경남 진주시 동성동 주거입지 다가구주택경매 2025타경30099

사건개요

사건번호: 2025타경30099

관할법원: 창원지방법원 진주지원

물건종류: 근린주택

소재지: 경상남도 진주시 동성동 211-1

감정가: 1,164,322,660원

최저가: 570,518,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%

 

이번 물건은 경상남도 진주시 동성동 211-1에 소재한 근린주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 물건 종류는 근린주택으로 표시되어 있으나, 감정평가 및 현황 내용에서는 현황 1동의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 음식점 1개와 점포 3개 형태로 이용 중이며, 점포 중 일부는 공실 상태로 탐문 조사된 내용이 확인됩니다.

 

토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 119.40평, 건물면적은 80.81평으로 제시되어 있습니다. 감정가는 1,164,322,660원이고 최저입찰금액은 570,518,000원입니다. 원문 기준 유찰 2회로 표시되어 있으며, 최저가는 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 다만 최저가와 진행 상태는 매각기일 전 변경될 수 있으므로 법원 매각공고와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

 

토지는 사다리형에 가까운 형태로 대체로 평탄하며, 주상용 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 목록 1 지상의 조경수 등은 토지에 포함하여 평가된 것으로 보입니다. 토지와 건물의 이용 상태가 실제 점유 및 영업 현황과 맞는지, 경계와 진입 상태, 인접 도로 상태는 현장 답사를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.

 

건물 부분은 공부상 내용과 현황 사이에 차이가 있어 특히 주의가 필요합니다. 감정평가서상 기호 2-1부터 2-3까지는 공부상 별동 건물인 주택, 점포, 창고로 기재되어 있으나, 현황은 한 동의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 정리되어 있습니다. 지붕도 공부상 스라브지붕, 스레트지붕으로 되어 있으나 현황은 스라브 및 강판지붕으로 조사된 내용이 있습니다. 이런 차이는 향후 사용, 보수, 인허가, 대출 심사, 임대 계획에 영향을 줄 수 있으므로 건축물대장과 등기부, 현황 도면, 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.

 

제시외건물도 확인 포인트입니다. 원문에는 감정서상 ㄱ부터 ㄹ까지의 제시외건물이 소재하고, 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 제시외건물은 다용도실 등으로 표시된 면적이 함께 보이며, 종물 및 부합물 성격으로 평가된 것으로 보입니다. 입찰자는 해당 시설이 실제로 어떤 구조와 상태인지, 철거 필요성이나 사용상 제한은 없는지, 향후 유지보수 비용이 어느 정도 발생할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.

 

입지 측면에서는 진주시 동성동 소재 근린생활시설이라는 점이 핵심입니다. 원문에는 역세권, 대로변, 유동인구 등 세부 입지 장점이 직접 확인되지는 않으므로 이를 단정해서 보기보다는 주변 상권 형성 정도, 점포 노출성, 차량 접근성, 주차 가능성, 인근 업종 구성, 공실률을 직접 살펴보는 방식이 적절합니다. 특히 음식점과 점포로 이용 중인 물건은 내부 설비, 배기·급배수, 전기 용량, 소방 설비, 간판 설치 가능 여부 등이 실제 활용성에 영향을 줄 수 있습니다.

 

권리관계는 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 원문에는 상가건물임대차 현황서에 등재된 김종일은 임차인이라고 하며, 현황서에 등재되지 않은 손영숙도 임차인이라고 기재되어 있습니다. 등재 여부가 다른 임차인이 함께 언급되는 만큼, 대항력과 우선변제권, 배당요구 여부, 실제 점유 부분, 보증금과 차임 관계를 정확히 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 임대차 정보, 전입 또는 사업자등록 관련 자료를 종합해 전문가 검토를 받는 것이 좋습니다.

 

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명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다. 현재 음식점과 점포로 이용 중인 부분이 있고 일부 공실로 탐문된 내용이 있으므로, 실제 영업 여부와 점유자, 임차인의 권리 주장 가능성, 시설물 소유 관계를 확인해야 합니다. 상가 물건은 주거 물건보다 영업 시설, 집기, 원상회복, 미납 관리비나 공과금 문제가 함께 얽힐 수 있어 입찰 전 점검이 더 중요합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 현황과 공부가 다른 물건, 제시외건물이 포함된 물건, 임차인 관련 내용이 있는 물건은 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 판단하기보다 법원 기록 열람, 현장 확인, 전문가 상담을 통해 입찰 가능 금액과 인수 위험을 따로 계산해야 합니다.

 

입찰 전에는 감정평가서의 산출 근거와 결정 의견, 기타 참고사항을 확인해야 합니다. 원문에도 기타 참고사항란 참조 문구가 반복되어 있으므로, 평가액에 반영된 범위와 제외된 범위가 무엇인지 확인하는 과정이 필요합니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조인 만큼 각 부분의 평가 비중, 제시외건물 포함 여부, 공부와 현황 차이가 낙찰 후 사용 계획에 어떤 영향을 주는지 검토해야 합니다.

 

또한 매각기일이 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시로 표시되어 있으므로, 입찰 예정자는 기일 전 법원 공고 변경 여부를 다시 확인해야 합니다. 경매 사건은 취하, 변경, 연기, 정지, 대위변제 등으로 진행 상태가 바뀔 수 있습니다. 최저입찰금액만 보고 접근하기보다, 보증금 준비, 입찰표 작성, 신분증과 도장 등 기본 서류, 법인 입찰 시 필요 서류까지 미리 점검해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 가격만으로 판단하기보다는 임차인 관계와 현황 차이, 제시외건물, 실제 영업 가능성, 보수 비용을 함께 검토해야 하는 근린주택 및 근린생활시설 성격의 물건입니다. 상가 임대나 직접 사용을 고려한다면 주변 수요와 업종 적합성을 따져보고, 낙찰 후 바로 사용할 수 있는 상태인지도 별도로 확인하는 것이 현실적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 목적에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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