대전 서구 계룡로 배후수요 상업용건물경매 2024타경125564

사건개요

사건번호: 2024타경125564

관할법원: 대전지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 대전광역시 서구 계룡로 398, 3층에이-301호

감정가: 6,438,000,000원

최저가: 2,208,234,000원

매각기일: 2026.08.13 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰

 

이번 물건은 대전광역시 서구 갈마동 계룡로 398에 있는 근린상가 3층에이-301호입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 확인되며, 토지면적은 373.20평, 건물면적은 408.41평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 6,438,000,000원, 최저가는 2,208,234,000원이며, 최저가율은 감정가 대비 약 34% 수준으로 표시되어 있습니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 투자성이 확정되는 것은 아니므로 권리관계와 점유관계, 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.

 

건물 구조는 일반철골구조, 경량철골조 및 철근콘크리트슬라브지붕 3층 건물 중 3층에이-301호로 기재되어 있습니다. 원문에는 3층 면적 중 일부를 제외한 대부분을 합병해 3층에이 301호로 만들었고, 현재 보강한방병원이 의료시설로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 이 부분은 실제 호실 구분, 합병 범위, 건축물대장과 등기부의 표시 일치 여부, 불법 증축이나 용도상 제한 여부를 함께 살펴야 하는 항목입니다.

 

토지는 가장형의 완경사지로, 상업용 건물의 부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 계룡로 주소지라는 점에서 도로 접근성과 주변 상권 흐름은 현장에서 직접 확인할 필요가 있습니다. 원문에는 인접 도로상태와 세부 토지이용계획 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 입찰 전에는 토지이용계획확인서, 건축물대장, 현황 도로 접면, 주차 동선, 엘리베이터 이용 가능 여부, 병원 영업에 필요한 설비 상태 등을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

 

상가 물건은 면적과 감정가만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건처럼 병원 용도로 사용 중인 경우에는 내부 구조, 전기·수도·냉난방 설비, 소방시설, 간판 설치 상태, 공용부분 관리상태, 향후 임대 가능 업종 등을 함께 봐야 합니다. 현재 사용자가 실제 임차인인지, 점유자인지, 영업 중인 병원의 계약관계가 어떤지에 따라 명도와 인수 비용의 성격이 달라질 수 있습니다.

 

권리관계에서는 매각물건명세서와 현황조사서의 내용을 반드시 대조해야 합니다. 원문에는 전입세대확인서상 해당 주소의 세대주가 존재하지 않는다는 내용이 있으나, 상가건물임대차 현황서에는 안형수가 2020.03.03.자로 등재되어 있고, 세무서 직원에 의하면 안형수가 3층을 호실 구분 없이 임차했다고 되어 있습니다. 상가임대차에서는 사업자등록, 확정일자, 환산보증금, 대항력과 우선변제 가능성 등을 따져봐야 하므로 단순히 등재 여부만 보고 결론을 내리면 안 됩니다.

 

 

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특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라고 기재되어 있습니다. 일반적인 보증금 10% 물건과 달리 준비해야 하는 입찰보증금 규모가 커질 수 있으므로 자금계획을 보수적으로 잡아야 합니다. 최저가 2,208,234,000원을 기준으로 하면 보증금은 약 441,646,800원 수준이므로, 입찰 당일 보증금 준비 방식과 납부 오류 가능성도 사전에 점검해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가건물임대차 현황서에 임차인으로 보이는 내용이 있고 실제 의료시설로 이용 중인 물건은 영업시설 이전, 원상회복, 미납관리비, 공용부분 사용료, 간판과 내부 설비 소유권 문제까지 확인해야 합니다. 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 전문가와 함께 검토하는 절차가 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 병원 운영 여부, 임차인의 대항력 주장 가능성, 보증금 규모, 임대차계약서 존재 여부, 실제 점유 범위가 3층 전체인지 특정 호실인지에 따라 협의 방향이 달라질 수 있습니다. 현장 방문 시에는 영업 여부와 출입구, 내부 칸막이, 공용 복도, 승강기, 주차장, 관리사무소 확인을 함께 진행하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 감정가 대비 최저가만 보지 말고, 낙찰 후 실제 취득비용을 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 관리비 정산 가능성, 임대 재구성 기간, 공실 기간 등을 포함해야 실제 부담금이 보입니다. 상가 물건은 사용승인과 용도, 소방 기준, 의료시설 유지 가능 여부가 향후 활용성에 영향을 줄 수 있으므로 관련 공부 확인과 관할 행정기관 문의가 필요할 수 있습니다.

 

이 물건은 대전 서구 갈마동의 대형 근린상가 경매로, 면적 규모가 크고 현재 의료시설 이용 정황이 있는 만큼 단순 소액 입찰보다는 자금력과 사전 검토가 필요한 물건입니다. 재진행 물건이고 3회 유찰 이력이 확인되지만, 유찰 횟수는 가격 매력만을 의미하지 않습니다. 권리관계, 점유관계, 건물 상태, 향후 사용계획이 맞아야 입찰 판단이 가능합니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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