서울 금천구 가산동 월세수익 상업용건물경매 2025타경10420

사건개요

사건번호: 2025타경10420

관할법원: 서울남부지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-33 제1층 제101호

감정가: 1,540,000,000원

최저가: 985,600,000원

매각기일: 2026.08.13 10:00

진행상태: 유찰 2회

 

이번 물건은 서울특별시 금천구 가산동 345-33 에이스하이엔드타워7 제1층 제101호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 물건종류는 근린상가이며, 공부상 용도는 지식산업센터 지원시설 중 제1종근린생활시설 소매점으로 기재되어 있습니다. 토지 7.36평, 건물 28.66평 규모의 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로 제시되어 있어, 단순히 전용면적만 볼 것이 아니라 대지권과 집합건물 내 위치, 공용부 이용관계까지 함께 확인해야 합니다.

 

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 제1층 제101호입니다. 1층 상가는 접근성과 노출 여부가 중요하지만, 원문만으로는 전면부 위치, 출입 동선, 주차 접근, 실제 유동 흐름까지 모두 확인되지는 않습니다. 현장에서는 해당 호실이 건물 주출입구와 어느 정도 가까운지, 외부 보행자가 바로 인지할 수 있는지, 간판 설치 가능 범위와 관리규약상 제한은 없는지까지 살펴보는 것이 좋습니다.

 

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 집합건물 상가의 경우 개별 점포의 영업성뿐 아니라 건물 전체의 입주율, 주변 업무시설 밀집도, 근린상권의 시간대별 흐름이 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 다만 현재 자료에는 구체적인 상권 매출, 임대료, 주변 실거래 수준이 제시되어 있지 않으므로 별도 조사를 통해 비교해야 합니다.

 

입지 확인에서는 가산동 업무시설과 지식산업센터 수요를 먼저 보는 것이 자연스럽습니다. 이 물건은 에이스하이엔드타워7 내 지원시설로 보이며, 건물 내 상주 인원, 인근 건물의 공실률, 점심시간과 퇴근시간 보행 흐름, 주말 영업 가능성 등을 나누어 확인해야 합니다. 같은 1층이라도 코너 여부, 출입문 방향, 공용 로비와의 연결성에 따라 체감 가치는 달라질 수 있습니다.

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리관계에서는 별도등기 표시와 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리 문구가 특히 중요합니다. 원문에는 대지권의 목적인 토지에 대한 1토지 을구 1번 지상권 설정등기, 2토지 을구 1번 지상권 설정등기는 말소되지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 입찰자가 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해야 할 부분입니다. 말소되지 않는 지상권의 내용, 존속기간, 권리자, 사용관계가 실제 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지는 자료 확인 후 전문가 검토가 필요합니다.

 

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점유관계는 관리사무소 남성 직원 진술에 따르면 현재 공실이라고 되어 있고, 확인 당시 출입문이 잠긴 상태로 공실 상태라는 취지의 내용이 있습니다. 다만 경매에서 공실 여부는 현장 당시의 확인 내용일 수 있으므로 매각기일 전 다시 점검해야 합니다. 실제 점유자 존재 여부, 임차인 신고 여부, 전입 또는 사업자등록 가능성, 미납 관리비, 원상복구 의무, 인도 과정의 변수는 별도로 확인하는 편이 안전합니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 감정가 산정 기준과 현재 시장의 호가, 임대 가능한 업종, 관리비 수준을 함께 비교해야 합니다. 감정가 1,540,000,000원에서 최저가 985,600,000원으로 낮아진 상태이지만, 이것만으로 적정성을 단정할 수는 없습니다. 특히 지식산업센터 내 지원시설 상가는 건물 내 입주기업 구성, 주변 공급량, 업종 제한, 관리규약, 전용률과 공용부 부담에 따라 실사용 만족도와 임대 가능성이 달라질 수 있습니다.

 

리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 승계 범위, 명도 일정 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 별도등기와 말소되지 않는 지상권 문구가 확인되는 경우에는 단순 매각가 비교보다 권리의 성격과 낙찰 후 부담 여부가 더 중요할 수 있습니다. 입찰 전 담당 경매계 열람, 등기부 최신 발급, 현장 방문, 전문가 상담을 통해 확인하는 절차가 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 공실 기재만으로 단정하기 어렵습니다. 출입문 잠김 상태, 내부 집기 유무, 관리비 체납 여부, 기존 임차인의 잔존 권리 주장 가능성 등을 확인해야 합니다. 상가 물건은 낙찰 후 바로 사용할 수 있을지, 내부 시설 철거 또는 인테리어 비용이 필요한지, 업종 변경 시 허가나 신고가 필요한지도 함께 검토해야 합니다.

 

이 물건은 서울 금천구 가산동의 지식산업센터 1층 근린상가로, 실사용 또는 임대 목적을 모두 염두에 두고 볼 수 있는 유형입니다. 다만 확인된 자료만으로 수익성이나 향후 가격 흐름을 판단하기에는 부족하므로, 현장성과 권리관계를 나누어 점검하는 접근이 필요합니다. 입찰금액은 감정가와 최저가의 차이뿐 아니라 취득세, 명도비용, 관리비, 보수공사비, 공실 기간까지 포함해 계산하는 것이 현실적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 조사, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 상가, 주거형, 토지, 공장 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 절차 진행 중 권리변동이나 정정, 취하, 변경 가능성이 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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