서울 금천구 가산동 임대수요 수익형주택경매 2025타경12653

사건개요

사건번호: 2025타경12653

관할법원: 서울남부지방법원

물건종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-32 에스앰캐슬 9층 901호

감정가: 435,000,000원

최저가: 278,400,000원

매각기일: 2026.08.19. 10:00

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 64%

 

이번 물건은 서울특별시 금천구 가산동 147-32에 자리한 에스앰캐슬 제9층 제901호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 사건입니다. 감정가는 4억3,500만원, 2회 유찰 후 최저입찰금액은 2억7,840만원으로 표시되어 있습니다. 입찰자는 최저가 외에 취득세, 법무비용, 체납관리비 중 인수 범위, 점유 이전 비용 등을 함께 계산해야 합니다.

 

토지면적은 약 4.89평이고 건물면적은 약 14.82평입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며 매각 대상은 9층 901호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 새시 창호 등으로 조사되었습니다. 다만 원문에는 전용면적과 공급면적의 구분, 사용승인일, 방향, 내부 방 구성, 주차대수, 승강기 운영 상태가 구체적으로 나타나지 않습니다. 감정평가서와 건축물대장을 통해 해당 사항을 확인해야 합니다.

 

대상 토지는 인접 필지와 비교해 등고평탄한 세장형 토지이며 현재 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 용도지역은 도시지역 및 준공업지역입니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 내용도 기재되어 있습니다.

 

토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있으나 대상자와 대상 용도가 각각 다르게 기재되어 있습니다. 원문상 외국인 등을 대상으로 하는 주거용 부동산 관련 지정과 아파트 대상 지정이 함께 표시되므로, 이 오피스텔의 취득에 실제 허가가 필요한지는 관할 관청에 별도로 문의해야 합니다. 단순히 허가구역이라는 문구만 보고 적용 여부를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

 

입지 확인에서는 건물 출입구와 차량 진입 방식, 주차 가능 대수, 주변 도로 폭, 대중교통 접근 동선부터 살펴볼 필요가 있습니다. 원문에는 버스정류장이라는 조사 항목이 있으나 거리와 노선은 확인되지 않습니다. 역세권 여부나 특정 역까지의 도보 시간도 제공된 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 현장에서 실제 이동 시간과 야간 통행 환경, 주변 소음, 인접 건물과의 이격거리, 채광과 조망 상태를 확인하는 것이 좋습니다.

 

가산동 일대의 업무시설과 산업시설 분포는 오피스텔 이용 판단에 참고할 요소지만, 해당 호실의 임대수요나 예상 임대료를 곧바로 보장하는 근거는 아닙니다. 정확한 임대 조건은 같은 건물과 인근 유사 면적의 실제 계약 사례를 확인하고, 공실 기간과 관리비 수준까지 비교해야 합니다. 현재 자료에는 월세, 전세보증금, 관리비와 최근 실거래가가 포함되어 있지 않으므로 별도 조사가 필요합니다.

 

 

소재지 지도

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권리관계에서 가장 먼저 볼 부분은 주택임차권등기입니다. 원문에 따르면 신다빈의 주택임차권 등기일은 2023년 11월 20일이며, 건물 전부가 용도 및 점유 대상으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자로서 임차권자 신다빈의 지위를 승계해 권리신고와 배당요구를 한 것으로 표시되어 있습니다.

 

특히 이 사건에는 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용이 있습니다. 이는 입찰 판단에 중요한 조건이지만, 제공된 문구만으로 배당 결과와 매수인의 최종 인수 부담을 확정해서는 안 됩니다. 최신 매각물건명세서의 특별매각조건, 임차권등기 말소 방식, 배당요구 내용과 법원 기록을 서로 대조해야 합니다.

 

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말소기준권리가 무엇인지, 임차권이 말소되는 정확한 조건이 무엇인지, 별도로 인수되는 권리나 가처분 등이 있는지는 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 검토해야 합니다. 관련 사건으로 서울남부지방법원 2024차전174867 지급명령이 표시되어 있으므로 그 사건과 본 경매 신청의 관계도 확인 대상입니다. 배당표가 확정되기 전에는 실제 배당액과 잔여채권의 처리 결과가 달라질 수 있습니다.

 

점유와 명도 역시 서류만으로 단정하기 어렵습니다. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유자가 누구인지는 별개의 문제입니다. 소유자, 임차인 또는 제3자가 점유하고 있는지 확인하고 전입세대확인서, 주민등록 전입 여부, 사업자등록 현황, 현황조사서의 방문 내역을 함께 살펴봐야 합니다. 점유자와 연락이 되지 않거나 인도 협의가 어려우면 인도명령 또는 명도소송과 관련한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

 

현장에서는 901호의 실제 사용 상태와 누수, 결로, 곰팡이, 창호, 냉난방 설비, 수도 및 전기 상태를 확인해야 합니다. 오피스텔은 주거용과 업무용의 실제 사용 형태에 따라 세금과 대출 검토가 달라질 수 있으므로 현재 이용 상태도 중요합니다. 관리사무소를 통해 월 관리비, 장기 체납 여부, 공용부분 관리 상태, 주차 등록 조건을 확인하되 개인정보에 해당하는 사항은 적법한 절차로 조회해야 합니다.

 

경매 절차 중에는 취하, 변경, 연기 또는 매각조건 수정이 발생할 수 있습니다. 대위변제나 추가 배당요구, 권리변동으로 말소기준권리와 인수관계가 달라질 가능성도 있습니다. 소유권이전이 예상보다 늦어질 수 있으며 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 공개된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 전문가와 함께 검토하고 상담한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

 

입찰 전에는 입찰보증금 액수와 제출 방식, 본인 또는 대리인 입찰에 필요한 서류를 확인해야 합니다. 법인 입찰이나 공동입찰은 준비서류가 달라질 수 있습니다. 자금조달 계획은 낙찰잔금 납부기한을 기준으로 세우고, 대출 가능 금액과 금리 조건은 금융기관의 실제 심사를 통해 확인해야 합니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 적정 입찰가를 정하기보다 동일 건물의 거래 사례, 내부 상태, 점유관계와 예상 추가비용을 반영하는 접근이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션에서는 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전 최신 등기와 법원 관련 서류, 변경된 매각조건 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

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