인천 서구 청라동 상권접근성 수익형주택경매 2024타경557156

사건개요

사건번호: 2024타경557156

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린주택

소재지: 인천광역시 서구 청라동 133-18

감정가: 1,824,742,600원

최저가: 1,277,320,000원

매각기일: 2026.08.20(목) 10:00

진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%

 

이번 물건은 인천광역시 서구 청라동 133-18에 위치한 근린주택 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각 조건이며, 제시외 건물도 매각 범위에 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 공부상 건물 용도는 다가구주택으로 보이나, 원문에는 1층 현황이 상가이며 공실 상태이고 2층과 3층은 주택으로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다.

 

토지면적은 86.06평, 건물면적은 156.68평으로 제시되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 감정평가 요항상 근린시설과 주택으로 언급되어 있습니다. 토지는 건물의 대지 및 주차장으로 이용 중인 것으로 보인다는 내용이 있어, 실제 주차 가능 대수와 진입 동선은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

 

감정가는 1,824,742,600원이고, 1회 유찰 후 최저입찰금액은 1,277,320,000원입니다. 단순히 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는, 상가 공실 상태와 주거 부분의 점유관계, 제시외 건물 포함 여부, 향후 사용 목적에 맞는 구조인지까지 함께 살펴보는 것이 필요합니다.

 

입지 확인에서는 청라동 내 세부 위치, 주변 도로 접근성, 생활편의시설과의 거리, 1층 상가로 활용할 경우의 유동 흐름을 직접 확인하는 것이 중요합니다. 원문에는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지라는 내용이 확인되지만, 인접 도로상태 항목은 구체적인 문구가 충분히 드러나지 않습니다. 차량 진출입, 주차장 활용, 주변 소음, 건물 전면 노출 정도는 현장 답사를 통해 판단해야 합니다.

 

이 물건은 1층 상가와 2·3층 주택이 결합된 형태로 보이므로 실사용과 임대 목적을 함께 검토할 수 있는 구조입니다. 다만 1층이 현재 공실이라는 점은 장점과 리스크가 동시에 있습니다. 즉시 인도 가능 여부를 기대할 수 있는 부분이 있지만, 공실 사유, 내부 상태, 시설 철거 여부, 상가로서의 실제 수요는 별도 확인이 필요합니다.

 

 

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권리관계는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 맞는지 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체 내용은 본문 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리와 선순위 권리, 임차인의 대항력 여부는 반드시 원문 서류를 기준으로 전문가 확인이 필요합니다.

 

명도 난이도 역시 자료만으로 판단하면 안 됩니다. 1층은 공실로 기재되어 있으나 2층과 3층 주택 부분의 실제 점유자, 임대차 관계, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부는 입찰 전 확인 대상입니다. 건물 일부가 주거로 이용되는 사건은 점유 상황에 따라 인도 협의 기간과 비용이 달라질 수 있으므로, 현황조사서와 주민등록 전입세대 열람 등 관련 절차를 통해 확인해야 합니다.

 

제시외 건물이 포함된다는 점도 주의해야 합니다. 원문에는 확장형 발코니 등 제시외 건물 ㉠부터 ㉧까지가 소재한다고 되어 있습니다. 제시외 부분이 매각에 포함되는지, 건축물대장과 실제 현황이 일치하는지, 향후 사용이나 수선 과정에서 문제가 될 요소가 있는지는 감정평가서의 건물개황도와 사진용지를 함께 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 변동될 가능성도 있으므로, 등기부등본과 법원 비치 서류를 최신 기준으로 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 입찰 가능 금액과 인수 위험을 검토하는 것이 안전합니다.

 

입찰 전에는 내부 수리 범위와 건물 관리상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 건물의 현상 및 관리상태가 보통시된다고 기재되어 있으나, 실제 누수, 균열, 설비 노후, 전기·가스·상하수도 상태는 현장에서 보는 것이 가장 정확합니다. 상가와 주택이 함께 있는 건물은 용도별 시설 기준과 임대 운영 방식도 달라질 수 있어, 향후 사용 계획에 맞춰 점검해야 합니다.

 

이번 인천 서구 청라동 근린주택은 토지와 건물을 일괄로 취득하는 사건이며, 1층 상가 공실과 2·3층 주택 이용 현황이 함께 확인되는 물건입니다. 다만 확인된 자료만으로 수익성이나 명도 가능성을 단정할 수 없으므로, 실제 입찰 전에는 서류와 현장을 함께 보는 방식으로 접근해야 합니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 지역·예산·용도에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변경 사항이 있는지 법원 자료를 기준으로 재점검해야 합니다.

 

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