경기 부천시 원미구 상업용건물 근린시설경매 2025타경33939

사건개요

사건번호: 2025타경33939

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 오피스텔

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층2동401호

감정가: 400,000,000원

최저가: 280,000,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 유찰 1회 (70%)

 

경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 에쓰제이로얄팰리스 오피스텔 경매 물건을 상세히 살펴보겠습니다. 본 사건은 인천지방법원 부천지원에서 진행되며 사건번호는 2025타경33939입니다. 대상 물건은 13층 건물 중 4층 2동 401호로, 주거 및 업무용 공간으로 활용 가능한 오피스텔입니다.

 

본 오피스텔의 토지지분 면적은 18.97제곱미터(약 5.74평)이며, 건물전용 면적은 64.50제곱미터(약 19.51평)입니다. 최초 감정평가 금액은 4억 원으로 책정되었으나, 1회 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가의 70퍼센트 수준인 2억 8,000만 원으로 하락하였습니다. 입찰을 고려하시는 분들에게는 금액적인 접근성이 한층 높아진 상태입니다.

 

건물의 전체적인 구조는 철근콘크리트구조에 평슬래브지붕 형식으로 건축되었습니다. 해당 건물의 사용승인일은 2020년 11월 30일로, 준공된 지 약 5년 6개월 남짓 된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외관 상태 및 공용 부분 관리 상태가 깔끔하게 유지되고 있을 가능성이 높으며, 최신 건축 기술과 주차 및 소방 설비 기준이 적용되어 주거 편의성이 뛰어난 특성을 보입니다.

 

본 물건이 소재한 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 일대는 용도지역상 준공업지역이자 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 정방형 토지 형상 위에 지어진 업무시설(오피스텔) 건부지로서, 주변은 준공업지대 특유의 다양한 업무시설 및 근린생활시설, 오피스텔, 소형 공장 및 지식산업센터 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

 

교통 및 접근성 측면을 살펴보면, 인근에 시내 노선버스 정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 아울러 주요 도로망과의 연결성이 우수하여 본건까지 제반 차량의 출입이 원활하게 이루어집니다. 지하철역과의 연계성 및 주요 대로변으로의 진출입이 수월하여 임대수요 및 출퇴근 직장인 수요를 흡수하기에 유용한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

 

또한 주차장 시설이 확보되어 있어 차량 소유자들의 주차 불편을 덜어줄 수 있으며, 인근 생활 인프라 및 편의시설과의 거리도 가깝습니다. 실거주 목적으로 접근하든 임대 수익 목적으로 접근하든 우수한 접근성과 인프라는 중요한 이점으로 작용합니다.

 

경매 입찰 시 가장 신중하게 검토해야 하는 부분 중 하나는 해당 물건의 권리관계와 현재 점유 상황입니다. 법원 제출 자료 및 현황조사서에 따르면, 집행관이 현장에 임하였으나 이해관계인을 직접 만나지 못하여 점유관계를 최종적으로 확인하지는 못하였습니다.

 

전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차 현황서 등 공부상 서류를 확인한 결과 현재 공식적으로 등재된 인원은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 원문 데이터상 임차권등기 표기가 확인되는 만큼, 과거 임차인이 거주하다가 보증금을 반환받지 못해 임차권등기를 마친 후 퇴거하였을 가능성이 있습니다.

 

 

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임차권등기자가 존재하는 경우 해당 임차인의 대항력 유무, 우선변제권 행사 여부, 보증금 미상환액 발생 시 매수인이 이를 인수해야 하는지 여부 등을 명확히 파악해야 합니다. 공부상 전입자가 없다고 해서 반드시 비어있는 상태라고 단정할 수 없으므로 현장 방문을 통한 실점유자 유무 및 열쇠 확보 여부, 임차인과의 명도협의 필요성 등을 철저히 조사해야 합니다.

 

법원 경매에 참여하기 전에는 서류상의 정보뿐만 아니라 실제 물건의 상태를 파악하는 현장 조사가 필수적입니다. 부천시 원미구 춘의동 에쓰제이로얄팰리스 4층 401호의 내부 누수 여부, 내부 파손 상태, 내부 인테리어 철거 여부 등을 직접 또는 간접적으로 점검하셔야 합니다.

 

더불어 오피스텔이나 아파트 등 집합건물 경매에서 매우 중요한 요소는 미납 관리비 확인입니다. 공용 부분 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 방문하여 장기 체납 관리비 금액과 공가 여부를 확실히 체크해야 합니다. 체납 관리비에 연체료가 과다하게 합산되어 있는지, 공용부분과 전유부분의 분리가 어떻게 되어 있는지 파악하는 것이 안전합니다.

 

또한 주변 시세 조사도 병행되어야 합니다. 감정가 4억 원과 최저가 2억 8,000만 원이라는 수치에만 의존하지 말고, 해당 평형대의 실제 매매 거래가, 전세가, 월세 임대 시세를 파악하여 실질적인 경매 입찰가 산정 기준을 마련해야 합니다. 준공 연식과 대지권 지분, 향후 지역 호재나 개발 여건까지 다각도로 종합 비교하는 과정이 필요합니다.

 

경매 절차 진행 과정에서는 예기치 못한 다양한 리스크가 발생할 수 있습니다. 소유권이전 지연 문제나 권리자의 대위변제, 입찰 직전 권리변동 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 또한 말소기준권리를 설정하는 과정에서 등기부상 권리 순위 판단 미숙으로 인한 실수, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험, 실제 점유자의 강제집행 및 명도 절차에서의 시간적·경제적 손실, 고액의 미납 관리비 부담 등 자료에 완전히 드러나지 않는 숨은 악재가 있을 수 있습니다.

 

따라서 단편적인 서류 열람만으로 입찰 금액을 정하거나 낙찰을 낙관하는 것은 매우 위험합니다. 반드시 경매 전문 법률가 및 실무 전문가의 정밀 권리분석과 입찰 전략 상담을 거쳐 안전한 권리 이전을 도모해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 오랜 경매 현장 경험과 정밀한 권리분석 노하우를 바탕으로 의뢰인께서 안전하고 성공적인 경매 입찰을 진행하실 수 있도록 종합적인 맞춤 컨설팅을 제공하고 있습니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다.

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 한번 철저히 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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