대전 서구 도마동 상권접근성 수익형주택경매 2023타경6369

사건개요

사건번호: 2023타경6369

관할법원: 대전지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 대전광역시 서구 도마동 122-19

감정가: 1,122,166,620원

최저가: 549,862,000원

매각기일: 2026.08.04 화요일 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%

 

이번 물건은 대전광역시 서구 도마동 122-19에 소재한 근린주택 경매 건입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 원문상 제시외 건물도 포함되는 것으로 확인됩니다. 감정가는 1,122,166,620원이고 최저입찰금액은 549,862,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 2회 유찰 후 매각기일을 앞둔 건입니다.

 

토지면적은 78.80평, 건물면적은 146.20평으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물이며, 1층은 근린생활시설인 카페로, 2층과 3층은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 상가와 주거가 함께 있는 형태이므로 단순 주택 물건보다는 이용 현황, 임대차관계, 실제 점유 상태를 더 세밀하게 확인해야 합니다.

 

토지는 사다리형 평지로, 주상용 건부지로 이용 중인 것으로 감정평가 자료에 기재되어 있습니다. 대상 물건 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접한다고 되어 있어 차량 접근성과 전면 도로 상태는 현장 확인의 중요한 포인트입니다. 다만 도로 접면이 있다고 해서 주차, 진출입, 영업 활용성이 모두 충분하다고 단정할 수는 없으므로 실제 도로 폭, 보행 동선, 인근 건물 배치, 점포 노출 정도를 함께 살펴봐야 합니다.

 

용도지역은 제2종일반주거지역으로 확인되며, 소로3류 접합 및 가축사육제한구역 사항이 기재되어 있습니다. 주택 및 상가 혼용지대에 소재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다. 도마동 생활권 내 근린주택 물건을 검토하는 경우에는 주변 상권의 성격, 주거 수요, 임대 가능 면적, 층별 이용 편의성, 인근 유사 건물의 공실 여부 등을 현장에서 비교하는 과정이 필요합니다.

 

건물 세부 면적은 원문상 1층 40.79평, 2층 42.74평, 3층 36.71평으로 나뉘어 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 1.38평, 2.16평, 2.71평, 1.48평, 7.49평, 2.73평, 8.00평 등으로 표시되어 있어, 일괄매각 범위와 실제 사용 부분을 도면 및 감정평가서로 대조해야 합니다. 제시외 건물은 구조, 면적, 위치, 사용 상태에 따라 향후 이용과 관리에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 포함 여부만 보고 판단하기보다는 현장 실측과 법원 자료 확인이 필요합니다.

 

공부와 현황의 차이도 확인 포인트입니다. 원문에는 건물 2층 일부의 대장상 용도가 제2종근린생활시설인 사무소이나 현황은 주거용으로 평가되었다는 취지의 내용이 있습니다. 또한 건축물현황도와 표준적인 이용상황 등을 고려해 감정평가가 이루어졌고, 내부 이용상황과 현황이 상이할 수 있다는 문구도 확인됩니다. 이 부분은 낙찰 후 사용계획, 임대계약 승계 여부, 용도 적합성, 원상회복 가능성 등과 연결될 수 있어 입찰 전 별도 검토가 필요합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

임대차와 점유관계는 특히 신중하게 보아야 합니다. 원문상 해당 세무서의 상가건물임대차현황서 확인 결과 101호 임차인 유한회사 라올과 그 외 법인들이 등재되어 있는 것으로 나타나며, 점유 및 임대차관계는 미상으로 안내문이 부착되었다고 되어 있습니다. 등재된 임차인이 실제 점유 중인지, 사업자등록과 확정일자 여부, 보증금 및 월차임, 대항력 발생 가능성, 배당요구 여부 등은 매각물건명세서와 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.

 

권리분석 측면에서는 관련 사건으로 대전지방법원 2023년 제1980호 공정증서와 대전지방법원 2023가단261989가 표시되어 있습니다. 관련 사건이 있다고 해서 곧바로 입찰이 불가능하다는 뜻은 아니지만, 채권관계와 소송 진행 여부가 낙찰 후 일정이나 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 말소기준권리와 인수 가능 권리 여부를 확인해야 하며, 핵심 권리분석은 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다.

 

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이 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 구조라서 명도 난이도도 사전에 확정하기 어렵습니다. 1층 영업장, 2층과 3층 주거 부분, 제시외 건물 사용자가 서로 다를 수 있고, 실제 점유자와 서류상 임차인이 일치하지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다. 관리비, 공과금, 시설물 원상회복, 영업시설 철거, 주거 부분 인도 문제는 낙찰 이후 비용과 기간으로 이어질 수 있으므로 전문가 검토가 필요합니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비와 공과금, 명도 협의 변수가 원문 자료에 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 이해관계인의 변제, 취하, 변경, 정정, 매각조건 변경이 발생할 수 있으므로 입찰 직전 법원 경매계와 최신 서류를 통해 다시 확인하는 것이 필요합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보는 방식보다 총투입비용을 기준으로 접근해야 합니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 임대차 정리 비용, 제시외 건물 처리 가능성 등을 함께 계산해야 합니다. 근린주택은 활용 범위가 넓을 수 있지만 그만큼 층별 용도와 점유관계가 복합적일 수 있으므로, 실제 수익성이나 사용 가능성은 현장 확인과 서류 분석 이후에 판단하는 것이 바람직합니다.

 

현장에서는 도마동 122-19 일대의 도로 접근, 건물 외관 상태, 출입구 분리 여부, 주차 가능성, 1층 점포 운영 상태, 주거층 출입 동선, 주변 소음과 채광, 인접 건물과의 간격을 확인해야 합니다. 내부 확인이 어렵다면 외부에서 확인 가능한 균열, 누수 흔적, 증축 흔적, 설비 노후도, 계량기 분리 상태 등을 체크하고, 가능한 범위에서 인근 탐문을 병행하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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