경기 김포시 구래동 상권접근성 수익형주택경매 2025타경3932

사건개요

사건번호: 2025타경3932

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 아파트형공장

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 3층372호

감정가: 401,000,000원

최저가: 196,490,000원

매각기일: 2026.08.13 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%

 

이번 물건은 경기도 김포시 구래동 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층 372호로 확인되는 아파트형공장 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄 매각되는 구조이며, 토지면적은 8.49평, 건물면적은 31.69평입니다. 감정가는 401,000,000원이고 2회 유찰 후 최저입찰금액은 196,490,000원으로 표시되어 있습니다.

 

물건의 기본 성격은 지식산업센터 내 아파트형공장입니다. 자료상 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 3층에서 지상 10층 규모로 기재되어 있습니다. 외벽은 외장 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 확인됩니다. 구분건물 경매에서는 해당 호실의 전용 부분뿐 아니라 공용부 이용 상태, 주차 여건, 승강기와 화물 동선, 관리규약, 업종 제한 여부까지 함께 보는 것이 필요합니다.

 

입지 측면에서는 김포한강신도시 구래동 권역에 있는 지식산업센터 물건이라는 점이 먼저 보입니다. 감정평가현황에는 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호하다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 이용 편의는 출입구 위치, 주차장 진입 동선, 하역 가능 여부, 방문객 주차, 주변 공실 수준, 해당 층의 업종 구성에 따라 체감 차이가 날 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

 

토지 관련 내용도 확인해야 합니다. 대상지는 4필 일단의 토지로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 김포신도시 택지개발지구, 성장관리권역, 하수처리구역 등의 내용이 확인됩니다. 일부 필지에는 공공공지 저촉, 중로1류 접합, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 문구도 포함되어 있습니다. 구분건물 취득에서는 대지권 비율과 제한사항이 실제 사용에 어떤 영향을 주는지 별도 검토가 필요합니다.

 

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권리관계 확인 포인트로는 매각물건명세서의 점유관계 기재가 중요합니다. 자료에는 현장에 임하였으나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없었다고 되어 있습니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서상 등재된 사람은 없는 것으로 기재되어 있으나, 별도의 확인이 필요하다는 문구도 함께 있습니다. 따라서 서류상 등재자가 없다는 점만으로 점유나 명도 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

 

특히 지식산업센터 물건은 실제 사용자가 소유자 본인인지, 임차인인지, 창고성 사용자인지, 영업장으로 운영 중인지에 따라 입찰 후 절차가 달라질 수 있습니다. 현장 출입문 안내문 부착 사실이 기재되어 있으므로, 매각기일 전까지 점유자 확인, 관리사무소 확인, 우편물 및 간판 상태, 출입 통제 방식, 미납 관리비 존재 여부를 살펴보는 것이 좋습니다. 관리비는 공용관리비와 장기수선 관련 부담이 함께 문제가 될 수 있어 낙찰 후 예상 비용을 미리 검토해야 합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 함께 보아야 하며, 매각기일 직전 변경되거나 정정되는 내용도 확인해야 합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 가격만 보지 말고 사용 목적을 먼저 정해야 합니다. 실사용을 고려한다면 해당 호실 면적, 층수, 엘리베이터와 화물 이동 동선, 전기 용량, 냉난방, 환기, 소음 제한, 업종 적합성을 확인해야 합니다. 임대 목적이라면 주변 지식산업센터 공실, 유사 면적 임대 조건, 관리비 수준, 임차 수요의 업종 분포를 확인해야 합니다. 원문에 시세나 임대수익이 제시되어 있지 않으므로 추정 수익률을 임의로 판단하기보다는 현장 중개업소와 관리사무소, 등기 및 임대차 자료를 종합해서 검토해야 합니다.

 

이번 김포시 구래동 아파트형공장은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 낮아진 입찰금액만으로 안정성을 판단할 수는 없습니다. 유찰 횟수, 건물 내 공실 분위기, 실제 호실 상태, 관리비 체납 가능성, 점유자 확인 여부, 잔금 납부 후 사용 가능 시점까지 함께 따져야 합니다. 입찰보증금 준비, 법원 입찰서 작성, 대리 입찰 여부, 법인 명의 입찰 시 필요서류도 사전에 점검하는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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