정읍지원 상권접근성 다가구경매 2025타경30303

사건개요

사건번호: 2025타경30303

관할법원: 전주지방법원 정읍지원

물건종류: 근린주택

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 615-5

감정가: 1,450,793,570원

최저가: 710,889,000원

매각기일: 2026.08.03. 10:00

진행상태: 재진행, 2회 유찰

 

이번 물건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 615-5에 소재한 근린주택 경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 원문상 제시외 건물 일부가 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,450,793,570원이고 최저가는 710,889,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 재진행입니다.

 

토지면적은 234.74평, 건물면적은 172.90평으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 토지 234.74평, 건물 73.65평과 75.52평, 4.90평이 기재되어 있고, 제시외건물 17.44평과 1.38평도 별도로 표시되어 있습니다. 다만 실제 공부상 면적, 건축물대장상 증축 내용, 제시외 건물의 매각 포함 여부는 입찰 전 반드시 원문 서류로 다시 대조해야 합니다.

 

입지 측면에서는 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 토지는 세장형의 평지로 조사일 현재 주상용건물부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 서측으로 왕복 4차선 도로, 남측 및 북측으로 소폭 도로와 접한다고 되어 있어, 출입 동선과 도로 접면 상태는 현장 확인 가치가 있습니다.

 

이 물건은 근린주택으로 분류되어 주거와 근린생활 기능이 함께 검토될 수 있는 유형입니다. 다만 실제 임대 가능성이나 업종 적합성은 건물 구조, 주차 여건, 주변 상권, 유동 동선, 현재 점유 상태에 따라 달라집니다. 원문만으로 임대수요나 수익성을 단정하기 어렵기 때문에, 현장 답사 시 주변 업종 구성과 공실 상태, 인근 도로 통행량을 함께 살펴보는 것이 필요합니다.

 

건축 관련 확인 포인트도 있습니다. 기호 2-가 건물은 목록상 1층 면적이 243.48㎡이나, 일반건축물대장상 2024년 6월 19일자로 1층 57.66㎡가 증축된 것으로 기재되어 있습니다. 또한 부속건물 1층 4.56㎡도 같은 날짜에 증축된 내용이 확인됩니다. 감정평가서에는 2층 발코니가 본 건물과의 일체성 및 효용성을 고려해 본 건물에 포함 평가되었다고 되어 있으므로, 공부상 표시와 실제 현황의 차이를 꼼꼼히 봐야 합니다.

 

매각조건에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라는 내용이 있습니다. 반면 지상에 제시외 저온창고가 소재하나 매각에서 제외된다는 문구도 있어 주의가 필요합니다. 매각에서 제외되는 시설물은 낙찰 후 사용이나 철거, 점유 문제로 이어질 수 있으므로, 저온창고의 위치와 소유관계, 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리관계에서는 유치권 신고가 핵심 확인 사항입니다. 원문에는 2025년 7월 23일자로 이지현 명의의 공사대금 448,800,000원 유치권신고서가 제출되었고, 이후 2025년 11월 17일자로 공사대금 90,000,000원으로 감축된 유치권신고서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 성립 여부는 불분명하다고 되어 있으며, 경매신청 채무자 측에서 허위유치권 취지의 이의신청서가 제출된 내용도 함께 표시되어 있습니다.

 

유치권은 경매 실무에서 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 신고가 있다고 해서 곧바로 성립한다고 볼 수 없고, 반대로 다툼이 있다는 사정만으로 배제된다고 단정할 수도 없습니다. 공사대금 채권의 존재, 점유 계속성, 견련성, 변제기 도래 여부, 점유의 적법성 등을 종합적으로 확인해야 하므로 관련 서류 열람과 전문가 검토가 필요합니다.

 

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점유 및 임대차 관련해서도 신중한 접근이 필요합니다. 원문에는 강대현 등 임차인 관련 문구가 일부 확인되며, 경매신청 채무자 측에서 건물주와 직접 계약한 사실이 없고 위임장 없이 계약한 허위 임대차계약에 해당한다는 취지의 내용이 일부 기재되어 있습니다. 그러나 제공된 정보만으로 임차인 지위, 대항력, 배당요구 여부, 실제 점유자를 확정할 수 없습니다.

 

입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 함께 확인해야 합니다. 목록 1 토지는 소로3류에 저촉된다고 기재되어 있으므로 향후 이용계획이나 건물 활용에 영향을 줄 수 있는지도 검토 대상입니다. 도로 저촉, 제시외 건물, 제외 물건, 증축 부분은 단순 가격 비교보다 더 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 가능성 등이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 유치권과 임대차 다툼이 함께 보이는 물건은 낙찰가만 보고 접근하기보다 법원 서류와 현장 점유 상태를 기준으로 전문가 상담을 거쳐야 합니다.

 

가격 측면에서는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 이는 단순히 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 유찰 이력, 재진행 사유, 유치권 신고, 제시외 건물 포함 및 제외 관계, 점유자 주장 가능성 등을 모두 반영해 입찰가를 산정해야 합니다. 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 실제 입찰 여부는 서류 재확인 후 결정하는 것이 적절합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 권리관계 점검, 입찰 전 상담을 중심으로 의뢰인의 판단을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 지역, 예산, 물건 종류, 희망 활용 방향을 기준으로 상담을 진행할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 감정평가서, 점유 현황은 기일 전까지 변동될 수 있으므로 최종 확인 없이 입찰하는 것은 피해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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