충북 음성군 맹동면 대지활용 토지경매 2025타경30491

사건개요

사건번호: 2025타경30491

관할법원: 청주지방법원 충주지원

물건종류: 주택

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33

감정가: 1,076,099,100원

최저가: 550,962,000원

매각기일: 2026.08.10 월요일 10:00

진행상태: 3회 유찰, 감정가 대비 51%

 

이번 물건은 충청북도 음성군 맹동면 봉현리 산44-33 일원에 소재한 주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 제시외건물 7-1, 7-2, 7-3도 매각에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 전체 토지면적은 157.91평, 건물면적은 204.19평으로 확인됩니다.

 

감정가는 1,076,099,100원이고, 3회 유찰 후 최저입찰금액은 550,962,000원입니다. 최저가는 감정가의 약 51% 수준으로 표시되어 있으나, 단순히 가격만 보고 접근하기보다는 공사 진행 상태, 건축물 공부 정리 여부, 점유관계, 유치권 주장 가능성 등을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

 

토지는 기호 3, 5, 6으로 구분되어 있으며, 감정평가 내용상 공부상 지목은 임야 및 전으로 확인됩니다. 다만 실제 이용상태는 신축공사가 진행되다가 중단된 건부지 상태로 기재되어 있습니다. 기호 3, 5는 2필 일단의 자루형 평지, 기호 6도 자루형 평지로 표시되어 있어 현장 진입 여건과 실제 도로 접속 상태를 반드시 확인할 필요가 있습니다.

 

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 기재되어 있습니다. 자료상 기호 8-가와 9-나의 면적이 촉탁등기상 면적과 실측면적 사이에 차이가 있는 것으로 나타납니다. 특히 일반건축물대장이 존재하지 않는 촉탁등기 상태라는 설명이 포함되어 있으므로, 사용승인 여부, 건축허가 및 인허가 승계 가능성, 추가 공사 가능 범위는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

 

이 물건은 완성된 주택이라기보다 신축공사가 중단된 주거용 건축물 및 그 부지로 보는 것이 더 신중합니다. 따라서 실거주 목적이든 향후 활용 목적이든 현재 상태에서 즉시 사용 가능한지, 구조 안전성에 문제가 없는지, 마감 공사나 설비 공사가 어느 정도 남아 있는지 확인해야 합니다. 감정평가서와 사진만으로는 실제 공사 진행률, 누수, 균열, 전기·수도·오수 설비 상태를 모두 판단하기 어렵습니다.

 

입지 측면에서는 음성군 맹동면 봉현리 일대의 생활권, 주변 도로 접근성, 인근 주거 수요, 농촌형 주거지로서의 활용 가능성 등을 현장에서 살펴보는 것이 좋습니다. 원문 자료만으로는 역세권, IC인근, 대로변, 조망권 같은 구체적 입지 장점을 단정하기 어렵기 때문에 실제 이동 동선과 주변 토지 이용 상황을 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

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권리관계에서는 말소기준권리, 압류·가압류, 근저당, 가처분, 지상권 또는 법정지상권 성립 가능성, 공사대금 관련 권리 주장 여부를 중심으로 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 표시되어 있으나, 구체 내용은 제공 자료만으로 단정할 수 없습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인해야 합니다.

 

특히 이 사건은 감정평가현황에 유치권 관련 확인이 필요하다는 취지의 문구가 포함되어 있습니다. 공사중단 건물에서는 시공사, 하도급업체, 자재업체 등이 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 주장하는 사례가 있을 수 있습니다. 실제 성립 여부는 점유 계속성, 채권과 목적물의 관련성, 점유 형태, 법원 기록 등을 종합해 판단해야 하므로 전문가 검토가 필요합니다.

 

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점유관계도 주의해야 합니다. 매각물건명세서에는 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어 점유관계를 확인할 수 없는 상태라고 기재되어 있습니다. 점유자가 없는 것으로 단정해서는 안 되며, 현장 출입 흔적, 공사 관계자 점유, 유치권 현수막, 자재 보관 여부, 임시 시설물 등을 직접 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중 소유권이전이 지연될 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 공사중단 건물은 일반 주거형 물건보다 확인해야 할 범위가 넓기 때문에 법원 서류와 현장 자료를 토대로 전문가 상담을 받은 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 토지와 건물의 일괄매각 범위, 제시외건물 포함 여부, 면적 차이, 공부상 지목과 실제 현황의 차이, 건축물대장 부존재 사유, 인허가 진행 내역, 공사 재개 가능성, 추가 공사비 규모를 점검해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 명도 비용, 공사비, 설계 변경 비용, 각종 부담금이 발생할 수 있으므로 총투입금 기준으로 검토해야 합니다.

 

이번 음성군 맹동면 봉현리 주택 경매는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점은 확인되지만, 공사중단 건물과 유치권 확인 필요 문구가 함께 있는 만큼 서류 검토와 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다. 가격만 보고 접근하기보다 권리관계, 점유관계, 건축 행정 상태를 함께 살펴보는 방식이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 현장점검, 권리관계 검토, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 목적에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다.

 

매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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