충청북도 음성군 맹동면 동성리 근린상가 6회유찰된 임대수익 목적의 투자 2025타경30372

사건개요

사건번호: 2025타경30372

관할법원: 청주지방법원 충주지원

물건종류: 근린상가

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 463 1층106호

감정가: 427,000,000원

최저가: 111,935,000원

매각기일: 2026.07.20

진행상태: 6회유찰

 

충청북도 음성군 맹동면 동성리에 위치한 근린상가 경매 물건을 소개합니다. 본 물건은 청주지방법원 충주지원에서 진행되며, 사건번호는 2025타경30372입니다. 최초 감정가격은 4억 2,700만 원으로 평가되었으나, 입찰자가 없어 유찰을 거듭한 끝에 현재 6회 유찰된 상태입니다. 이에 따라 이번 회차 최저매각가격은 감정가의 26% 수준인 1억 1,193만 5,000원으로 조정되어 입찰이 진행됩니다. 매각 대상은 토지 지분 8.85평과 건물 전용 면적 16.29평이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 형태입니다. 대상 물건은 지상 4층 규모의 상업용 건물 내 1층에 자리 잡고 있어 대중의 접근성이 비교적 유리한 층수에 위치해 있습니다.

 

본 상가 건물은 2017년 1월 16일에 사용승인을 받은 제1,2종 근린생활시설입니다. 구조는 철근콘크리트조로 설계되어 있어 건물의 안정성과 내구성은 양호할 것으로 판단됩니다. 외관상으로는 준공 후 약 9년이 경과한 상태로 전반적인 관리 상태는 보통 수준으로 보입니다. 다만, 개별 호수별 내부 인테리어 상태는 큰 차이를 보이고 있습니다. 감정평가서에 의하면 동일 건물 내 일부 구분점포들은 실내 인테리어가 완료되어 영업 중이거나 영업을 했던 흔적이 있는 반면, 본 물건을 포함한 일부 점포들은 사용승인 이후 별도의 내부 인테리어 공사를 진행하지 않고 천정과 바닥이 미마감된 콘크리트 및 시멘트 벽돌 상태로 방치되어 있는 것으로 조사되었습니다. 따라서 입찰을 고려하시는 분들은 낙찰 이후 업종에 맞는 인테리어 공사 비용과 미완성된 마감 상태를 보완하기 위한 추가 지출을 반드시 예산에 반영하셔야 합니다.

 

물건이 소재하는 충청북도 음성군 맹동면 동성리는 충북혁신도시 개발사업지구 내에 포함된 지역입니다. 혁신도시 특성상 인근에 공공기관들이 이전해 있고 대단지 아파트 배후 수요가 존재하지만, 초기 상업용지 공급 과잉과 상권 활성화 지연으로 인해 구분상가의 공실률이 매우 높은 편에 속합니다. 본 물건 주변 역시 여러 상업시설이 밀집해 있으나 활성화 수준이 다소 낮고, 인근 지역에 구분점포 공급이 과도하게 집중되어 공실이 산재해 있는 상황입니다. 또한 본건 건물의 남동측 도로와 건물 사이에는 공원용지가 가로막고 있어, 도로변에서 직접 상가 내부가 들여다보이지 않거나 보행자들의 자연스러운 유입을 방해하는 요인으로 작용할 수 있습니다. 상가 투자 시 가장 중요한 요소 중 하나인 가시성과 유동인구의 동선 분석을 위해 반드시 주말과 평일, 오전과 오후 등 시간대를 나누어 현장을 직접 방문하여 상권을 조사해야 합니다.

 

부동산 경매 입찰 시 가장 꼼꼼하게 짚어야 할 부분은 바로 등기부상의 권리관계와 점유 현황입니다. 법원의 매각물건명세서상 본 물건은 소유자나 점유자를 대면하거나 유선으로 연락할 수 없어 법원에서도 실제 점유 관계를 정확히 확정하지 못한 상태로 공고되었습니다. 공부상으로는 사용승인 후 현재까지 공실 상태로 유지되고 있는 것으로 나타나 있으나, 미상의 점유자나 유치권 주장자 등이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 만약 신고되지 않은 선순위 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인의 보증금이 있는 경우, 낙찰자가 이를 추가로 인수해야 하는 대위변제 리스크가 발생할 수 있습니다. 등기부등본상의 말소기준권리를 찾아 그 이후의 권리들이 매각으로 모두 깨끗하게 소멸하는지, 혹은 소유권 이전등기 과정에서 지연을 초래할 만한 사법적 쟁점이 있는지 전문가의 엄밀한 서류 분석이 선행되어야 합니다.

 

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더불어 장기 공실 상가에서 흔히 발생하는 관리비 연체 문제도 중요한 점검 대상입니다. 대법원 판례에 따르면 전 점유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 낙찰자가 인수하도록 규정하고 있습니다. 본 물건처럼 수년간 공실 상태로 방치된 구분상가의 경우 누적된 연체 관리비와 이에 따른 가산금이 상당한 금액에 이를 수 있으므로, 입찰 전에 관리사무소를 방문하여 미납 관리비 현황을 명확히 파악하고 인수 금액을 입찰가 산정 시 차감하는 전략이 필요합니다. 또한 낙찰 이후 점유자와의 명도 협의가 원활하지 않을 경우 명도 소송이나 강제집행 절차를 밟아야 하며, 이에 따른 법적 비용과 수개월의 시간 지연이 발생할 수 있으므로 명도 난이도를 보수적으로 평가하여 접근해야 합니다.

 

본 경매 물건은 최저매각가격이 감정가의 26% 수준까지 크게 떨어져 가격적인 매력이 돋보이는 것은 사실입니다. 하지만 저렴하게 낙찰받는 것보다 더 중요한 것은 낙찰 이후의 임대 수익성이나 실사용 가치입니다. 상권 공급 과잉으로 공실이 많은 지역이므로 낙찰 후 곧바로 임차인을 구하기 어려울 수 있으며, 예상보다 임대료 수준이 낮게 형성되어 있을 수 있습니다. 따라서 인근 공인중개업소를 통해 실제 거래되는 임대료 시세와 수요가 있는 업종군을 파악하고, 대출 이자 비용과 세금 등을 고려한 실질 수익률을 보수적으로 계산해야 합니다. 반드시 저렴하다는 이유로 입찰에 나서기보다는 철저한 리스크 대비책과 출구 전략을 마련해 두고 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

 

주식회사 제이옥션은 중부권 법원 경매 물건에 대한 오랜 경험과 전문성을 바탕으로 안전한 낙찰을 돕고 있습니다. 철저한 권리분석은 물론이고 현장 임장 활동을 통한 상권 분석, 체납 관리비 확인, 정밀한 명도 전략 수립까지 경매 전 과정을 체계적으로 컨설팅해 드립니다. 본 물건에 관심이 있으시거나 구체적인 입찰 대행 상담이 필요하신 분들은 언제든지 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

 

이 물건 외에도 투자 목적과 예산에 부합하는 전국 각지의 다양한 법원 경매 물건을 추천해 드릴 수 있으니 편하게 상담받아 보십시오. 매각기일 전에는 대법원 법원경매정보 사이트를 통해 매각물건명세서의 변경 사항이나 송달 내역 등 관련 서류를 최종적으로 다시 조회하시고, 현장의 물리적 상태나 주변 환경에 변화가 없는지 거듭 확인한 뒤 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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