서울 영등포구 당산동6가 상권접근성 다가구경매 2025타경810

사건개요

사건번호: 2025타경810

관할법원: 서울남부지방법원

물건종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동6가 280-1 한강더채움 102동 701호

감정가: 905,000,000원

최저가: 579,200,000원

매각기일: 2026.07.30(목) 10:00

진행상태: 유찰 2회, 최저가 64%

 

이번 물건은 서울특별시 영등포구 당산동6가에 있는 한강더채움 제102동 제7층 제701호 오피스텔입니다. 법원 자료 기준 토지 7.12평, 건물 17.45평이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 감정가는 905,000,000원, 최저입찰금액은 579,200,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 매각기일이 지정된 상태입니다.

 

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 7층 701호로 확인됩니다. 사용승인일은 2022.11.07.로 기재되어 있으며, 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지 도배와 일부 타일붙임 마감 등, 창호는 샷시 창 등으로 표시되어 있습니다. 비교적 최근 사용승인된 업무시설 성격의 오피스텔인 만큼 실제 내부 관리상태, 설비 상태, 하자 여부, 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.

 

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로, 업무시설인 오피스텔과 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 나옵니다. 대상 토지는 북서측 및 북동측으로 세로에 접한다고 기재되어 있어 차량 진입, 보행 동선, 주차 여건은 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 주차장, 지하철, 노선버스정류장이라는 항목이 보이지만 구체적인 거리나 역명은 확인되지 않으므로 역세권 여부를 단정해서 보기는 어렵습니다.

 

입지 측면에서는 영등포구 당산동6가라는 생활권 자체를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 당산동 일대는 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 함께 형성된 지역으로 볼 수 있으나, 개별 호실의 실사용 가치나 임대수요는 단순 주소만으로 판단하기 어렵습니다. 주변 도로 폭, 출퇴근 동선, 인근 상권, 건물 내 공실 여부, 관리비 수준, 주차 배정 방식, 층별 선호도 등을 함께 확인해야 합니다.

 

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다. 또한 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용도 표시되어 있으나, 대상 용도와 기간, 적용 범위는 세부적으로 다를 수 있습니다. 입찰자는 등기부, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

 

 

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권리분석에서 눈에 띄는 부분은 매각물건명세서에 장서현의 주택임차권등기일이 2025.07.03.으로 표시되어 있다는 점입니다. 주택임차권등기는 보증금 반환, 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부와 연결될 수 있으므로 단순히 이름과 날짜만 보고 낙찰 후 인수 여부를 단정하면 안 됩니다. 말소기준권리, 임차인의 전입일자와 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

 

원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 본문 자료만으로 완전히 확인되지 않습니다. 따라서 등기부등본 갑구와 을구를 최신 기준으로 발급받아 근저당권, 압류, 가압류, 임차권등기, 가처분, 가등기, 전세권 등 권리관계를 순서대로 점검해야 합니다. 특히 법원 경매는 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 정정, 권리변동이 발생할 수 있어 최신 서류 확인이 중요합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 오피스텔은 실제 주거 사용, 업무 사용, 임차인 점유, 공실 여부에 따라 낙찰 후 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 점유자가 임차인인지 소유자인지, 관리비 체납이 있는지, 인도명령 대상인지, 협의 명도가 가능한지 등은 현장조사와 법원 서류를 함께 확인해야 합니다. 명도 가능성을 과도하게 낙관하기보다는 보수적으로 비용과 기간을 산정하는 접근이 필요합니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 여부는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람 자료 등을 입찰 전 다시 확인하고, 핵심 권리분석과 명도 판단은 경매 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 실제 부담 총액을 계산해야 합니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 미납관리비 가능성, 수리비, 금융비용, 보유기간 중 비용을 함께 반영해야 합니다. 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 유리한 물건이라고 단정할 수 없으며, 주변 실거래 사례와 임대 사례는 별도로 확인해야 합니다.

 

현장에서는 건물 출입 상태, 승강기와 공용부 관리상태, 주차장 이용 방식, 주변 소음, 채광, 조망, 누수 흔적, 내부 마감 상태, 실사용 면적 체감 등을 확인하는 것이 좋습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 호실 위치와 방향, 층수, 관리상태에 따라 선호도가 달라질 수 있으므로 서류와 현장을 함께 보는 방식이 안전합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 점유관계, 입찰가 검토, 현장 확인 포인트를 종합해 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본, 현황조사서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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