활용성, 제시외 건물, 법정지상권 가능성, 경계 침범 여부를 함께 판단해야 하는 서귀포시 중문동 대지 경매입니다. 목적이 실사용인지, 장기 보유인지, 향후 개발 검토인지에 따라 검토 기준이 달라질 수 있으므로 입찰 전 기준 가격과 예상 비용, 협의 가능성을 보수적으로 계산하는 것이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 관심 지역과 예산, 활용 목적을 기준으로 상담받아 보실 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 정보는 진행 중 변경될 수 있고, 권리관계나 점유 상태도 입찰 전후로 달라질 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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