다가구주택 통건물매각 수익형주택경매 2025타경31468

사건개요

사건번호: 2025타경31468

관할법원: 전주지방법원

물건종류: 다가구주택

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 248-9

감정가: 1,378,215,270원

최저가: 964,751,000원

매각기일: 2026.08.10

진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%

 

이번 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가에 소재한 다가구주택 경매입니다. 토지지분 및 건물 전체 매각으로 표시되어 있으며, 자료상 토지면적은 143.56평, 건물면적은 182.54평입니다. 감정가는 1,378,215,270원이고 1회 유찰 후 최저입찰금액은 964,751,000원으로 확인됩니다.

 

물건의 기본 성격은 주거용 임대 운영이 가능한 다가구주택입니다. 건물은 1층 주차장, 2층 201호부터 205호, 3층 301호부터 305호, 4층 401호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 2층과 3층은 각 5개 호실의 원룸 등 주거용 공간으로 보이며, 4층은 1개 호실로 구성된 주거용 건물로 확인됩니다. 다가구주택은 호실별 점유관계와 임대차 내용이 실제 입찰 판단에 큰 영향을 주므로, 단순 면적과 최저가만 보고 접근하기보다는 각 호실의 점유자, 전입 여부, 배당요구 여부, 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다.

 

토지는 여러 필지로 구성되어 있습니다. 기호 1부터 4까지는 4필 일단의 사다리형 평지로, 현황은 다가구주택 부지로 기재되어 있습니다. 기호 6은 부정형 완경사지이고 현황은 주거나지 또는 휴경지 상태로 표시되어 있으며, 지적도상 맹지라는 점도 확인됩니다. 기호 7부터 9까지는 공부상 및 현황상 도로이고, 목록 5 건물 진입을 위한 시멘트도로로 기재되어 있습니다. 특히 목록 7부터 9는 지분매각 대상이나 공유자우선매수권은 없는 것으로 표시되어 있어, 지분 구조와 실제 통행 사용관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.

 

건물 관련 특이사항도 있습니다. 본 건물에 부합된 2층부터 4층 소재 확장형 발코니와 4층 상부 소재 다락이 있는 것으로 확인됩니다. 또한 공동출입구 처마 부분은 제시외 구조물로 보이나 정확한 구조와 용도는 전문 감정인의 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 이런 부분은 낙찰 후 사용이나 임대 운영, 추후 보수 비용, 위반건축물 여부 확인과 연결될 수 있으므로 건축물대장, 현황도면, 현장 답사를 함께 보는 것이 좋습니다.

 

입지 측면에서는 전주시 덕진구 덕진동2가라는 주거지 내 다가구주택이라는 점이 핵심입니다. 다만 제공 자료만으로 역세권, 대로변, 학군, 상권 규모 같은 세부 입지 조건은 단정할 수 없습니다. 따라서 현장에서는 주변 도로 폭, 차량 진입 편의성, 주차 가능성, 인근 원룸 밀집도, 공실 여부, 생활 편의시설 접근성을 직접 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 임차 수요의 폭과 임대료 수준이 지역별로 차이가 크므로, 인근 동일 유형 매물의 실제 임대 현황을 별도로 조사하는 과정이 필요합니다.

 

 

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권리관계는 자료상 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 표시되어 있으나, 세부 내용은 제공 정보만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부, 전입세대 열람 결과, 확정일자 현황은 반드시 입찰 전 최신 서류로 확인해야 합니다. 다가구주택은 여러 호실이 동시에 존재하므로 한 명의 점유자만 확인해서는 부족하고, 호실별 임대차관계와 실제 거주 여부를 구분해서 보는 것이 중요합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 2층과 3층에 각 5개 호실, 4층 1개 호실이 이용 중인 것으로 보이므로 점유자가 복수일 가능성이 있습니다. 임차인이 있는 경우 보증금 인수 여부, 배당 가능성, 미배당 보증금 발생 가능성에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 공실로 보이는 호실이 있더라도 현장 방문 시 우편물, 계량기 사용량, 관리 상태 등을 확인해 실제 점유 상황을 다시 판단해야 합니다.

 

입찰 전에는 토지 경계와 건물 대지 사용관계를 특히 살펴야 합니다. 자료에는 목록 1부터 4까지의 토지 대부분이 목록 5 건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 경계 등은 측량을 통한 별도 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 목록 6은 공부상 묘지이나 현황은 잡초가 우거진 임야 일부로 표시되어 있고, 지적도상 맹지라는 점도 확인됩니다. 이러한 토지 현황은 향후 활용성, 관리 부담, 경계 분쟁 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전 지연이나 인도 절차의 변수가 생길 수 있습니다. 말소기준권리와 배당순위, 임차인 및 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 제시외 구조물, 위반건축 가능성은 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기부등본, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 전입세대 열람, 건축물대장 등 최신 자료를 전문가와 함께 검토한 뒤 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

 

이번 전주시 덕진구 덕진동2가 다가구주택은 감정가 대비 최저가가 70%로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 다만 가격 하락만으로 판단하기보다는 호실별 점유관계, 임대차 인수 가능성, 건물 상태, 토지 경계, 도로 지분, 제시외 구조물 여부를 종합적으로 확인해야 합니다. 실거주보다는 임대 운영 성격이 강한 물건으로 볼 수 있어, 예상 임대수입은 반드시 현장과 주변 실제 사례를 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 주거형, 수익형, 토지, 상가 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 법원 매각물건명세서와 감정평가서, 등기사항증명서, 현황조사서, 전입세대 및 점유 상태, 현장 건물 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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