충남 태안군 남면 물류동선 공장경매 2023타경54035

사건개요

사건번호: 2023타경54035

관할법원: 대전지방법원 서산지원

물건종류: 양어장

소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 820

감정가: 17,292,694,000원

최저가: 5,918,249,000원

매각기일: 2026.08.04 화요일 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰

 

이번 물건은 충청남도 태안군 남면 신온리 일대에 위치한 양어장 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지매각이며, 총 토지면적은 58,225.81평으로 표시되어 있습니다. 감정가는 17,292,694,000원, 최저가는 5,918,249,000원으로 확인되며, 진행상태는 재진행입니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있어 일반적인 보증금 기준과 다를 수 있습니다.

 

물건의 현황은 대부분 양어장으로 파악됩니다. 원문에는 현황이 양식장, 구거, 도로 등으로 기재되어 있고, 육상해수양식업 및 수산종자생산업 등 축제식 양식장 허가를 득한 상태라고 되어 있습니다. 허가자는 김기술, 허가기간은 2022년 3월 14일부터 2027년 3월 13일까지로 표시되어 있습니다. 다만 허가의 승계 가능성, 실제 영업 지속 여부, 시설 사용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

 

토지는 여러 필지로 구성된 일괄매각 물건입니다. 각 필지의 공부상 지목과 실제 이용상태가 일부 다른 것으로 보이며, 원문에는 구거가 현황상 양식장으로 이용되는 부분, 잡종지가 양식장으로 이용되는 부분, 임야가 구거와 도로 등으로 이용되는 부분이 함께 기재되어 있습니다. 목록 24는 공부상 잡종지이나 현황은 주택부지로 표시되어 있고, 그 지상에는 농가주택이 소재하는 건부지와 부속 토지로 이용 중인 내용이 확인됩니다.

 

입지 측면에서는 태안군 남면 신온리의 대규모 양어장 부지라는 점이 핵심입니다. 일반 주거형 물건과 달리 단순 면적이나 가격만 보고 접근하기보다, 양식장 운영에 필요한 수질, 담수 상태, 배수 및 취수 구조, 진입로, 전기 설비, 작업 동선, 주변 토지와의 경계, 인허가 조건을 함께 확인해야 합니다. 특히 원문에는 본건 토지 대부분이 물이 채워진 상태라고 기재되어 있어 현장답사 시 실제 담수면, 제방, 도로, 구거 부분의 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

 

이 물건은 지상에 매각에서 제외되는 각종 시설물, 컨테이너, 비닐하우스, 관정 등이 소재한다고 되어 있습니다. 목록 24, 28, 29의 제시외 건물 및 창고 등도 매각에서 제외된다고 표시되어 있으며, 그로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 문구가 있습니다. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 제한을 감안한 가격으로 기재되어 있으나, 실제 낙찰 후 사용할 수 있는 범위와 철거 또는 사용 협의 가능성은 별도의 권리 확인과 현장 확인이 필요합니다.

 

권리관계에서 가장 주의할 부분은 임차인 겸 유치권자라고 주장하는 사람이 있다는 점입니다. 원문에는 김기술이 본건 토지 중 목록 24를 제외한 부분에 대해 임차인 겸 유치권자임을 주장한다고 되어 있습니다. 임차권 주장 내용은 주식회사레즐러와 매년 1억 5,000만 원에 임차하여 양어장에서 흰다리새우 등을 양식하고 있다는 진술로 기재되어 있습니다. 유치권 주장 내용은 토지 대금 8억 원 상당과 양어장 공사비, 전기자재 등 합계 20억 원 상당이라는 취지로 표시되어 있습니다.

 

 

소재지 지도

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다만 유치권은 주장만으로 확정되는 권리가 아닙니다. 점유의 계속성, 채권의 발생 경위, 목적물과 채권의 견련성, 점유의 적법성, 배제특약 여부, 소송 진행 상황 등을 종합적으로 보아야 합니다. 원문에는 현재 변호사를 선임하여 대전지방법원 서산지원에서 유치권 등 금액 인정 여부와 관련하여 재판 중이라고 진술한 내용이 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서뿐 아니라 관련 사건 진행 여부까지 확인해야 합니다.

 

말소기준권리와 인수 가능 권리도 별도 검토가 필요합니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목과 관련하여 지상 건물 소재로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 표시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 토지만 취득하더라도 지상 건물이나 시설물의 존재로 인해 사용, 수익, 처분에 제한을 받을 수 있다는 의미로 볼 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부는 건물의 소유관계, 토지와 건물의 동일 소유 여부, 저당권 설정 시점, 경매 원인 등에 따라 달라지므로 전문가의 검토가 필요합니다.

 

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리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차 중 대위변제, 채권자 신청, 권리변동, 기일 변경, 매각조건 변경이 발생할 수 있고, 소유권이전이 지연될 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한 임차인, 점유자, 유치권 주장자, 제시외 건물 소유자, 관리비 또는 시설 유지비 부담, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 양어장처럼 영업 시설과 토지가 결합된 물건은 단순 명도보다 시설물 귀속, 양식 중인 생물, 전기 및 급배수 설비, 허가 승계 문제가 함께 얽힐 수 있어 사전 상담이 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항은 명확합니다. 첫째, 법원에 비치된 매각물건명세서와 현황조사서를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 둘째, 등기사항전부증명서를 통해 말소기준권리와 인수될 수 있는 권리를 구분해야 합니다. 셋째, 감정평가서의 평가 전제와 제시외 건물, 시설물 제외 범위를 확인해야 합니다. 넷째, 현장답사를 통해 실제 경계, 진입로, 물이 찬 구역, 제방 상태, 점유자 사용 범위를 확인해야 합니다. 다섯째, 지적도와 실제 점유 현황이 일치하지 않는다는 원문 기재가 있으므로 필요 시 측량 가능성까지 검토하는 것이 좋습니다.

 

이 물건은 면적이 크고 용도가 특수한 양어장 물건인 만큼, 단순한 저가 매수 관점보다 사용 목적과 리스크 처리 능력을 먼저 따져야 합니다. 실사용을 검토하는 경우에는 양식업 운영 경험, 인허가 유지 가능성, 시설 보수비, 영업 재개 비용을 함께 봐야 합니다. 투자 관점이라면 향후 활용 가능성보다 현재 법적 제한과 점유관계를 우선 확인해야 하며, 확인되지 않은 개발 호재나 수익률을 전제로 판단해서는 안 됩니다.

 

제이옥션은 법원 경매 물건의 기초정보 확인, 권리관계 검토 방향, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 본 원고는 제공된 원문 자료를 바탕으로 한 사실 중심 정리이며, 최종 판단은 법원 서류와 현장 확인, 전문가 검토를 거쳐 진행해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞는 경매 물건을 함께 비교해 보는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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