경남 진주시 진주대로 1층상가 상업용건물경매 2021타경32844

사건개요

사건번호: 2021타경32844

관할법원: 창원지방법원 진주지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경상남도 진주시 진주대로 901 지하1층 상가-101호

감정가: 2,344,000,000원

최저가: 240,871,000원

매각기일: 2026.08.03 10:00

진행상태: 유찰 10회

 

이번 물건은 경상남도 진주시 강남동 동성가든타워 상가동 지하 1층에 위치한 근린상가입니다. 원문상 101, 102, 103호 및 상가동 지하1층 상가-101호로 표시되어 있으며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 2,344,000,000원, 최저가는 240,871,000원으로 확인되고, 유찰 10회가 표시되어 있어 입찰 전 가격만 보고 접근하기보다 권리관계와 점유관계, 시설 상태를 함께 점검해야 하는 물건입니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면 토지면적은 150.58평, 건물면적은 403.35평입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 상가 및 아파트 건물로 기재되어 있고, 이용상태는 동성24시 사우나 찜질방으로 확인됩니다. 사우나 및 찜질방 시설로서 내부시설, 보일러, 물탱크 등 제반 부대시설을 포함해 평가한 것으로 되어 있어 일반 소형 점포와는 점검 범위가 다릅니다. 기계설비, 급배수, 난방, 전기, 소방, 환기, 보일러실 관련 상태가 실제 운영 가능성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

 

설비 내역에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재 관련 설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 에스컬레이터는 운행중단상태로 표시되어 있으므로 수리 가능 여부, 비용 부담, 공용부분 관리주체와의 협의 가능성은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 지하층 사우나 시설은 누수, 습기, 배수, 환기, 소방 완비 여부에 따라 인수 후 사용 계획이 크게 달라질 수 있어 단순 면적 대비 가격만으로 판단하기 어렵습니다.

 

입지 확인 포인트는 진주대로 901이라는 도로명주소와 강남동 주상복합 건물 내 상가라는 점입니다. 토지는 부정형 평지이며 주상복합 건부지로 이용 중이라고 표시되어 있습니다. 인접 도로는 대로3류 폭 25미터에서 30미터 도로 및 소로1류 폭 10미터에서 12미터 도로와 접합하는 것으로 확인됩니다. 일반상업지역, 시가지경관지구 중심, 대로와 소로 접합 등 도시계획 사항도 함께 기재되어 있어 상업시설로서의 기본 환경은 확인되지만, 실제 유동인구와 상권 흐름은 매각자료만으로 단정할 수 없습니다.

 

주변 이용 상황은 현장 답사가 중요합니다. 사우나 찜질방 용도는 주변 주거 세대, 직장인 수요, 접근성, 주차 여건, 경쟁 시설, 시설 노후도에 따라 실사용 가능성이 달라집니다. 특히 지하층 대형 상가는 간판 노출, 출입 동선, 공용부 관리상태, 엘리베이터와 계단 접근성, 냄새와 습기 관리 상태가 체감 가치에 영향을 줍니다. 입찰자는 낮 시간과 저녁 시간, 평일과 주말의 주변 흐름을 나누어 확인하는 것이 좋습니다.

 

권리분석 확인 포인트에서는 원문에 유치권 표시가 있는 점을 가장 먼저 봐야 합니다. 유치권은 성립 여부와 점유 계속성, 공사대금 채권 존재 여부, 경매절차에서의 주장 내용에 따라 입찰 리스크가 크게 달라질 수 있습니다. 표시가 있다는 사실만으로 반드시 인수된다고 단정할 수 없고, 반대로 무시해도 된다고 단정할 수도 없습니다. 관련 기록과 현장 점유 상황, 유치권 주장자의 게시물이나 점유 형태, 법원 문건을 전문가와 함께 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

매각물건명세서상 전입세대 및 상가건물임대차 현황서 열람결과 내역 없음으로 표시되어 있습니다. 그러나 상가건물임대차 현황서에 등재되어 있지 않은 여삼순, 이명자, 정현철, 사단법인 동성상가번영회가 임차인으로 기재되어 있습니다. 이는 등재 여부와 별개로 실제 점유자, 영업자, 사용관계가 존재할 가능성을 살펴야 한다는 의미입니다. 세신사, 스포츠 마사지, 매점, 상가번영회 관련 점유나 사용관계는 명도 협의와 인도 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

 

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건물 등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보입니다. 원문 일부만으로 구체적 내용이 모두 확인되는 것은 아니므로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 말소기준권리와 인수되는 권리 여부를 다시 정리해야 합니다. 특히 관련사건으로 창원지방법원 2025라10270 항고, 진주지원 2023타기120 기타가 표시되어 있어 절차 진행 경과와 매각불허가 이력, 항고 결과도 함께 확인할 필요가 있습니다.

 

리스크 점검도 필수입니다. 경매에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의, 시설물 철거 또는 수리비 같은 사항이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 사우나와 찜질방처럼 설비가 많은 상가는 인수 후 운영 목적이든 임대 목적이든 추가 비용이 발생할 여지가 큽니다. 따라서 입찰 전에는 법원 기록 확인, 관리사무소 문의, 현장점검, 점유자 면담 가능 여부 확인, 전문가 상담을 거쳐야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 유치권 표시의 실제 내용과 주장 근거를 확인해야 합니다. 둘째, 등재되지 않은 임차인으로 표시된 사람들의 실제 점유 범위와 영업 여부를 봐야 합니다. 셋째, 사우나 시설의 영업 허가, 소방, 위생, 보일러, 전기, 수도, 배수 상태를 점검해야 합니다. 넷째, 에스컬레이터 운행중단 상태와 수리 책임, 공용부 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다. 다섯째, 관련사건과 매각불허가 이력이 현재 입찰에 미치는 영향을 법원 자료로 검토해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 낮은 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다. 대형 지하 상가, 사우나 찜질방 시설, 유치권 표시, 임차인 기재, 관련사건 존재가 함께 확인되므로 가격보다 먼저 인수 부담과 사용 가능성을 따져야 합니다. 실제 낙찰 후 활용 계획이 있는 경우에도 시설 보수비, 명도 기간, 영업 재개 가능성, 용도 변경 가능성, 관리비 정산 문제까지 숫자로 정리한 뒤 입찰가를 정하는 방식이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검사항 정리를 도와드리고 있습니다. 본 글은 제공된 경매정보를 바탕으로 사실관계 중심으로 정리한 참고용 원고이며, 최종 판단은 최신 법원 서류와 현장 상태 확인 후 진행해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 투자 목적을 기준으로 함께 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 관련사건 진행상황과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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