다가구주택 상권접근성 다가구경매 2021타경3135

사건개요

사건번호: 2021타경3135

관할법원: 전주지방법원 군산지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 전라북도 익산시 신동 799-8

감정가: 620,562,790원

최저가: 17,529,000원

매각기일: 2026.08.03(월) 10:00

진행상태: 재진행, 10회 유찰

 

이번 물건은 전라북도 익산시 신동 799-8 소재 다가구주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외건물이 포함되는 조건입니다. 다만 일부 지상에 있는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외된다고 기재되어 있어, 실제 현장 점유 상태와 매각 포함 범위를 반드시 구분해 확인해야 합니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 84.00평, 건물면적은 158.83평입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 조사되어 있으며, 1층부터 3층까지 다가구주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 목록 설명에는 각 층 7세대, 총 21세대의 호실이 존재한다고 되어 있어 단독 거주 목적보다는 다수 세대가 입주하는 주거용 임대 형태의 건물로 보는 것이 자연스럽습니다.

 

토지는 장방형으로 조사되었고 대부분이 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접한다고 기재되어 있어 차량 접근성은 현장에서 도로 폭, 주정차 여건, 진입 방향, 주변 건물 밀집도까지 함께 확인하는 것이 좋습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 전부제한구역으로 표시되어 있습니다.

 

입지 확인 포인트는 생활권과 임대 수요의 실제 체감입니다. 신동 소재 다가구주택은 주변 주거 밀집도, 대중교통 접근성, 학교와 상업시설 이용 편의, 주차 여건에 따라 임차 선호가 달라질 수 있습니다. 원문 자료만으로는 주변 시세나 공실률, 임대료 수준이 확인되지 않으므로 현장 답사와 인근 중개업소 확인을 통해 현재 임대 가능성과 건물 관리 상태를 따로 점검해야 합니다.

 

건물 규모상 호실 수가 많기 때문에 내부 구조와 설비 상태가 중요합니다. 각 호실의 실제 면적, 출입 동선, 계량기 분리 여부, 수도와 전기 사용 구조, 보일러와 배관 상태, 누수 흔적, 옥상 방수 상태를 확인해야 합니다. 다가구주택은 외관상 문제가 없어 보여도 세대별 하자와 관리비 정산 문제가 뒤늦게 드러나는 경우가 있어 감정평가서 사진만으로 판단하기에는 부족합니다.

 

권리분석 확인 포인트는 특히 임차권등기입니다. 원문에는 임차권등기 표시가 있고, 매각물건명세서 내용 중 이 사건 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수한다는 취지의 문구가 확인됩니다. 또한 을구 주택임차권등기 순위번호 13, 15부터 28까지는 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 포함되어 있습니다.

 

 

소재지 지도

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이 부분은 낙찰가가 낮아 보이는 이유와 직접 연결될 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 각 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 점유 상태, 임차권등기 원인과 순위를 사건기록으로 확인해야 합니다. 말소기준권리와 임차권등기의 관계, 배당 가능성, 인수 가능 금액은 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가의 검토가 필요합니다.

 

진행 이력도 주의해서 봐야 합니다. 본건은 재진행 물건이고, 자료상 여러 차례 유찰과 매각, 매각불허가, 재매각 이력이 함께 나타납니다. 재매각 사건은 보증금 미납, 권리관계 부담, 점유 문제, 내부 사정 등 다양한 원인이 있을 수 있으므로 단순히 반복 유찰만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 매각불허가 사유와 재매각 조건은 경매계 기록 확인이 필요합니다.

 

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리스크 점검도 필수입니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 현황, 미납 관리비, 명도 협의 난이도가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 다가구주택처럼 여러 세대가 관련된 물건은 한 세대의 권리만 놓쳐도 전체 인수금액과 명도 일정이 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 자료를 함께 대조하고 전문가 상담을 통해 부담 가능 금액을 계산해야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원에 비치된 최신 매각물건명세서를 다시 열람해야 합니다. 원문 정보는 업데이트 과정에서 권리, 입력 오류, 지적 내용, 물건 변경에 따라 차이가 생길 수 있다고 안내하고 있습니다. 따라서 매각기일 직전까지 사건검색과 담당 경매계 확인을 통해 기일 변경, 취하, 정지, 권리신고 추가 여부를 재확인하는 것이 필요합니다.

 

현장에서는 실제 점유자와 호실별 사용 현황을 확인하되 무리한 접촉은 피하고, 외부에서 확인 가능한 범위의 건물 상태와 주변 환경을 기록하는 방식이 좋습니다. 제시외건물 포함 여부와 이동식 컨테이너 제외 조건은 인도 범위와 분쟁 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 건축물대장, 토지대장, 지적도, 현장 배치가 서로 맞는지도 확인해야 합니다.

 

이번 익산시 신동 다가구주택은 낮은 최저가만으로 판단하기보다 임차권등기와 인수 가능 보증금, 재매각 이력, 다수 세대 명도 가능성을 중심으로 검토해야 하는 물건입니다. 주거용 임대 건물로 활용 여지가 있는지 여부는 건물 상태, 실제 임대 수요, 예상 보수비, 권리 인수금액을 모두 반영해 따져봐야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향, 입찰 전 검토를 상담합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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