노유자시설 상권접근성 다가구경매 2025타경2701

사건개요

사건번호: 2025타경2701

관할법원: 서울서부지방법원

물건종류: 노유자시설

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 7층 713호

감정가: 1,000,000,000원

최저가: 512,000,000원

매각기일: 2026년 8월 25일 화요일 10시

진행상태: 3회 유찰, 감정가의 51%

 

이번 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 713호입니다. 등재된 물건 종류는 주택이나 오피스텔이 아닌 노유자시설이므로, 일반적인 공동주택과 동일한 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용 상태, 입주 또는 운영에 필요한 조건을 먼저 확인한 뒤 입찰 목적을 정하는 것이 중요합니다.

 

매각 대상은 토지와 건물의 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 토지 지분 면적은 6.07평, 전유 건물 면적은 17.04평입니다. 감정가는 10억원이며 3회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 5억1,200만원으로 내려왔습니다. 최저가는 감정가의 약 51% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격 하락만으로 물건의 적정성을 판단하기보다는 용도 제한과 점유관계, 권리관계를 함께 살펴야 합니다.

 

대상 건물은 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 가운데 7층 713호입니다. 감정평가 자료에는 외벽이 치장석 마감이고, 내부는 벽지와 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호인 것으로 조사됐습니다. 다만 제공된 원문에는 해당 호실의 구체적인 이용 상태가 명확히 적혀 있지 않습니다. 현재 공실인지, 시설 운영에 사용되는지, 내부 집기나 설비가 남아 있는지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

 

입지는 은평구청 북동측 인근으로 조사됐습니다. 주변에는 다세대주택과 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 원문에는 버스정류장과 지하철이 언급돼 있으나 정확한 정류장명, 역명, 도보거리와 이동시간은 제시되지 않았습니다. 교통 편의성을 판단할 때에는 실제 동선과 경사도, 대중교통 운행 상황을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.

 

차량 접근은 가능한 것으로 조사됐으며, 대상 토지는 남동측 약 4~5미터 포장도로와 남서측 약 3~5미터 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 남서측으로 내려가는 완경사지에 자리하지만 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형 토지로 설명됩니다. 현재 교육연구 및 복지시설과 근린생활시설의 건부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.

 

토지이용계획상 도시지역과 제2종일반주거지역에 해당하며 도로 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 내용이 확인됩니다. 토지거래허가구역도 기재돼 있으나 허가 대상자와 대상 용도, 지정기간이 각각 다르게 표시돼 있습니다. 경매취득에 허가가 필요한지와 해당 호실의 용도에 어떤 영향을 주는지는 관할 행정기관과 전문가를 통해 구체적으로 확인해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

특히 이 물건은 노유자시설이라는 용도 자체가 핵심 확인사항입니다. 입찰자가 직접 사용할 예정이라면 계획한 업종이나 시설이 건축법과 관련 법령상 가능한지 검토해야 합니다. 임대나 전용을 고려한다면 용도변경 가능 여부와 요건, 주차 기준, 소방시설, 장애인 편의시설, 관리규약 및 집합건물 내 운영 제한을 확인해야 합니다. 주거용으로 사용할 수 있다고 미리 단정하거나 일반 주택과 같은 방식으로 임대할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.

 

매각물건명세서 관련 원문에는 현장 방문 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없었다고 적혀 있습니다. 전입세대확인서와 상가건물임대차현황서에는 등재된 사람이 없는 것으로 기재됐지만, 이것만으로 완전한 공실이나 인도 가능 상태가 확인되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 시설 운영자, 사용대차 관계 또는 전입신고 없이 사용하는 사람이 존재하는지 추가 조사가 필요합니다.

 

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등기부 권리분석에서는 말소기준권리의 종류와 설정일, 압류·가압류·근저당권 등 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권에 관한 구체적인 내용이 표시되지 않았으므로 인수할 권리가 없다고 단정할 수 없습니다. 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 등기사항전부증명서를 서로 대조해야 합니다.

 

경매 절차 중 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경, 정지 등으로 권리관계와 매각 일정이 달라질 가능성도 점검해야 합니다. 낙찰 후 잔금납부와 소유권이전이 예상보다 지연될 사정이 있는지, 별도 인수조건이나 법정지상권 성립 여지가 있는지도 확인 대상입니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 현재 제공된 자료만으로 확정하기 어려우므로 경매 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.

 

관리비도 빠뜨리기 쉬운 항목입니다. 체납관리비가 있다면 공용부분과 전용부분을 구분하고 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 범위를 관리사무소와 관련 자료로 확인해야 합니다. 노유자시설 운영과 관련된 별도 비용이나 계약, 내부 설비의 소유관계가 존재하는지도 살펴볼 필요가 있습니다. 점유자가 확인될 경우에는 인도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부와 예상 명도 기간 및 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.

 

현장에서는 713호의 실제 사용 상태와 출입 가능 여부, 누수·결로·균열·마감 훼손, 채광과 환기, 냉난방 및 도시가스 설비 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 공용복도와 승강기, 주차장, 소방설비, 관리 상태도 함께 살펴야 합니다. 감정평가 시점 이후 내부 상태가 달라졌을 수 있으므로 감정평가서 사진만으로 현재 상태를 판단하지 않는 편이 안전합니다.

 

입찰 전에는 입찰보증금과 제출서류, 입찰 장소와 마감시간을 다시 확인해야 합니다. 법인이나 대리인이 참여할 경우 필요한 위임장과 인감 관련 서류가 달라질 수 있습니다. 최저가 외에도 취득 관련 세금, 법무비용, 체납관리비 검토액, 수리비, 명도비용과 향후 사용에 필요한 시설비를 포함해 자금계획을 세워야 합니다. 용도에 따른 취득세율과 보유 단계의 과세 기준은 세무 전문가에게 확인하는 것이 바람직합니다.

 

주식회사 제이옥션은 제공된 법원 자료를 바탕으로 물건 확인과 입찰 준비에 필요한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 다만 경매정보는 권리변동이나 법원 결정, 입력 오류, 지적 및 물건 변경에 따라 달라질 수 있으므로 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 등 관련 서류, 점유관계와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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