강원 철원군 갈말읍 수익형부동산 상업용건물경매 2025타경72054

사건개요

사건번호: 2025타경72054

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 콘도(호텔)(현황 주거용 원룸)

소재지: 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 973-9 1동 5층 501호

감정가: 574,000,000원

최저가: 281,260,000원

매각기일: 2026년 8월 6일

진행상태: 유찰 2회 (최저가 49%)

 

강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리에 위치한 본 경매 물건은 공부상 용도와 실제 현황 용도 간에 차이가 발생하는 특수 물건입니다. 법원 감정평가서 및 공부상 표기에는 용도가 여관으로 등재되어 있으나, 현황 조사 결과 현재 주거용 원룸 형태의 집합 건물 구조로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 본 매물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 제5층 501호 및 관련 구획을 포함하며, 토지 지분 면적 42.19평, 건물 면적 160.96평 규모입니다. 최초 감정가는 5억 7,400만 원으로 책정되었으나 현재 2회 유찰을 거쳐 감정가 대비 49퍼센트 수준인 2억 8,126만 원부터 매각 절차가 진행될 예정입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 큰 만큼 현장실사와 내부 구획 구조에 대한 철저한 사전 분석이 필수적입니다.

 

본 대상 물건이 위치한 강원특별자치도 철원군 갈말읍 신철원리 일대는 행정 및 생활 편의 시설이 형성되어 있는 상업 및 주거 혼재 구역입니다. 인근에 갈말읍 행정복지센터가 소재하고 있으며, 신철원시외버스터미널과 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 및 인근 지역으로의 이동 여건이 형성되어 있습니다. 토지의 형상은 5필지가 일단을 이루는 부정형의 평탄한 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 도로 접면 상태를 살펴보면 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있으며 남측으로는 노폭 약 5미터 이상의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 여건이 확보되어 있습니다. 도로 접근성과 갈말읍 중심 입지라는 요소를 고려할 때 주거용 임대 수요층의 접근성이 유지될 수 있는 기본 여건을 갖추고 있습니다.

 

본 경매 물건을 검토함에 있어 가장 중요한 확인 포인트는 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제입니다. 건축물대장 및 등기부상으로는 여관으로 등재되어 있으나 실제 현황은 다수의 독립된 주거용 원룸 형태로 세분화되어 임대 운영 중인 상태입니다. 감정평가서상에는 501호 내 19개 호수, 601호 내 2개 호수가 기재되어 있었으나, 실제 현황 조사 및 서류 제출 내용에 따르면 501호는 총 21개 호실로, 601호는 총 11개 호실로 각각 세분화되어 운영되는 것으로 확인되었습니다. 이러한 현황 세분화는 실제 임대 운영 구조에 직접적인 영향을 미치므로 건축법상 무단 용도변경 여부나 위반건축물 지정 가능성, 소방 및 안전 규정 준수 여부를 입찰 전 관할 지자체 건축과 및 집행법원 공부를 통해 철저히 검토해야 합니다. 또한 법원 문건 접수 내역상 신청인의 배당요구종기 기일연기신청 제출 등 권리 변동 사항이 파악되는 만큼 각 호실별 임차인의 입주 일자, 전입신고 여부, 확정일자 및 소액임차인 우선변제권 해당 여부를 다각도로 따져봐야 합니다.

 

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입찰 전 실무 점검 사항으로는 세분화된 각 호실의 실제 점유 현황 파악이 우선되어야 합니다. 다수의 호실로 나뉘어 운영되는 주거용 원룸 물건 특성상 점유 중인 임차인이 다수 존재할 수 있으며, 이들 중 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 부담이 생길 수 있습니다. 따라서 법원에 제출된 상가건물임대차 현황서 및 현황조사서의 내용과 실제 현장 전입세대 열람 내역을 일대일로 대조 확인해야 합니다. 아울러 건물 전체의 미납 관리비, 공과금 연체 내역, 승강기 등 공용 시설물의 유지 관리 상태를 사전에 확인하고, 내부 누수나 시설물 파손 등 예상 수리 비용을 입찰가 산정에 철저히 반영하는 전략이 요구됩니다.

 

경매 절차에서는 매각물건명세서에 드러나지 않는 법률적 및 실무적 리스크가 존재할 수 있습니다. 본 물건처럼 공부상 용도와 현황 용도가 다른 특수 매물은 소유권 이전 후 지자체의 시정명령이나 이행강제금 부과 위험이 상존할 수 있으므로 관련 법령 검토가 선행되어야 합니다. 또한 경매 진행 과정에서 배당요구종기 연기나 임차인의 권리 신고 변경, 선순위 권리의 대위변제 등으로 말소기준권리가 변동되거나 예기치 못한 인수가 발생할 수 있습니다. 다수 점유자가 존재하는 원룸 물건의 특성상 명도 과정에서의 명도 지연이나 명도 소송에 따른 비용 발생 가능성도 충분히 고려해야 합니다. 따라서 서류상의 정보에만 의존하지 말고 법률 및 경매 전문가의 체계적인 권리분석과 상담을 거쳐 신중하게 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션은 풍부한 법원 경매 컨설팅 경험과 철저한 현장 조사 데이터를 바탕으로 고객 여러분의 안전한 경매 투자를 지원하고 있습니다. 입지 분석부터 권리 분석, 현장 점검, 입찰가 산정, 명도 마무리까지 전 과정을 다각도로 조력해 드립니다.

 

이 물건 외에도 고객님의 조건에 맞는 다양한 경매 물건을 추천해 드릴 수 있습니다.

매각기일 전에 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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