김포시 통진읍 마송리 근린상가 근린상권 2회유찰 서류점검 2025타경2281

사건개요

사건번호: 2025타경2281

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 김포시 통진읍 마송리 521-3 핵심프라자3 3층304호

감정가: 955,000,000원

최저가: 467,950,000원

매각기일: 2026.08.13 10:00

진행상태: 재진행, 2회 유찰

 

이번 물건은 경기도 김포시 통진읍 마송리 핵심프라자3 3층 304호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 20.88평, 건물 66.40평 규모이며 토지 및 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 감정가는 955,000,000원, 최저가는 467,950,000원으로 표시되어 있고, 매수신청보증금은 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%로 기재되어 있습니다.

 

건물은 지하 2층, 지상 8층 규모의 제1종·제2종 근린생활시설, 노유자시설, 운동시설 용도의 집합건물 내 구분상가로 확인됩니다. 원문 감정평가현황에는 해당 건물 내 여러 호실이 한의원 또는 학원으로 이용 중인 것으로 기재되어 있으며, 이 물건인 기호 4 건물은 학원으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 실제 영업 여부, 내부 칸막이, 간판, 출입 동선, 전용면적 활용 상태는 현장 확인이 필요합니다.

 

주위 일대는 근린생활시설, 상업용 건물, 아파트 단지, 공원 등이 소재한 지역으로 기재되어 있습니다. 상가 물건은 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 주변 배후수요, 업종 구성, 층별 유동 흐름, 엘리베이터 접근성, 주차 편의, 공실 현황을 함께 봐야 합니다. 특히 3층 상가는 1층 상가와 수요 구조가 다르므로 학원, 병원, 사무실, 운동시설 등 목적형 방문 업종과의 적합성을 별도로 점검하는 것이 좋습니다.

 

토지는 2필지 일단의 장방형 토지로, 인접 토지 및 도로와 대체로 평탄하며 현황상 근린생활시설 등의 부지로 이용 중인 것으로 정리되어 있습니다. 다만 인접 도로 상태, 차량 진입, 주차장 이용 방식, 관리규약상 제한, 승강기 및 공용부 관리 상태는 입찰 전 직접 확인해야 합니다. 상가의 가치는 등기상 면적뿐 아니라 실제 이용 편의와 관리 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

 

 

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권리관계는 법원 매각물건명세서, 등기사항증명서, 임대차 현황, 현황조사서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 원문에는 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 점유 관계를 알 수 없었고, 상가건물임대차 현황서에 등재된 자를 임차인으로 보고했다는 취지의 내용이 있습니다. 따라서 임차인의 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유자와 공부상 임차인의 일치 여부를 세밀하게 확인해야 합니다.

 

상가 경매에서 중요한 부분은 명도 난이도입니다. 현재 학원으로 이용 중인 것으로 기재되어 있더라도 실제 운영자, 임대차계약 기간, 보증금 규모, 미납 관리비, 원상회복 범위는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 입찰자는 관리사무소 확인, 현장 방문, 주변 탐문, 법원 문건 열람을 통해 점유와 관리비 관련 사항을 최대한 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 재진행 사건은 직전 기일 변경 사유나 매각 절차상 변동이 있었는지 확인하는 편이 안전합니다. 등기, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 송달 및 배당 관련 문건을 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰가를 정하는 것이 필요합니다.

 

입찰 전에는 최저가 467,950,000원만 기준으로 접근하지 말고, 실제 인근 상가의 임대 가능성, 공실 기간, 관리비 부담, 층별 선호도, 내부 수리비, 업종 제한 여부를 함께 계산해야 합니다. 또한 특별매각조건상 보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있으므로 준비 자금과 입찰표 작성 금액을 착오 없이 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리 검토 방향, 현장 확인 포인트, 입찰 전 서류 점검을 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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