서울동부지방법원 수익형부동산 상업용건물경매 2025타경51641

사건개요

사건번호: 2025타경51641

관할법원: 서울동부지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 110호

감정가: 1,352,000,000원

최저가: 1,081,600,000원

매각기일: 2026.08.03(월) 10:00

진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%

 

이번 물건은 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 110호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 3.29평, 건물 13.80평 규모이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 13억 5,200만 원, 최저가는 10억 8,160만 원으로 표시되어 있고, 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준에서 다음 매각기일이 진행되는 구조입니다.

 

공부상 용도는 일반음식점으로 등재되어 있으나, 조사 내용에는 현황 공실 상태인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현장 방문 당시 폐문 상태였다는 내용도 함께 확인되므로, 실제 내부 상태와 사용 가능 여부, 기존 시설물 잔존 여부, 점유 관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 상가 물건은 면적과 층수만으로 판단하기보다 출입 동선, 전면 노출, 내부 설비, 배수와 환기, 전기 용량, 업종 제한 가능성까지 함께 살펴야 합니다.

 

본건 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 15층, 지하 5층 건물 내 1층 110호로 조사되어 있습니다. 1층 상가는 접근성과 시인성이 중요한 편이지만, 실제 호실의 위치가 주출입구와 어느 정도 가까운지, 외부에서 바로 보이는 구조인지, 공용부 동선이 자연스러운지에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 1층이라는 점만 보고 판단하기보다 현장에서 전면 폭, 출입구 위치, 유리면 구성, 간판 설치 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

토지는 장방형 토지로 조사되어 있으며, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중인 것으로 나타납니다. 인접 도로는 서측 노폭 약 35~40미터, 동측 노폭 약 10~12미터 포장도로가 언급되어 있어 차량 접근성과 주변 흐름을 확인할 필요가 있습니다. 자료에는 버스정류장 관련 내용도 포함되어 있으나, 실제 정류장 위치와 유동 흐름은 지도와 현장답사를 통해 다시 보는 것이 안전합니다.

 

입지 확인에서는 송파구 거여동 생활권 안에서 해당 건물이 어떤 상권 성격을 갖는지 살펴야 합니다. 주변 주거 배후, 업무시설 이용자, 보행 동선, 주차 편의, 인근 점포의 공실률과 업종 구성을 함께 확인해야 상가 활용 방향을 현실적으로 판단할 수 있습니다. 일반음식점 용도 이력이 있는 물건이라도 현재 공실이라면 신규 임대나 직접 사용을 전제로 한 시설 보수비, 인허가 가능성, 관리규약상 제한 여부가 입찰가 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

 

소재지 지도

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토지이용계획 관련해서는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 원문에 표시되어 있습니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역은 지정기간과 허가대상 조건이 함께 기재되어 있으므로, 본건 상가 취득에 실제로 어떤 절차상 영향이 있는지 관할 기관 또는 전문가를 통해 확인하는 편이 필요합니다. 제한 사항은 입찰 이후가 아니라 입찰 전 단계에서 확인해야 예기치 않은 지연을 줄일 수 있습니다.

 

권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서의 내용이 서로 맞는지 확인해야 합니다. 원문에는 전입세대확인서, 상가건물임대차현황서, 외국인체류확인서상 해당 주소에 세대주나 등재자가 존재하지 않는다고 기재되어 있습니다. 그러나 현장 방문 당시 폐문 상태여서 정확한 임대차관계나 점유관계는 알 수 없다는 내용도 있으므로, 공실 여부를 단정하기보다는 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

 

상가 경매에서는 말소기준권리와 배당관계, 임차인의 대항력과 우선변제권, 사업자등록 여부, 확정일자 여부가 중요합니다. 자료에 나타난 등재자가 없다는 내용만으로 명도 부담이 없다고 판단하기는 어렵습니다. 실제 점유자가 있거나, 관리비 체납이 존재하거나, 내부 시설물 소유권을 두고 다툼이 생길 가능성도 있으므로 관련 서류와 현장 확인을 함께 진행해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 변동될 수 있고, 법원 문건의 갱신 여부에 따라 확인 내용이 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 관리사무소 확인 내용을 종합해 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.

 

입찰가를 검토할 때는 감정가와 최저가만 비교하지 말고, 실제 사용 가능 면적, 공실 기간, 예상 보수비, 관리비 부담, 주변 임대 사례, 동일 건물 내 다른 호실의 영업 현황을 함께 확인해야 합니다. 본건은 근린상가로서 수익형부동산 관점에서 검토될 수 있으나, 임대수익이나 수익률은 원문 자료만으로 확정할 수 없습니다. 현장성과 권리관계가 확인된 뒤에 보수적인 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 바람직합니다.

 

매각기일은 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시로 표시되어 있습니다. 입찰 전에는 보증금 준비, 법원 제출 서류, 입찰표 작성 방식, 대리 입찰 시 위임 관련 서류까지 미리 점검해야 합니다. 상가 물건은 낙찰 이후 잔금 납부와 인도 절차뿐 아니라 영업 준비, 임대차 모집, 시설 정비까지 이어질 수 있으므로 자금 계획을 여유 있게 세우는 것이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 체크 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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