충북 청주시 서원구 상권입지 상업용건물경매 2025타경5516

사건개요

사건번호: 2025타경5516

관할법원: 청주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 385-13 대승중문타운 4층402호

감정가: 1,240,000,000원

최저가: 868,000,000원

매각기일: 2026.07.29 10:00

진행상태: 1회 유찰, 최저가 70%

 

이번 물건은 충청북도 청주시 서원구 사창동에 있는 대승중문타운 4층 402호 근린상가입니다. 청주지방법원에서 진행되는 사건으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 집합건물 형태의 상가 물건입니다. 원문 기준 토지면적은 39.64평, 건물면적은 102.91평으로 확인되며, 감정가는 12억 4,000만 원, 최저입찰금액은 8억 6,800만 원입니다. 현재 자료상 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

 

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평스라브지붕의 지하 2층, 지상 5층 건물로 파악됩니다. 외벽은 외장재, 복합판넬, 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시창호 등으로 기재되어 있습니다. 해당 호실은 4층 상가로 보이며, 상업용 건부지로 이용 중인 토지 위에 있는 물건입니다. 다만 원문에는 내부 이용상태와 실제 점유 현황이 구체적으로 확인되지 않아 현장 방문과 관련 서류 확인이 필요합니다.

 

토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 공부상 지목은 임야이나 실제 이용상황은 대지로 확인된다는 점이 중요한 확인 포인트입니다. 또한 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 보전산지 등의 내용이 함께 언급되어 있어, 단순히 상가 면적과 금액만 보고 판단하기보다는 공부와 현황의 차이, 인허가 및 향후 사용 제한 여부를 함께 검토해야 합니다.

 

입지 측면에서는 청주시 서원구 사창동이라는 생활권 안에 있는 근린상가 물건입니다. 원문에는 버스정류장 관련 문구가 확인되지만, 정류장과의 정확한 거리, 유동인구, 주변 상권의 실제 활성도, 공실 수준, 업종 구성은 별도 현장 확인이 필요합니다. 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층수, 동선, 엘리베이터 접근성, 출입구 위치, 간판 노출 여부, 주차 여건에 따라 임대 경쟁력이 달라질 수 있습니다. 특히 4층 상가는 1층 상가와 수요 구조가 다르므로, 현재 또는 과거 이용 업종과 주변 수요를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

 

 

소재지 지도

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이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 공부와 현황의 차이입니다. 원문에는 일괄매각, 공부와 현황 상이, 집합건축물대장 기준으로 판단할 때 건축물현황도상 402호와 403호가 서로 호수가 바뀌어 등재되어 있다는 내용이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 감정평가서, 매각물건명세서, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 현장 표시 상태를 대조해야 하는 사안입니다. 실제 점유 호실과 공부상 호실이 다를 경우 낙찰 후 인도, 임대차 확인, 사용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

 

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권리분석 부분에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 원문에 표시되어 있으나, 세부 권리 내용은 제공된 정보만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당 요구 여부, 선순위 권리 존재 여부, 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부는 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물임대차 현황서를 함께 확인해야 합니다. 자료 일부만으로 권리관계를 판단하면 실제 입찰 단계에서 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

 

점유와 임대차도 주의가 필요합니다. 원문에는 3회 방문하였으나 폐문으로 정확한 점유 및 임대관계를 확인할 수 없고, 상가건물임대차 현황서상 이동욱이라는 등록자가 있으나 임차인으로 점유하는지 여부는 확인할 수 없다고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인의 실제 영업 여부, 보증금, 월세, 사업자등록일, 확정일자, 점유 개시 시점, 배당 요구 여부를 확인해야 합니다. 상가 경매에서는 임차인의 권리관계와 명도 가능성이 입찰가 산정에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 지연 등이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 폐문으로 점유관계가 명확하지 않은 물건은 낙찰 후 예상보다 협의 기간이 길어질 가능성도 배제하기 어렵습니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 최신 등기, 관리사무소 확인, 현장 답사, 주변 탐문을 통해 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각기일이 2026년 7월 29일 수요일 10시로 예정되어 있으므로, 기일 전 변경, 취하, 정지, 연기 여부를 다시 확인해야 합니다. 최저가 8억 6,800만 원은 현재 기준의 입찰 최저금액일 뿐이며, 실제 적정 입찰가는 권리관계, 점유 상태, 호실 불일치 문제, 관리비, 공실 가능성, 내부 상태, 주변 임대 수요를 반영해 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 낙찰 후 사용 목적과 보유 비용까지 함께 계산해야 합니다.

 

상가 물건은 수익형부동산으로 검토할 수 있지만, 실제 임대수익은 확인된 임대차계약, 주변 임대 사례, 업종 수요, 공실 기간, 시설 상태에 따라 달라집니다. 원문에 확정된 월세나 수익률이 제시되어 있지 않으므로 수익률을 단정할 수 없습니다. 실사용을 고려하는 경우에도 건축물대장상 용도, 내부 구조, 설비, 소방, 주차, 엘리베이터, 화장실 위치, 영업허가 가능 업종 등을 미리 점검해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 현장 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 상가, 주거형, 토지 등 여러 유형의 경매 물건을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 반드시 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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