제주 서귀포시 성산읍 개발입지 토지경매 2025타경8732

사건개요

사건번호: 2025타경8732

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 전

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 494 외

감정가: 430,341,000원

최저가: 301,239,000원

매각기일: 2026.08.04 화요일 10:00

진행상태: 유찰 1회, 일부 표기 확인 필요

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 일대에 소재한 토지 경매입니다. 원문상 지목은 전으로 확인되며, 전체 토지면적은 536.94평으로 표시되어 있습니다. 법원 자료에는 토지매각, 일괄매각으로 기재되어 있어 개별 필지별 이용 가능성뿐 아니라 전체 토지의 연결성, 진입 방식, 경계 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

 

감정가는 430,341,000원, 최저가는 301,239,000원으로 확인됩니다. 원문 상단에는 유찰 1회, 70%로 표시되어 있으나 상세 정보 일부에는 1 유찰, 2 유찰처럼 혼재된 문구가 보입니다. 따라서 입찰 전에는 법원 매각물건명세서와 사건 진행 내역에서 실제 최저매각가격, 유찰 횟수, 매각기일 변경 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 성산읍 시흥리 494 외로 보이며 원문에는 시흥리 494, 495 등 목록별 토지 현황이 함께 기재되어 있습니다. 토지 일부는 휴경상태의 전으로, 일부는 토지임야 상태로 표시되어 있습니다. 목록 2 지상에는 돌담이 소재한다고 되어 있고, 토지상의 수목은 토지에 포함 평가된 것으로 확인됩니다.

 

토지 형태는 인접토지 또는 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 부정형 토지는 활용 계획에 따라 장단점이 달라질 수 있으므로, 단순 면적만 보는 것보다 실제 경계, 도로 접속, 형상, 인접 토지와의 높이 차이, 배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 특히 휴경상태인 토지는 현재 사용 흔적이 적더라도 농지 관련 행정 요건과 원상 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

 

입지 확인 포인트로는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 고도지구 15m 이하, 토지거래계약에 관한 허가구역, 장애물제한표면구역, 하수처리구역 등이 원문에 기재되어 있습니다. 이 중 토지거래계약에 관한 허가구역은 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역으로 표시되어 있으나, 이것만으로 향후 개발 이익이나 시세 상승을 단정해서는 안 됩니다. 경매 참여 전에는 해당 구역의 허가 요건, 취득 목적, 이용 계획 제한, 행정 처리 가능성을 관할 관청에 직접 확인해야 합니다.

 

도로 조건도 중요한 확인 대상입니다. 목록 1은 지적상 맹지로 기재되어 있고, 목록 2와 3 토지를 통해 진입 가능한 것으로 보입니다. 목록 2는 지적상 북측으로 폭 약 2~3m 도로에 접하나 실제 북동측 경계까지 폭 약 4~5m 콘크리트 포장도로가 있어 이를 통해 진입한다고 되어 있습니다. 다만 일부 콘크리트 포장이 본건 토지에 포함되는지 여부는 육안상으로만 표시되어 정확한 경계는 지적측량이 필요하다고 적혀 있습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리분석 확인 포인트에서는 등기부상 말소기준권리, 압류·근저당·가압류 등 소멸 여부, 매각으로 인수되는 권리의 존재 여부를 반드시 별도로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 제공된 자료만으로 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 특히 토지는 현황상 사용 관계, 통행 문제, 경계 침범, 분묘나 시설물 존재 여부가 권리관계와 별개로 문제가 될 수 있으므로 등기부와 현장 확인을 함께 진행해야 합니다.

 

이 물건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지로 기재되어 있습니다. 원문에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 못하면 보증금 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관할 행정관서에 농취증 발급 가능성, 신청 시기, 필요 서류, 취득 목적의 적정성을 미리 확인하는 절차가 중요합니다.

 

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명도와 점유 관계는 자료상 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 토지 물건이라도 실제 경작자, 임차인, 무단점유자, 인접 토지 소유자의 사용 흔적, 통행 관행이 있을 수 있습니다. 휴경상태라는 표현만으로 점유 문제가 없다고 판단하기는 어렵고, 현장 방문을 통해 경작 흔적, 농자재, 울타리, 돌담, 차량 진입, 임시 시설물 여부를 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명, 토지거래허가구역, 장애물제한표면구역, 고도지구 같은 행정 제한은 낙찰 후 활용 계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 관련 공부를 전문가와 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 실제 매각 대상 필지와 면적이 원문 표시와 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 목록별 진입로와 도로 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 셋째, 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 관할 행정관서에 문의해야 합니다. 넷째, 토지거래허가구역에 따른 취득 목적과 허가 절차를 확인해야 합니다. 다섯째, 돌담과 수목, 콘크리트 포장 부분이 경계 안팎 어디에 위치하는지 지적측량 가능성을 고려해야 합니다.

 

성산읍 시흥리 토지는 제주 동부권 토지라는 점에서 관심을 받을 수 있지만, 경매에서는 기대감보다 확인 가능한 사실이 우선입니다. 특히 토지는 건물보다 현황과 공부상 내용의 차이가 투자 판단에 크게 작용할 수 있어, 현장답사 없이 서류만 보고 접근하는 것은 적절하지 않습니다. 이번 사건은 일괄매각, 농취증, 토지거래허가구역, 도로 및 경계 확인이 핵심 점검 항목입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 물건 종류, 활용 목적을 기준으로 상담받아 보시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 반드시 법원 비치 서류와 최신 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 경매 정보는 진행 중 변경될 수 있으므로 입찰 당일 전후의 기일 변경, 최저가 변동, 권리 변동 여부까지 최종 점검이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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