경기 화성시 영천동 물류동선 창고경매 2025타경1244

사건개요

사건번호: 2025타경1244

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 아파트형공장(지식산업센터)

소재지: 경기도 화성시 영천동 827-1 퍼스트코리아 10층 1007호

감정가: 432,000,000원

최저가: 211,680,000원 (감정가 대비 49%)

매각기일: 2026.08.10

진행상태: 2회 유찰

 

확인된 물건 정보

 

본 경매 물건은 경기도 화성시 영천동 827-1번지에 위치한 퍼스트코리아 건물 내 10층 1007호 아파트형공장(지식산업센터)입니다. 관할법원은 수원지방법원이며 사건번호는 2025타경1244입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각건으로, 전용 건물 면적은 39.75평(131.41㎡)입니다.

 

감정평가 금액은 4억 3,200만 원으로 책정되었으나, 이후 2회 유찰을 거치면서 최저입찰가가 감정가의 49% 수준인 2억 1,168만 원까지 하락하였습니다. 입찰 기일은 2026년 8월 10일로 예정되어 있어, 실사용 목적으로 지식산업센터 입주를 고려하시는 사업체나 실수요자분들께서 관심 있게 살피실 만한 매물입니다.

 

건물의 구조는 피알씨구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물로 이루어져 있으며, 현황상 지식산업센터(공장) 및 제1·2종 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 대지권 미등기 상태로 기재되어 있으나 감정평가 및 매각물건명세서상 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다. 따라서 대지권 관련 후속 등기 절차와 관련된 사항은 입찰 전 추가 공부 확인이 필요합니다.

 

입지 확인 포인트

 

해당 물건이 위치한 경기도 화성시 영천동 일대는 동탄 테크노밸리 중심부 및 주변 산업단지와의 연계성이 우수한 지역입니다. 인접 필지와 대비하여 대체로 등고평탄한 사다리형 토지 위에 건물이 조성되어 있으며, 차량 진출입 및 물류 이동을 위한 제반 도로 여건이 잘 갖추어져 있습니다.

 

주변에는 다수의 지식산업센터와 연구시설, 제1·2종 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있습니다. 이에 따라 업무 효율성이 높고 상주 인구 및 관련 업체 간의 비즈니스 네트워크 형성에 유리한 환경을 제공합니다. 또한 주요 간선도로 및 고속도로 접근성이 양호하여 경기도 남부권 주요 도시로의 이동이 원활한 입지적 특성을 지니고 있습니다.

 

지식산업센터 물건의 경우 업종 제한 및 입주 자격 요건이 법적으로 정해져 있으므로, 실제 입주하여 사업장을 운영하고자 하는 매수인은 입찰 전 해당 지자체나 공단 측을 통해 본인의 사업 종류가 입주 가능한 업종인지 여부를 반드시 미리 확인해야 합니다.

 

권리분석 확인 포인트

 

법원 조사 자료 및 매각물건명세서 현황을 살펴보면, 현황조사 당시 해당 사업장은 폐문부재 상태로 소유자나 점유자를 직접 면담하지 못한 것으로 기록되어 있습니다. 출입문에 안내문을 부착하였으며, 상가건물임대차현황서상 해당 주소의 세대주나 등록 임차인은 세대주 없음(해당사항 없음)으로 기재되어 있습니다.

 

그러나 현황 조사 시점과 실제 입찰 시점 사이에 임대차 관계가 변동되거나 미등록 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 등기부상 말소기준권리를 정확히 설정하고, 해당 권리보다 우선하는 선순위 임차인이 존재하는지, 대항력을 갖춘 점유자가 있는지 여부를 관련 서류를 통해 철저하게 검토해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

실제 점유자가 소유자인지, 제3자 임차인인지, 혹은 사업자등록을 마친 점유자인지에 따라 명도 절차와 난이도, 예상되는 추가 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 자료상 명확히 확인되지 않는 권리관계와 명도 난이도는 입찰 전 전문가를 통한 사전 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

 

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입찰 전 점검사항

 

첫째, 대지권 미등기 관련 점검이 필요합니다. 이번 매각에서는 대지권이 미등기 상태이나 최저매각가격에 대지권 가액이 포함되어 매각 진행됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 대지사용권 취득 여부, 분양대금 미납 여부, 추후 대지권 이전등기 가능 여부를 사전에 등기소 및 관계 기관을 통해 정밀 확인해야 합니다.

 

둘째, 미납 관리비 체납 여부 확인입니다. 지식산업센터와 같은 집합건물은 공가 상태로 방치되었더라도 장기간 연체된 관리비가 존재할 수 있습니다. 집합건물 관리규약상 공용부분 관리비 승계 여부에 대한 대법원 판례를 기준 삼아, 실제 입찰 전 관리사무소를 방문하여 체납된 관리비 금액과 공용·전유 부분 구분 내역을 반드시 점검해야 합니다.

 

셋째, 내부 시설물 상태 및 현장 점검입니다. 장기간 비어 있었거나 전 점유자의 부재로 인해 내부 설비(전기, 용수, 냉난방 시설, 파손 여부)나 인테리어 원상복구 의무가 발생하는지 현장을 직접 찾아 확인하는 과정이 꼭 필요합니다.

 

리스크 점검 및 전문가 검토 안내

 

부동산 법원경매는 감정가 대비 저렴한 가격에 매수할 수 있는 장점이 있지만, 예상치 못한 법률적·실무적 리스크가 수반될 수 있습니다. 소유권이전 등기 절차의 지연 문제, 입찰 직전 채무 변제로 인한 대위변제 발생이나 권리변동 가능성, 그리고 등기부상 드러나지 않는 성립 요건 등이 변수로 작용할 수 있습니다.

 

또한 말소기준권리 이하의 권리라 할지라도 특수권리나 유치권 주장, 임차인 및 실제 점유자의 대항력 행사 여부, 체납 관리비 부담 책임, 명도 과정에서의 강제집행 절차 및 비용 문제는 경매 초보자가 독자적으로 판단하기에 한계가 있습니다. 원문 자료와 공부상 서류에 전부 나타나지 않는 숨은 리스크가 있을 수 있으므로, 입찰 결정 전 반드시 부동산 경매 전문가의 깊이 있는 서류 검토와 현장 조사 상담을 거쳐 안전하게 진행하시길 강력히 권장합니다.

 

안내 및 마무리

 

이 물건 외에도 고객님의 예산, 선호 지역, 투자 목적, 희망 업종 등 다양한 조건에 맞는 알짜 매물을 추천받으실 수 있습니다.

 

경매 물건의 매각 조건 및 권리관계는 입찰 당일까지도 변경되거나 변동될 수 있습니다. 따라서 매각기일 전에 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부등본 등 관련 최신 서류를 재확인하시고 현장 상태를 다시 한번 치밀하게 점검하신 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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