다가구주택 상권접근성 다가구경매 2024타경31388

사건개요

사건번호: 2024타경31388

관할법원: 창원지방법원 통영지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 350-6

감정가: 836,210,340원

최저가: 209,788,000원

매각기일: 2026.08.10

진행상태: 유찰 5회 (최저가 비율 25%)

 

경상남도 거제시 남부면 다대리에 위치한 다가구주택 경매 물건입니다. 본 사건은 창원지방법원 통영지원에서 진행하는 2024타경31388 사건으로, 토지 면적 142.40평 및 건물 전체 면적 197.98평에 달하는 주거용 부동산 매물입니다. 최초 감정평가액은 836,210,340원으로 책정되었으나, 현재 5회 연속 유찰을 거치면서 감정가 대비 25% 수준인 209,788,000원으로 최저매각가격이 대폭 조정되었습니다. 최저 입찰 금액이 감정가에 비해 크게 낮아진 만큼 거제시 일대의 주거용 매물을 검토하시는 분들께 많은 관심을 받고 있는 경매 물건입니다.

 

본 물건의 토지 현황을 살펴보면 총 4개의 필지로 나누어져 있으며, 기호 1번과 기호 3번 토지는 부정형 평지로서 주거용 건부지로 활용되고 있습니다. 반면 기호 5번과 기호 6번 토지는 부정형 평지 형태의 도로 등으로 이용 중이며 해당 필지는 지분 매각 방식으로 포함되어 있습니다. 전체 매각 조건은 토지 지분 및 건물 전체를 일괄하여 매각하는 방식입니다. 지분 매각 대상인 도로 필지의 경우 진입로 활용도 및 타 공유자들과의 법적 관계, 실제 통행 가능 여부를 입찰 전 관련 공부 서류를 통하여 명확히 확인해야 합니다.

 

건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 철근콘크리트 지붕 건물 2동으로 이루어져 있습니다. 기호 2번 건물은 4층 건물이며, 기호 4번 건물은 3층 건물로 구성되어 공부상 단독주택(다가구)으로 등재되어 있습니다. 감정평가 현황에 따르면 현장 조사 시점 당시 이해관계인의 부재 및 소유자 측의 유선상 협조 거부, 폐문 상태 등으로 인하여 건물의 내부 관리 상태 및 상세 이용 현황을 직접 확인하지 못하였습니다. 이에 따라 공부상 단독주택 이용을 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 구조 변경 여부나 세대별 구조, 내부 시설물 관리 상태는 낙찰자가 직접 현장 방문과 탐문을 통해 재확인하셔야 합니다.

 

특히 감정평가서 내용 중 주목해야 할 부분은 건물 일부 구간의 누수 관련 사항입니다. 평가서상 목록 2번 건물의 계단실 등 일부에 누수 흔적이 있어 이를 감안한 감정평가가 진행되었습니다. 또한 소유자 측 관계자의 진술에 의하더라도 건물 내부에 약간의 누수가 존재하는 것으로 파악되었습니다. 다가구주택의 경우 누수로 인한 누적 피해나 건물 유지 보수 비용이 낙찰 후 경제적 부담으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 누수 범위와 방수 공사 필요 여부, 하자 보수 예상 비용을 보수적으로 산정하여 입찰 금액을 결정하시는 것이 안전합니다.

 

 

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부동산 경매 입찰 시에는 입지적 특성과 건물 현황 분석뿐만 아니라 정확한 권리분석이 선행되어야 합니다. 등기부 현황을 살펴보면 매각으로 인하여 소멸되지 않는 등기부상 권리나 별도의 지상권 설정 관계는 매각물건명세서상 표시되지 않았으나, 경매 절차가 진행되는 동안 채권자의 매각기일 연기 신청 내역이 존재하는 등 사건 진행상 변동 이력이 확인됩니다. 또한 대항력을 갖춘 임차인의 존재 여부나 전입세대 열람 내역, 임대차 보증금 규모 등은 법원 서류에 전적으로 의존하기보다 입찰자가 직접 현장 점검과 서류 확인을 거쳐 신중하게 파악해야 합니다.

 

다가구주택 경매에서 점유자 및 임차인 명도 절차는 낙찰 이후 정상적으로 소유권을 행사하고 집을 넘겨받는 데 있어 매우 핵심적인 단계입니다. 본 사건은 폐문 부재 등으로 인해 내부 조사가 원활하지 않았던 만큼 실제 거주 중인 점유자가 누구인지, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는지, 법원 인도명령 대상에 해당하는지에 대해 사전 분석이 반드시 필요합니다. 또한 다가구 물건의 경우 미납된 공용 관리비나 수도, 전기 등 공과금 체납 내역이 발생해 있을 수 있으므로 낙찰자 승계 여부를 관리사무소나 관련 기관을 통해 입찰 전 확인해야 합니다.

 

부동산 경매 진행 시 발생할 수 있는 주요 리스크 요인도 사전에 철저히 검토해야 합니다. 경매 물건은 법원 매각물건명세서나 감정평가서 등 공식 자료만으로 모든 정보가 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권 이전 등기 절차상의 지연 문제, 낙찰 이후 발생할 수 있는 대위변제나 기타 권리 변동 사항, 말소기준권리 설정 시점과의 관계, 임차인과의 명도 마찰 및 공과금 승계 문제 등은 예기치 못한 차질을 유발할 수 있습니다. 따라서 본 사건과 같이 여러 번 유찰되어 가격적 메리트가 높은 물건일수록 경매 전문가의 조력을 통해 숨겨진 권리 리스크와 법적 하자 유무를 정밀하게 진단받고 상담을 거치는 것이 필수적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 본 다가구주택 물건 외에도 고객의 다양한 투자 조건 및 소유 목적에 부합하는 전국 법원 경매 알짜 물건들을 체계적으로 분석하여 추천해 드리고 있습니다. 경매 입찰을 계획하시는 분들은 매각기일 전까지 관련 공부 서류의 최신 권리 변동 내역과 현장 상태, 점유 현황을 지속적으로 재확인하시고 차질 없이 입찰 준비를 마치시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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