근린시설 상업용건물 근린시설경매 2025타경501426

사건개요

사건번호: 2025타경501426

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-461

감정가: 4,353,389,600원

최저가: 1,493,213,000원

매각기일: 2026.08.13 10:00

진행상태: 유찰 3회

 

이번 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 근린시설 경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 4,353,389,600원, 최저가는 1,493,213,000원으로 표시되어 있고, 진행 자료상 3회 유찰 후 감정가 대비 약 34% 수준에서 매각기일이 예정되어 있습니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 208.12평, 건물면적은 491.02평으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 기재되어 있으며, 각 층 면적은 128.50평, 130.65평, 91.12평, 91.12평, 24.20평 등으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 별도로 제시외 건물 면적도 16.34평, 4.27평, 4.84평이 기재되어 있어 실제 이용 범위와 공부상 면적, 제시외 부분의 권원 여부는 입찰 전 반드시 따로 확인해야 합니다.

 

토지는 사다리형에 가까운 형태로, 감정평가 자료상 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 다만 목록 토지 대부분이 목록 건물의 대지로 보인다는 취지의 기재가 있을 뿐, 정확한 경계와 인접 토지와의 관계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 되어 있습니다. 토지와 건물을 함께 취득하는 물건일수록 면적, 경계, 도로 접면, 인접 필지와의 사용관계가 실제 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

 

건물 현황은 중요한 확인 포인트가 많습니다. 자료에는 본건 건물 전체가 현황상 공실이며, 설비 등의 일부가 철거된 상태라고 기재되어 있습니다. 이는 단순히 비어 있는 건물이라는 의미를 넘어, 낙찰 후 즉시 사용 가능 여부와 리모델링 비용, 전기·수도·소방·승강기 등 설비 복구 필요성까지 함께 검토해야 한다는 뜻입니다. 감정평가에서도 이 상태를 감안했다는 내용이 있으나, 실제 공사비와 사용 승인 관련 문제는 현장조사와 전문가 검토가 필요합니다.

 

또 하나 눈에 띄는 점은 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있다는 내용입니다. 위반건축물 여부는 향후 사용, 임대, 금융, 인허가, 원상복구 명령 가능성 등에 영향을 줄 수 있으므로 단순한 참고사항으로 넘기기 어렵습니다. 어떤 부분이 위반인지, 시정 가능 여부가 있는지, 이행강제금 부과 내역이 있는지, 낙찰자가 부담하게 될 사항이 있는지까지 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

입지 측면에서는 용현동 소재 근린시설이라는 점에서 주변 상권과 유동 동선, 배후 주거지, 관공서·학교·상업시설 접근성 등을 현장에서 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 원문만으로는 역세권, 대로변, 특정 상권 우위와 같은 표현을 단정할 수 없으므로, 실제 도로 접근성, 주차 가능성, 건물 노출도, 주변 공실률, 유사 용도 임대 사례는 별도 조사 대상입니다.

 

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본건 토지는 2023년에 오피스텔 주거용 및 제1종근린생활시설 신축허가를 받은 바 있으나, 현재 미착공 상태로 기재되어 있습니다. 이 내용은 향후 개발 가능성을 검토할 때 참고할 수 있지만, 신축허가가 곧바로 수익성이나 사업 가능성을 보장하는 것은 아닙니다. 허가의 유효 여부, 변경 가능성, 현재 법규 적용, 주차장 기준, 용적률·건폐율, 건축비, 금융 조달 조건은 매각기일 전 관계 기관 확인이 필요합니다.

 

권리관계 확인에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서를 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 세부 내용은 제공 자료만으로 완전히 판단하기 어렵습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분·가압류, 압류, 임의경매 신청권자, 배당요구 여부 등을 전문가와 함께 확인하는 과정이 필요합니다.

 

점유 및 임대차 관계도 단정해서는 안 됩니다. 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없었다는 내용이 있습니다. 전입세대열람내역, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서상 전입세대가 등재되어 있지 않다는 자료가 첨부된 것으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 존재 여부와 명도 가능성은 현장 방문과 별도 확인을 통해 판단해야 합니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 공실로 보이는 건물이라도 관리비 체납, 시설 훼손, 무단 점유, 유치권 주장 가능성, 제시외 건물 처리 문제 등이 별도로 발생할 수 있으므로 입찰 전 법원 기록과 현장 상태를 반복 확인하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비를 기준으로 검토해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 관리비 정산 가능성, 설비 복구비, 위반건축물 관련 비용, 신축허가 승계나 변경 검토 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 5층 규모 근린시설은 사용 목적에 따라 내부 공사와 안전 관련 설비 점검 범위가 커질 수 있으므로, 실제 사용 계획을 먼저 정한 뒤 비용을 산정하는 방식이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장조사, 입찰가 검토, 명도 가능성 검토를 상담하고 있습니다. 본 물건은 공실 현황, 위반건축물 표기, 신축허가 이력, 제시외 건물 포함 여부가 함께 얽혀 있어 서류와 현장 확인을 병행하는 접근이 필요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 따라 근린시설, 상가, 토지, 주거형 물건을 비교해 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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