경기 양주시 덕계동 입지검토 토지경매 2024타경91589

사건개요

사건번호: 2024타경91589

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 토지

소재지: 경기도 양주시 덕계동 685-8

감정가: 2,681,596,000원

최저가: 919,787,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 재진행(3회 유찰)

 

본 토지 경매 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재의 토지로, 감정가 대비 3회 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 34% 수준인 9억 1,978만 7,000원까지 하락한 상태로 진행되는 매물입니다. 전체 토지 면적은 1,092.33평에 달하는 개발부지 규모로, 현황은 주택 부지 조성을 위한 공사 흔적이 관찰되고 있습니다. 본 설명에서는 법원 공고 자료, 감정평가서, 매각물건명세서의 객관적 기재 내용을 바탕으로 토지 현황, 입지 여건, 권리 분석 및 필수 입찰 점검 사항을 상세히 정리해 드립니다.

 

확인된 물건 정보 및 토지 현황

본 경매 물건은 경기도 양주시 덕계동 685-8번지를 포함하여 총 1,092.33평 규모의 필지로 이루어진 일괄매각 토지입니다. 공부상 지목은 전으로 되어 있으나, 용도지역은 제1종일반주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역이 혼재되어 있습니다. 토지의 전반적인 이용 상태는 미성숙 개발지대로서 주거 나지 상태 및 주택 부지 조성을 위한 공사 현황을 나타내고 있습니다.

 

토지 지상 중 목록 3과 목록 8 토지의 경계선상에는 합판조 등의 소규모 농막이 위치해 있습니다. 해당 농막은 구조 및 규모, 해체와 철거의 용이성 등을 고려할 때 토지 가격에 미치는 영향이 미미하다고 감정평가서상 판단되어 토지가격에 구애됨 없이 정상 평가되었습니다. 다만 해당 농막은 매각 물건에서 제외되어 있으므로, 낙찰 후 소유권 행사 및 명도 과정에서 사전 확인이 필요합니다.

 

입지 여건 및 도로 접면 현황

본건 토지 및 인근 필지까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근 평화로변으로 버스정류장이 위치하여 기본적인 교통 상황은 보통시됩니다. 토지의 형상은 전체적으로 완경사 지대 내 위치하고 있으며, 지적도상으로는 맹지에 해당합니다.

 

그러나 현황 도로 상태를 확인해 보면, 기호 9 토지는 북동측으로, 기호 4 토지는 북측으로 폭 약 6미터 내외의 현황도로(양주시 소유 덕계동 685-10, 지목 전, 도시계획시설도로)에 접해 있습니다. 그 외 토지들은 기호 4와 기호 9 토지를 경유하여 진출입하는 구조입니다. 해당 현황도로의 실제 통행 가능 여부와 건축 허가 시 도로 인정 여부는 입찰 전 관련 지자체를 통한 확인이 필요합니다.

 

 

소재지 지도

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농지취득자격증명 및 권리분석 확인 포인트

본 물건에서 가장 중요하게 체크해야 할 사항은 농지취득자격증명원(농취증) 제출 의무입니다. 법원 매각물건명세서 공고상 목록 1, 3, 5, 6, 8, 9 토지에 대하여 매각허가결정기일까지 관할 관청이 발급하는 농지취득자격증명원을 법원에 제출해야 합니다. 기일 내 미제출 시 매각불허가 결정이 내려지며 입찰보증금이 몰수되어 반환되지 않으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

 

특히 2026년 1월 12일 자 양주시의 사실조회 회신서에 의하면, 목록 1, 3, 5, 6, 8, 9 토지는 농지에 해당하지만 잡석 포설 및 장기 방치로 인해 대지화가 진행된 상태입니다. 따라서 농취증을 신청하려는 입찰자는 실제 경작 또는 재배가 가능한 상태로 토지를 복구하겠다는 구체적이고 상세한 실천방안이 기재된 원상복구 계획서를 수반하여 신청해야 한다는 조건이 붙어 있습니다.

 

입찰 전 점검사항 및 타당성 검토

농지 관련 규제 외에도 목록 2, 4, 7 토지의 경우 제1종일반주거지역 및 준공업지역 지정에 따른 용도지역별 건축 가능 여부, 건폐율, 용적률 및 인허가 제한 사항을 개별적으로 검토해야 합니다. 지적도상 맹지인 상태에서 현황도로를 통한 구체적인 개발행위허가 승인 여부는 토지 활용 가치를 결정하는 핵심 요인입니다.

 

또한 기존 주택 부지 조성을 위한 공사가 진행되던 상황이었던 만큼, 이전 소유자나 사업 주체의 개발 인허가 내역이 존재하는지, 해당 인허가의 승계 또는 취소 후 재신청 필요성 등에 대해서도 관할 지자체 담당 부서를 통해 명확히 파악해야 합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가의 정밀 확인 조치가 필수적입니다.

 

경매 리스크 점검 문단

법원 경매 절차에서는 공부상 표기된 내용 외에도 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 유치권 성립 여부, 소유권 이전 지연 가능성, 대위변제나 기타 권리변동 발생 가능성 등 제반 리스크가 존재할 수 있습니다. 말소기준권리 설정 현황과 임차인 또는 점유자 관계, 미납 관리비나 공과금, 매각제외 물건 처리 등은 법원 파싱 자료나 원문 데이터에 완벽히 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 정밀 상담을 거쳐 신중하게 진입 여부를 결정하시는 것을 권장합니다.

 

회사 소개 및 마무리 안내

주식회사 제이옥션은 오랜 기간 축적된 경매 분석 노하우를 바탕으로 전국의 다양한 법원 경매 물건에 대해 정확한 권리분석, 현장 조사, 입찰 전략 수립 및 명도 컨설팅을 제공하고 있습니다.

 

본 설명 드린 매물 외에도 고객님의 예산과 투자 목적에 맞는 다양한 조건의 전국 경매 물건 추천이 가능합니다. 입찰을 검토하시는 경우 매각기일 전에 관련 공부 서류와 현장 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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