서울 중랑구 상봉동 상업용건물 근린시설경매 2025타경12317

사건개요

사건번호: 2025타경12317 물건번호 2

관할법원: 서울북부지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 1층 106호

감정가: 900,000,000원

최저가: 576,000,000원

매각기일: 2026.08.19. 10:00

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 64%

 

이번 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 101-19 상봉베스트원아파트 1층 106호에 위치한 근린상가입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄 매각되는 구분상가로, 토지 지분 면적은 4.37평이며 건물 전용 면적은 14.21평입니다. 감정가는 9억원이고 두 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액이 5억7,600만원으로 낮아졌습니다.

 

건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 12층 건물로 기재되어 있습니다. 매각 대상은 이 건물의 1층 106호입니다. 1층 상가는 출입 동선과 외부 노출 여부가 임대 및 실제 사용에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 층수만 보고 판단하기보다 해당 호실의 정확한 위치를 확인해야 합니다. 주출입구와의 거리, 도로에서 보이는 정도, 내부 복도형인지 외부에서 바로 출입하는 구조인지, 전면 폭과 간판 설치 여건 등을 현장에서 살펴볼 필요가 있습니다.

 

토지는 8필지가 하나의 부지처럼 이용되는 대체로 부정형의 토지이며, 현재 아파트 건부지 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 대지권은 토지 4.37평으로 표시되어 있으나 정확한 대지권 비율과 대상 토지 목록은 등기사항증명서와 감정평가서에서 다시 대조해야 합니다. 집합건물 상가는 전유부분뿐 아니라 공용부분, 대지사용권, 관리규약의 영향을 함께 받으므로 관련 서류를 개별적으로 확인하는 과정이 필요합니다.

 

입지는 상봉동 생활권에 속하지만, 원문에는 역과의 거리나 유동인구, 배후세대 수, 도로 접면 상태가 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 역세권이나 유동인구가 풍부하다고 단정하기보다는 실제 보행 동선과 주변 상권을 조사해야 합니다. 같은 건물 안에서 영업 중인 업종, 공실 호실, 인근 상가의 이용 형태, 아파트 입주민 동선, 주차 가능 여부와 주차비 부과 기준도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

 

상가의 활용 가능성을 검토할 때에는 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 일치하는지 살펴야 합니다. 희망 업종의 영업신고나 인허가가 가능한지, 급배수·환기·전력 용량이 충분한지, 화장실과 공용시설 이용에 제한이 없는지도 확인 대상입니다. 관리단 규약에 업종 제한이나 간판 규정, 영업시간 제한이 있을 수 있으므로 관리사무소와 관리단을 통한 별도 확인이 필요합니다.

 

점유관계 자료에는 주민등록 발급담당자 확인 결과 전입세대가 없어 주민등록 발급 대상이 아니라는 취지의 내용이 기재되어 있습니다. 다만 상가건물임대차 현황서에서는 주식회사 디에스케이지코리아가 확인된 것으로 표시되어 있습니다. 이는 임차관계나 점유 가능성을 추가로 조사해야 한다는 의미이며, 해당 법인의 사업자등록 신청일, 임대차계약일, 보증금과 차임, 확정일자, 실제 영업 및 점유 여부는 원문만으로 확정할 수 없습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

상가 임차인은 주민등록 전입 여부가 아니라 사업자등록과 건물 인도 여부 등이 대항력 판단에 중요하게 작용할 수 있습니다. 따라서 주민등록상 전입세대가 없다는 사실만으로 임차인이 없거나 인도가 간단하다고 판단해서는 안 됩니다. 상가건물임대차 현황서의 상세 내용, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약 관련 자료를 서로 대조해야 합니다. 현장에서는 상호와 간판, 우편물, 집기, 출입 흔적을 살피고 점유자에게 점유 근거를 확인할 필요가 있습니다.

 

등기부 권리관계는 제공된 원문에 구체적인 설정일자와 채권액, 권리자 정보가 나타나 있지 않습니다. 말소기준권리가 어떤 등기인지, 그보다 앞선 권리나 인수할 권리가 있는지는 최신 등기사항증명서를 기준으로 분석해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리나 지상권 항목도 상세 내용이 비어 있으므로 인수 권리가 없다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 최종 공고 내용을 반드시 확인하고 법률적 판단이 필요한 부분은 경매 전문가와 검토하는 것이 안전합니다.

 

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감정가와 최저가는 매각 절차상 제시된 금액일 뿐 현재 거래가치나 적정 입찰가를 보장하지 않습니다. 입찰가격을 정할 때에는 해당 호실의 현재 상태, 임대 가능 조건, 수리비, 취득 관련 비용, 체납관리비 가능성, 인도 비용 등을 함께 반영해야 합니다. 원문에 인근 평균 낙찰가와 실제 임대료 자료가 제시되지 않았으므로 예상 월세나 수익률을 임의로 계산하기도 어렵습니다. 인근 중개업소 조사와 실제 계약 사례 확인을 통해 별도로 검토해야 합니다.

 

리스크 점검도 중요합니다. 낙찰 이후 매각허가와 잔금 납부 과정에서 소유권이전이 지연될 가능성이 있고, 입찰 전 대위변제나 취하, 변경 등으로 권리관계와 절차가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리와 인수 대상 권리, 임차인의 대항력 및 배당 여부를 다시 확인해야 하며, 실제 점유자와 서류상 임차인이 다를 가능성도 살펴야 합니다. 체납관리비 중 낙찰자에게 문제 될 수 있는 공용부분의 범위, 관리단 분쟁, 명도 협의와 인도명령 가능 여부도 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 현재 자료만으로 단정할 수 없으므로 전문가의 서류 검토와 상담이 필요합니다.

 

입찰 전에는 신분증, 도장, 입찰보증금과 입찰표 작성 기준을 확인하고 사건번호뿐 아니라 물건번호 2를 정확히 기재해야 합니다. 공동입찰이나 대리입찰이라면 위임장과 인감증명서 등 추가 서류를 법원 기준에 맞게 준비해야 합니다. 매각기일은 2026년 8월 19일 오전 10시로 안내되어 있으나 기일 변경, 정지, 취하 여부를 입찰 당일에도 확인해야 합니다.

 

현장 답사에서는 106호의 실제 점유 상태와 내부 훼손 여부, 천장 누수, 냉난방 설비, 전기와 수도 사용 가능 여부를 점검하는 것이 좋습니다. 건물 관리사무소를 통해 월 관리비와 연체 여부, 주차 배정, 공용시설 이용 기준, 관리규약도 확인해야 합니다. 내부 출입이 어려운 경우 외부 확인만으로 상태를 단정하지 말고 예상 보수비에 여유를 두어야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 사건별 서류 확인과 현장조사, 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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