인천 연수구 컨벤시아대로 상업용건물 근린시설경매 2024타경7477

사건개요

사건번호: 2024타경7477

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 인천 연수구 컨벤시아대로 100, 601동 1층125호

감정가: 445,000,000원

최저가: 152,635,000원

매각기일: 2026.07.30 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰, 최저가 34%

 

이번 물건은 인천광역시 연수구 송도동 인천송도힐스테이트 단지 내 또는 관련 건물의 제1층 제125호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지면적은 4.82평, 건물면적은 12.46평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 445,000,000원, 최저입찰금액은 152,635,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 재진행입니다.

 

건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 2층에서 지상 20층 규모 건물 중 제1층 제125호로 기재되어 있습니다. 상가 물건은 같은 건물 안에서도 출입 동선, 외부 노출, 전면 폭, 공용부 위치, 주차 접근성, 실제 영업 가능성에 따라 활용도가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 1층이라는 점만 보고 판단하기보다, 현장에서 점포 전면부와 보행 흐름, 주변 업종, 공실 여부를 함께 확인하는 과정이 필요합니다.

 

소재지는 인천 연수구 컨벤시아대로 100으로 확인됩니다. 송도동은 주거단지, 업무시설, 상업시설이 혼재한 지역이 많아 상가 검토 시 배후 수요와 실제 소비 동선의 일치 여부가 중요합니다. 다만 원문에는 역세권, 대로변 전면, 유동인구 규모 같은 구체적 수치나 확정 표현이 확인되지 않으므로, 해당 내용은 현장 답사와 지도, 주변 상권 조사를 통해 별도로 검증해야 합니다.

 

감정평가현황에는 토지가 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 아파트, 오피스텔, 오피스 등이 언급되어 있습니다. 이는 주변에 주거와 업무 수요가 섞여 있을 가능성을 살펴볼 수 있는 단서입니다. 그러나 상가의 실제 경쟁력은 배후 수요만으로 단정하기 어렵고, 동일 건물 내 상가 배치, 층별 업종 구성, 공실률, 관리비 수준, 간판 설치 가능 여부, 전용면적 대비 체감 면적까지 확인해야 합니다.

 

상가투자 관점에서는 현재 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점보다 권리관계와 점유관계를 먼저 봐야 합니다. 원문에는 임차인으로 보이는 양정운 관련 내용이 기재되어 있으며, 권리신고서 첨부 임대차계약서상 점유 면적은 13.725㎡, 임대차기간은 2023.11.21부터 2025.11.20까지로 표시되어 있습니다. 다만 임대차기간이 이미 경과했는지, 갱신 여부가 있는지, 실제 점유자가 누구인지, 보증금과 차임 조건이 어떠한지는 제공 자료만으로 충분히 단정하기 어렵습니다.

 

 

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권리분석에서는 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제 가능성, 배당요구 여부, 사업자등록 및 확정일자 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 원문에는 전입세대 열람내역, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서가 첨부되어 있다는 취지가 보이지만, 실제 입찰 판단에는 해당 원문 서류의 세부 내용 확인이 필수입니다. 특히 상가건물임대차는 주택과 판단 구조가 다를 수 있어 보증금 규모, 환산보증금, 사업자등록일, 점유 개시일 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

 

명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정할 수 없습니다. 점유자가 임차인인지, 영업 중인지, 폐업 상태인지, 인도 협의가 가능한지, 미납 관리비나 원상회복 문제가 있는지에 따라 실제 비용과 시간이 달라질 수 있습니다. 상가 물건은 영업시설, 간판, 내부 인테리어, 집기류 처리 문제가 함께 발생할 수 있으므로 현장 방문 시 관리사무소 확인과 주변 상가 탐문도 병행하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획 관련 자료를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 원문에도 법원 정보는 지속적으로 업데이트되지만 권리 변동, 입력 오류, 지적물건 변경 등에 따라 차이가 있을 수 있다는 안내가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 표시된 최저가와 진행상태만 보고 입찰가를 정하기보다, 매각기일 직전 법원 경매계와 대법원 경매정보를 통해 변경 여부를 재확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 승계 가능성, 명도 협의 여부가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 재진행 사건은 과거 기일 연기나 변경 사유가 있었는지 확인할 필요가 있으며, 이 사건도 2026.01.29 채권자의 경매기일연기신청 제출 이력이 표시되어 있습니다. 해당 이력이 현재 입찰에 어떤 영향을 주는지는 사건기록 확인과 전문가 검토가 필요합니다.

 

상가 물건을 실사용 또는 임대 목적으로 검토한다면 업종 제한, 전기·수도·배수 시설, 냉난방, 환기, 화장실 접근성, 주차 지원, 관리규약도 확인해야 합니다. 같은 면적이라도 음식점, 사무실, 소매점, 서비스업 등 업종별로 필요한 시설 조건이 다르기 때문에 낙찰 후 사용 계획과 현장 조건이 맞는지 사전에 점검해야 합니다. 또한 주변 임대료나 매매 사례는 반드시 실제 중개사 확인, 실거래 자료, 임대 공실 상황을 비교해 보수적으로 판단하는 것이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 포인트 정리에 대해 상담을 진행합니다. 본 글은 제공된 원문 자료를 기준으로 사실 중심으로 정리한 것이며, 최종 입찰 여부와 입찰가 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 지역과 예산, 목적에 맞춰 별도 검토를 진행할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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