서울 구로구 오류동 1층상가 상업용건물경매 2025타경535

사건개요

사건번호: 2025타경535

관할법원: 서울남부지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 제1층 제103호

감정가: 434,000,000원

최저가: 142,213,000원

매각기일: 2026.07.29 10:00

진행상태: 유찰 5회, 감정가 대비 33%

 

이번 물건은 서울특별시 구로구 오류동 구로예미지어반코어 제1층 제103호 근린상가입니다. 법원 자료상 토지 1.49평, 건물 9.31평 규모로 표시되어 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 434,000,000원이고 최저가는 142,213,000원으로 확인됩니다. 매각기일은 2026년 7월 29일 수요일 오전 10시, 관할은 서울남부지방법원입니다.

 

입지 측면에서 본건은 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하는 것으로 기재되어 있습니다. 주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 형성된 노선상가지대로 설명됩니다. 상가 물건은 단순히 역과의 거리만 볼 것이 아니라 실제 보행 동선, 도로변 노출 정도, 출입구 방향, 주변 업종 구성, 공실 여부를 함께 확인해야 합니다.

 

감정평가 내용에 따르면 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지하 3층에서 지상 20층 규모의 건물입니다. 해당 상가는 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 위치해 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가라는 설명이 포함되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 현장에서 직접 확인해야 할 핵심 사항입니다. 공부상 층수와 실제 체감 층수, 외부 접근성, 간판 노출, 유입 동선은 상가 활용성과 임대 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

 

면적은 건물 9.31평으로 소형 근린상가에 해당합니다. 소형 상가는 초기 부담이 상대적으로 낮아 보일 수 있지만, 전용률, 내부 구조, 화장실 위치, 급배수 가능 여부, 업종 제한, 관리규약에 따라 실제 사용 가능성이 달라집니다. 특히 음식점, 미용, 사무실, 소매점 등 업종별로 필요한 설비 조건이 다르므로 단순 면적만 보고 판단하기보다는 현재 상태와 건축물대장, 관리단 규약을 함께 검토해야 합니다.

 

소재지 지도

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권리관계는 자료상 매각물건명세서와 등기부 확인이 필요합니다. 원문에는 서울동부지방법원 2025차전108123 지급명령 관련사건이 표시되어 있으나, 이것만으로 권리의 우선순위나 배당 관계를 단정할 수는 없습니다. 말소기준권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인 대항력, 확정일자, 배당요구 여부는 반드시 최신 등기부등본과 매각물건명세서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

 

임대관계는 원문상 미상으로 기재되어 있습니다. 상가 경매에서 임대관계 미상은 중요한 확인 포인트입니다. 실제 점유자가 있는지, 영업 중인지, 보증금과 월세가 있는지, 사업자등록이나 전입 여부가 있는지에 따라 명도 난이도와 인수 가능성이 달라질 수 있습니다. 외부관찰과 주위 탐문을 바탕으로 평가가 이루어졌다는 설명도 있으므로 내부 상태가 자료와 다를 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제, 권리변동, 취하나 변경, 이해관계인의 이의 제기 가능성이 생길 수 있습니다. 말소기준권리 전후의 등기 변동, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 공용부분 부담, 명도 협의 가능성은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 등기, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서를 종합적으로 확인하는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전에는 현장 방문을 통해 오류역에서의 실제 접근성, 점포 전면 노출, 유리창과 출입문 상태, 내부 사용 흔적, 주변 유사 업종, 공실률, 주차 및 하역 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 상가의 경우 유동인구가 있더라도 해당 호실 앞을 실제로 지나는 동선인지가 중요합니다. 도로변에 노출된 1층 상가로 보이는지, 경사지 구조 때문에 출입이 불편하지 않은지도 현장에서 판단해야 합니다.

 

최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 사실만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 낮은 최저가는 관심을 끌 수 있지만, 권리관계나 점유관계, 관리비 체납, 내부 원상복구 비용, 임대 수요 확인이 부족하면 예상보다 부담이 커질 수 있습니다. 상가 물건은 낙찰가뿐 아니라 취득세, 명도 비용, 수리비, 공실 기간, 향후 보유 비용까지 함께 계산해야 현실적인 판단이 가능합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 본 물건은 오류동 역세권 상가로 검토할 요소가 많은 만큼 자료와 현장 상태를 분리해서 확인하는 접근이 필요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 상담받아 보실 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고, 법원 공고의 변경 여부도 반드시 재점검하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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