제주 서귀포시 대정읍 입지검토 토지경매 2025타경1250

사건개요

사건번호: 2025타경1250

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 토지

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 2149

감정가: 938,170,000원

최저가: 321,792,000원

매각기일: 2026.08.04(화) 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%

 

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 2149 소재 토지 경매입니다. 공부상 용도는 전으로 확인되며, 법원 자료상 토지면적은 1,233.90평입니다. 감정가는 938,170,000원이고, 현재 최저입찰금액은 321,792,000원으로 표시되어 있습니다. 유찰 3회가 확인되는 물건이므로 단순히 금액만 보고 접근하기보다 농지 취득 가능성, 현장 이용 상태, 권리관계, 향후 활용 목적을 함께 검토해야 합니다.

 

감정평가현황에 따르면 대상 토지는 인접 도로 및 주변 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형 토지로 기재되어 있고, 현재 전으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 토지 경매에서는 면적과 최저가도 중요하지만 실제 경계, 진입 여건, 배수 상태, 인접 토지와의 단차, 현황도로 존재 여부가 활용성을 크게 좌우할 수 있습니다. 특히 제주 지역 토지는 지목과 실제 이용 상태, 농지 관련 규제, 건축 가능 여부가 투자 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필수입니다.

 

이 물건은 농지취득자격증명이 필요한 것으로 기재되어 있습니다. 원문에는 최고가매수신고 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 한다는 취지의 안내가 포함되어 있습니다. 따라서 입찰 전 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 문의하는 것이 중요합니다. 농지취득자격증명은 단순 서류가 아니라 매각허가와 연결될 수 있는 핵심 확인사항이므로, 농지 이용계획서 작성 가능성 및 본인의 취득 자격을 사전에 검토해야 합니다.

 

입지 확인에서는 서귀포시 대정읍 영락리 일대의 주변 토지 이용 현황을 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 원문만으로는 인접 도로의 폭, 차량 진입 가능성, 포장 여부, 맹지 여부, 주변 기반시설 등이 구체적으로 드러나지 않습니다. 토지는 지도상 위치와 실제 현장이 다른 인상을 주는 경우가 많기 때문에, 현장 답사를 통해 도로 접면, 경계 말뚝, 주변 농로 이용 상황, 인접 필지와의 관계를 직접 확인해야 합니다.

 

토지활용 관점에서는 현재 전으로 이용 중이라는 점과 사다리형의 대체로 평탄한 토지라는 점이 기본 검토 요소입니다. 다만 전원주택부지, 농업용지, 장기 보유, 임대 활용 등 구체적 목적은 토지이용계획확인원, 건축 관련 부서 확인, 농지법상 제한, 도로 조건 확인 이후에 판단해야 합니다. 확인되지 않은 개발 호재나 향후 가치 상승을 전제로 입찰가를 산정하는 것은 피해야 합니다.

 

 

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권리분석에서는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서의 내용이 서로 맞는지 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나 구체적 내용은 제공 자료만으로 완전하게 확인하기 어렵습니다. 말소기준권리, 압류·근저당·가압류의 순위, 지상권이나 지역권 가능성, 분묘나 시설물 점유 여부는 반드시 최신 서류로 재확인해야 합니다.

 

명도 난이도 역시 단정하기 어렵습니다. 토지 물건이라고 하더라도 실제 경작자, 임차인, 무단 점유자, 시설물 설치자, 농작물 보상 문제 등이 존재할 수 있습니다. 현황조사서에 모든 점유관계가 빠짐없이 드러난다고 볼 수 없으므로, 주변 탐문과 현장 확인을 통해 실제 이용자를 파악하는 과정이 필요합니다. 특히 농지의 경우 경작 현황과 수확물, 임대차 여부가 분쟁으로 이어질 수 있어 사전 검토가 중요합니다.

 

리스크 점검도 별도로 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 정보는 계속 변경될 수 있고 입력 오류나 지적 관련 변경 가능성도 있으므로, 입찰 전 최신 등기부와 법원 비치 서류를 확인하고 전문가 상담을 통해 권리상 부담을 점검하는 것이 안전합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 기준으로 판단하지 말고 본인의 사용 목적과 자금 계획을 함께 정리해야 합니다. 취득세, 법무비용, 농지 관련 절차, 측량 가능성, 경계 확인 비용, 향후 관리비용까지 포함해 총투입비용을 계산하는 것이 좋습니다. 감정가 대비 최저가가 낮아 보이더라도 현장 여건과 법적 제한이 맞지 않으면 실제 활용성이 떨어질 수 있습니다.

 

매각기일은 2026년 8월 4일 화요일 오전 10시로 확인됩니다. 입찰을 검토한다면 매각기일 전까지 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 지적도 등을 다시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부도 관할 행정관서에 사전 문의하여 입찰 후 절차상 문제가 생기지 않도록 준비하는 것이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장점검, 입찰 전 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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