다가구주택 상권접근성 수익형주택경매 2025타경11762

사건개요

사건번호: 2025타경11762

관할법원: 창원지방법원 진주지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경상남도 산청군 단성면 운리 393-6

감정가: 2,089,670,590원

최저가: 716,757,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%

 

이번 물건은 경상남도 산청군 단성면 운리 393-6에 소재한 다가구주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 토지면적은 27,323.31평, 건물면적은 224.47평으로 확인됩니다. 감정가는 2,089,670,590원이고, 3회 유찰 후 최저입찰금액은 716,757,000원으로 표시되어 있습니다.

 

물건 종류는 다가구주택으로 분류되어 있으나, 감정평가현황에는 교육연구시설로 이용되는 토지와 자연림, 토지임야, 일부 도로 현황이 함께 기재되어 있습니다. 단순 주거용 건물만 보는 물건이 아니라 넓은 토지와 여러 목록의 이용상태를 함께 확인해야 하는 일괄매각 물건입니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면, 토지는 여러 필지로 구성되어 있고 일부는 자연림, 일부는 토지임야, 일부는 현황 도로 또는 대지 및 일부 도로 상태로 파악됩니다. 건물은 여러 동 또는 여러 구조의 면적이 나누어 기재되어 있으며, 제시외건물과 제시외수목도 매각에 포함되는 것으로 표시되어 있습니다.

 

매각조건에서 중요한 부분은 일괄매각입니다. 감정서상 제시외건물 ㄱ부터 ㅁ, 제시외수목 a부터 b가 각 매각 포함으로 기재되어 있습니다. 반면 목록 2부터 4 일부 지상에 있는 간이화장실, 물탱크, 컨테이너박스, 목재 데크는 철거 및 이설이 용이한 것으로 보아 평가 제외된 것으로 보입니다. 입찰 전 실제 현장에 남아 있는 시설물의 소유관계와 철거 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

 

목록 5부터 7 지상에 소재하는 석축, 목재 울타리, 조경수 수주는 토지에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 넓은 토지를 포함한 물건에서는 지상 부속물의 포함 여부가 낙찰 후 사용계획과 비용 산정에 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서 사진, 지적도, 건물 개황도를 함께 대조해야 합니다.

 

입지 확인 포인트는 단성면 운리라는 산청군 내 위치와 토지의 실제 접근성입니다. 원문에는 도로 인접 상태가 충분히 구체적으로 드러나 있지 않고, 일부 필지가 현황 도로 상태라는 내용만 확인됩니다. 따라서 차량 진입 가능 여부, 경사도, 포장 상태, 사유지 통행 여부, 계절별 접근성은 현장답사를 통해 확인해야 합니다.

 

또한 토지의 상당 부분이 완경사지 내 부정형 토지로 기재되어 있습니다. 완경사지라고 해도 실제 활용 가능 면적은 지형, 배수, 법면, 도로 접면, 건축 가능 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 공부상 면적이 크더라도 즉시 사용할 수 있는 면적과 관리가 필요한 면적은 다를 수 있으므로 토지이용계획확인원과 현황 측량 수준의 검토가 필요합니다.

 

권리분석 확인 포인트에서는 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 말소기준권리, 인수되는 권리, 임차인 또는 점유자의 존재 여부를 우선 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 세부 내용은 충분히 제공되어 있지 않습니다. 따라서 법원 비치 서류와 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 다시 검토해야 합니다.

 

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특히 다가구주택은 임차인 관계가 확인되지 않은 상태에서 접근하면 보증금 인수 여부, 대항력, 우선변제권, 배당요구 여부에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다. 현재 제공된 자료만으로 임차인 현황과 명도 난이도를 단정하기 어렵습니다. 점유자 조사, 전입세대 열람, 주민등록 관련 확인, 상가나 시설 사용 여부까지 종합적으로 확인하는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 감정평가서상 토지와 건물 목록이 실제 현장과 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 평가 제외된 컨테이너박스, 목재 데크, 물탱크 등이 낙찰 후 비용이나 분쟁 요인이 될 수 있는지 살펴야 합니다. 셋째, 제시외건물과 제시외수목의 매각 포함 범위가 정확히 어디까지인지 도면과 사진으로 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 경매 사건은 매각기일 전후로 권리관계나 점유상태가 달라질 가능성도 있으므로, 입찰 전 최신 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하고 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라는 점만 보고 접근하기보다, 넓은 토지의 실제 활용성, 건물 상태, 현황 도로 부분, 제시외 물건의 포함 여부, 점유관계, 관리비 또는 철거 비용 가능성을 함께 계산해야 합니다. 특히 산청군 단성면 일대의 생활권, 접근 도로, 주변 이용상태는 온라인 자료만으로 판단하기 어렵기 때문에 현장점검의 비중이 큰 물건입니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리관계 검토, 입찰 전 서류 확인, 현장 확인 포인트 상담을 지원합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 목적을 기준으로 상담을 받아보실 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 변경, 정정, 취하, 권리변동이 있을 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 법원 자료와 현장 확인을 기준으로 진행하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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