경남 밀양시 하남읍 입지검토 임야경매 2022타경1997

사건개요

사건번호: 2022타경1997

관할법원: 창원지방법원 밀양지원

물건종류: 답

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 대사리 65

감정가: 1,174,729,180원

최저가: 822,310,000원

매각기일: 2026.07.27 10:00

진행상태: 유찰 18회, 최저가 70%

 

소재지 지도

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이번 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 대사리 65 일원에 소재한 답 경매 물건입니다. 법원 자료상 건물제외 및 토지지분매각 조건이 함께 표시되어 있어 일반적인 단일 토지 매각보다 확인해야 할 항목이 많은 편입니다. 토지면적은 총 2,447.87평으로 기재되어 있으며, 제시외건물 면적 12.10평이 자료에 표시됩니다. 다만 매각 조건에는 제시외 수목과 일부 제시외 건물이 포함되고, 이동식화장실과 컨테이너는 매각에서 제외되는 내용이 함께 적혀 있으므로 입찰 전 매각 범위를 정확히 구분해야 합니다.

 

감정가는 1,174,729,180원, 최저입찰금액은 822,310,000원입니다. 원문 기준으로 유찰 18회가 확인되며 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 표시되어 있습니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만 보고 접근하기보다는, 이 물건이 농지 관련 절차와 지분매각, 제시외 물건, 지적재조사 이슈를 함께 가진다는 점을 먼저 살펴야 합니다. 특히 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 가능성이 기재되어 있으므로 농지 취득 자격과 제출 가능 여부는 입찰 전 가장 먼저 확인할 부분입니다.

 

감정평가현황에 따르면 토지는 여러 필지로 구성된 것으로 보이며 면적은 550.85평, 529.07평, 1,351.27평, 16.67평 등으로 나누어 표시되어 있습니다. 기호 1, 2, 3은 부정형 완경사의 휴경지 상태로, 기호 4는 부정형 평지의 주거용 부속토지 상태로 기재되어 있습니다. 휴경지 상태의 농지는 실제 경작 가능성, 진입 여건, 배수 상태, 인접 토지와의 경계, 주변 이용 현황에 따라 활용성이 달라질 수 있습니다. 현장에서는 공부상 지목과 실제 이용 상태가 일치하는지, 토지의 높낮이와 경사, 포장도로 접면 상태, 차량 접근 가능 여부를 함께 확인해야 합니다.

 

도로 조건은 본건 1 우측 일부 및 우측으로 포장도로가 소재하고, 본건 2부터 4 일부 및 좌측으로 포장도로가 소재한다고 기재되어 있습니다. 포장도로가 있다는 점은 현장 접근성 확인에 도움이 되는 자료이지만, 실제 폭원, 차량 교행 가능성, 농기계 진입 가능성, 맹지 여부, 도로 소유관계나 사용관계는 별도로 점검해야 합니다. 토지 경매에서는 도로가 현황상 존재하더라도 법적 도로인지, 사도인지, 통행에 제한이 있는지에 따라 사용 계획이 달라질 수 있습니다.

 

이 물건의 중요한 특징은 제시외 수목과 제시외 구축물 관련 내용입니다. 본건 1부터 3 지상 및 지적 경계상에 소유자 미상의 제시외 수목이 식재되어 있고, 수종과 수목, 식수면적, 관리상태 등을 참작해 평가했다는 취지의 내용이 있습니다. 또한 인접 토지와의 경계가 불분명할 수 있고 기준시점과 입찰시점 사이 기간 경과에 따라 수량이 달라질 소지도 언급되어 있습니다. 이는 단순한 가격 검토보다 현장 실측, 경계 확인, 수목 소유권 귀속 여부 확인이 필요하다는 의미로 보아야 합니다.

 

매각 조건에는 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출 필요, 제시외 수목 및 제시외 건물 일부 매각 포함 내용이 확인됩니다. 반면 목록 2 지상의 이동식화장실과 목록 3 지상의 컨테이너는 이동 및 철거가 용이하므로 평가에서 구애받지 않고 매각에서 제외한다고 기재되어 있습니다. 같은 현장에 존재하는 물건이라도 매각 포함 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰자는 감정평가서와 매각물건명세서, 현황조사서, 사진 자료를 함께 놓고 포함 물건과 제외 물건을 구분해야 합니다.

 

목록 4는 지분매각으로 표시되어 있습니다. 지분매각 물건은 낙찰 후 전체 토지를 단독으로 자유롭게 사용하는 데 제한이 있을 수 있고, 공유자와의 협의, 공유물분할 가능성, 사용수익 관계 등을 따져야 합니다. 원문만으로는 공유자 관계와 실제 점유 형태가 모두 확인되지 않으므로 등기부, 토지대장, 지적도, 공유자 현황, 현장 점유 상태를 종합적으로 검토하는 과정이 필요합니다. 지분 경매는 가격만으로 판단하기보다 취득 후 권리 행사 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

 

또한 목록 1과 목록 3은 2025년 6월 10일 지적재조사로 재감정평가가 이루어진 것으로 기재되어 있습니다. 지적재조사가 있었다면 면적, 경계, 도면상 위치, 인접 필지와의 관계가 기존 자료와 달라졌을 가능성을 확인해야 합니다. 입찰 전 최신 지적공부와 토지이용계획확인서, 감정평가서의 기준일, 재감정 반영 내용이 서로 맞는지 살펴보는 것이 좋습니다. 경계가 불분명한 토지는 낙찰 후 측량이나 인접 토지와의 협의가 필요한 경우가 있어 비용과 시간을 보수적으로 봐야 합니다.

 

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권리분석 측면에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 원문에 표시되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분이나 가등기 여부, 법정지상권 성립 가능성, 농지 관련 제한, 지분권 관계는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석은 자료의 최신성과 해석이 중요하므로 전문가 검토를 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.

 

명도와 점유 문제도 단정하기 어렵습니다. 토지 물건이라도 제시외 건물, 비닐하우스, 파고라, 이동식화장실, 컨테이너, 수목, 경작자 또는 점유자가 얽혀 있으면 인도 절차가 간단하지 않을 수 있습니다. 원문에는 본건 2 및 3 경계지상에 비닐하우스와 파고라가 소재한다는 취지의 내용이 있으며, 평가상 사용수익에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단된다고 되어 있습니다. 그러나 실제 철거 가능성, 소유자 확인, 점유자 협의, 비용 부담은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인이나 점유자 문제, 관리비나 사용료 성격의 비용, 명도 난이도 등이 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명원 제출 여부, 지분매각의 사용 제한, 제시외 수목과 구축물의 소유권 귀속, 지적재조사 후 경계 문제는 입찰 결과에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 법원 기록 열람과 현장 답사, 관련 공부 확인, 전문가 상담을 통해 위험 요소를 줄이는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전에는 매각기일이 2026년 7월 27일 월요일 10시로 기재되어 있는 만큼, 기일 변경이나 취하, 정지, 대위변제 등 진행 변동 여부를 다시 확인해야 합니다. 2024년 10월 8일 채권자의 경매기일연기신청서 제출 이력이 원문에 보이므로, 과거 진행 변동 이력도 참고할 필요가 있습니다. 법원 경매 정보는 계속 변동될 수 있고 입력 오류나 지적물건 변경 가능성도 있으므로, 최종 판단은 입찰 직전 법원 서류와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토사항을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건은 농지취득자격증명, 지분매각, 제시외 물건, 지적재조사 내용이 함께 확인되는 사례이므로 단순 토지 매입 관점보다 서류와 현장을 함께 보는 접근이 필요합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류, 실사용 또는 보유 목적을 정리해 상담을 받아보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 등기부, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서와 현장 상태를 반드시 다시 확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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