경남 통영시 북신동 개발입지 토지경매 2025타경21769

사건개요

사건번호: 2025타경21769

관할법원: 창원지방법원 통영지원

물건종류: 주택

소재지: 경상남도 통영시 북신동 664-21

감정가: 441,429,700원

최저가: 105,988,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 유찰 4회

 

이번 물건은 경상남도 통영시 북신동 664-21 소재 주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가 441,429,700원에서 최저입찰금액 105,988,000원으로 표시되어 있습니다. 진행 상태는 유찰 4회로 확인되며, 매각기일은 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시입니다.

 

물건의 토지면적은 81.52평, 건물면적은 38.80평으로 제시되어 있습니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이고, 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물 세부 면적은 23.94평과 14.01평으로 나뉘어 표시되어 있으며, 제시외건물로 다용도실 0.85평이 확인됩니다. 법원 자료에는 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물도 매각에 포함된다고 기재되어 있으므로, 입찰 전 감정평가서와 매각물건명세서의 포함 범위를 다시 대조해야 합니다.

 

토지는 세장형 평지의 주거용 건부지 상태로 평가되어 있습니다. 인접 도로는 서측과 동측으로 약 2미터 폭 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 도로 폭이 넓은 편은 아니므로 차량 진입, 주차 가능성, 건물 이용 편의성은 현장에서 직접 확인하는 것이 필요합니다. 특히 실제 통행 형태와 사유지 통과 여부, 인접 필지와의 경계 이용 상황은 서류만으로 판단하기 어렵습니다.

 

이 물건에서 눈여겨볼 부분은 지적경계 관련 안내입니다. 원문에는 본건 토지가 인접필지와 지적경계 확인이 불분명하므로 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구된다고 되어 있습니다. 주택 경매에서 경계 문제는 향후 담장, 부속건물, 진입로, 점유 부분과 연결될 수 있으므로 단순히 면적만 보고 판단하기보다 지적도, 토지대장, 건축물대장, 현황 사진을 함께 확인해야 합니다.

 

건물 내부 상태도 중요한 확인 대상입니다. 감정평가 내용상 현장 조사 당시 이해관계인의 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능했고, 주민 탐문조사와 관련 공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가했다고 되어 있습니다. 따라서 실제 내부 노후도, 누수, 균열, 설비 상태, 수리비 규모는 법원 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 입찰자는 매각기일 전 외부 관찰과 주변 탐문, 가능하다면 점유 관계 확인을 통해 비용 요소를 보수적으로 검토해야 합니다.

 

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북신동은 통영시 생활권 안에 있는 주거지로 볼 수 있으나, 이 글에서는 확인되지 않은 개발 호재나 구체적인 시세를 임의로 단정하지 않습니다. 주변 생활시설, 대중교통 접근성, 초등학교 및 생활 편의시설과의 거리, 도로 연결성은 지도와 현장 답사를 통해 개별적으로 확인해야 합니다. 주택은 실거주, 임대, 보유 후 정비 등 활용 방향에 따라 검토 기준이 달라지므로 본인의 자금 계획과 목적에 맞춰 판단하는 것이 좋습니다.

 

권리분석은 반드시 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적 내용은 제공된 자료만으로 충분히 확인되지 않습니다. 등기부등본상 말소기준권리, 가압류·근저당·압류의 선후관계, 임차인의 대항력과 배당요구 여부, 전입세대열람 및 확정일자 관련 사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

 

명도 난이도 역시 단정하기 어렵습니다. 현재 단독주택으로 이용 중이라고 기재되어 있으나, 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지, 가족 또는 제3자가 점유 중인지, 이사 협의가 가능한 상태인지는 별도 확인 대상입니다. 폐문으로 내부 확인이 어려웠다는 점을 고려하면, 입찰 전 점유 현황과 우편물, 계량기 사용 흔적, 현장 관리 상태를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 물건은 매각허가 이후에도 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석 문제, 임차인·점유자·관리비·명도 관련 쟁점이 발생할 수 있습니다. 이러한 내용은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 공부를 모두 대조하고 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 볼 것이 아니라 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 측량비, 점유 협의 비용, 잔금 조달 일정까지 포함해 자금 계획을 세워야 합니다. 특히 지적경계 확인이 필요한 물건은 향후 이용계획에 영향을 줄 수 있으므로 예상보다 여유 있는 비용 검토가 필요합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 낮은 가격만으로 유리하다고 판단할 수는 없습니다. 유찰 횟수가 많다는 사실은 가격 매력이 생겼다는 의미와 동시에 권리, 점유, 물건 상태, 입지, 수리비 등에서 시장 참여자들이 신중하게 본 부분이 있을 수 있다는 뜻으로도 해석해야 합니다. 따라서 입찰 전 현장점검과 서류점검을 함께 진행하는 것이 중요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 의사결정에 필요한 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 실거주 목적과 투자 목적에 따라 검토 기준을 달리해 살펴볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부등본과 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매 정보는 진행 중 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 최신 서류 확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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