사건개요
사건번호: 2025타경33778
관할법원: 인천지방법원 부천지원
물건종류: 공장
소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 140-8
감정가: 1,305,428,000원
최저가: 639,660,000원
매각기일: 2026.08.11 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 140-8 소재 공장 경매입니다. 법원 자료상 토지지분 및 건물 전체매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 약 466.76평, 건물면적은 약 256.52평입니다. 감정가는 1,305,428,000원이고 최저입찰금액은 639,660,000원으로 확인됩니다. 진행 정보에는 유찰 2회, 감정가 대비 49% 수준으로 기재되어 있습니다.
물건의 성격은 공장 실사용 여부와 부지 활용 가능성을 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다. 원문상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 목록1 토지는 목록2, 목록3 건물의 부지로 보이고, 목록4와 목록5 토지는 목록1, 2, 3 부동산에 출입하는 도로로 사용되는 것으로 보인다는 내용이 확인됩니다. 공장 물건은 건물 자체뿐 아니라 진입 동선, 도로 사용관계, 토지 경계, 제시외 시설물의 존치 가능성까지 함께 확인해야 실제 사용 계획을 세울 수 있습니다.
감정평가현황에서는 토지 중 기호1이 사다리형으로 표시되어 있고, 일부가 법면인 상태라는 내용이 있습니다. 면적 산정은 개략면적 기준으로 평가된 부분이 있으므로, 입찰 전에는 지적도와 현황 도면만으로 판단하지 말고 측량 가능성, 경계 불일치, 실제 사용 가능 면적을 별도로 확인하는 과정이 필요합니다. 공장 부지는 공부상 면적과 현장 체감 면적이 다를 수 있고, 법면이나 도로 편입 형태에 따라 활용도가 달라질 수 있습니다.
건물은 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로 기재되어 있습니다. 다만 목록3은 공부상 1층이나 현황은 2층으로 되어 있어 이를 감안하여 평가했다는 내용이 반복 확인됩니다. 이 부분은 사용승인, 위반건축물 여부, 증축 또는 구조 변경 여부와 연결될 수 있으므로 반드시 건축물대장, 현황 사진, 감정평가서, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 공장으로 계속 사용할 계획이라면 전기 용량, 층고, 출입구 폭, 작업장 배치, 적재 공간, 차량 회전 공간도 현장에서 확인해야 합니다.
제시외 건물도 중요한 확인 대상입니다. 원문에는 목록2 건물과 목록3 건물 사이에 두 건물을 연결하는 제시외 천막시설물이 설치되어 있고, 목록2와 목록3 건물 앞쪽에도 제시외 천막시설물이 설치되어 있다고 되어 있습니다. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재되어 있더라도, 구조와 면적, 적법성, 철거 가능성, 사용상 제약은 별도로 판단해야 합니다. 향후 공장 운영이나 임대 활용을 고려한다면 제시외 시설물이 실제 업무에 도움이 되는지, 오히려 정비 비용을 발생시키는지 확인하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
입지 측면에서는 김포시 하성면 마곡리라는 외곽형 공장 입지 특성을 전제로 접근해야 합니다. 원문만으로 특정 산업단지 편입, IC 인근, 대로변 접면 같은 세부 입지 장점은 확인되지 않습니다. 따라서 현장에서는 차량 진출입, 주변 공장 밀집도, 민가와의 거리, 소음과 분진 민원 가능성, 대형 차량 통행 가능 여부, 도로 폭과 포장 상태를 직접 점검해야 합니다. 특히 목록4와 목록5 토지가 출입 도로로 사용되는 것으로 보인다는 점은 도로 권원과 실제 통행 상태를 확인해야 할 포인트입니다.
권리관계는 자료 일부만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 제공된 원문에서는 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분·가압류, 지상권, 법정지상권 가능성, 임차인 또는 점유자 관계는 등기부등본과 매각물건명세서 원문을 기준으로 다시 확인해야 합니다. 공장 물건은 사업장 점유, 기계류 반출, 임대차 관계, 유치권 주장 가능성 등도 검토 대상이 될 수 있습니다.
명도 난이도 역시 현 자료만으로 쉽다거나 어렵다고 단정할 수 없습니다. 실제 운영 중인 공장인지, 폐업 상태인지, 임차인이 있는지, 소유자 또는 제3자가 점유하는지에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 현장 방문 시 간판, 전력 사용 흔적, 출입문 상태, 내부 적재물, 사업자 표시, 주변인의 진술 등을 확인하고, 법원 기록과 서로 맞는지 점검해야 합니다. 관리비나 공과금, 폐기물 처리 비용, 시설물 철거 비용이 발생할 가능성도 함께 따져봐야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매는 낙찰 이후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 문제, 관리비와 명도 비용, 제시외 건물 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 원문에 모든 위험 요소가 드러나는 것은 아니므로 입찰 전 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도와 현장 상태를 종합해 전문가 검토를 받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 실제 취득 후 필요한 비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세 등 세금, 명도 비용, 보수공사비, 제시외 시설물 정비 비용, 측량비, 법률 검토 비용, 공장 용도 유지 가능성 등을 반영해야 합니다. 특히 토지 일부가 법면이라는 점, 목록3의 공부상 층수와 현황 차이, 출입 도로로 보이는 토지의 권리관계는 실사용 계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 공장 실사용 목적이나 부지 활용 계획에 맞춰 비교 검토가 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 비치 자료와 최신 등기 변동 사항까지 재점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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