경북 경주시 건천읍 입지검토 임야경매 2025타경553

사건개요

사건번호: 2025타경553

관할법원: 대구지방법원 경주지원

물건종류: 임야

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 화천리 2540

감정가: 669,077,600원

최저가: 327,848,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 유찰 2회, 감정가의 49%

 

이번 물건은 경상북도 경주시 건천읍 화천리 일대에 소재한 임야 경매 물건입니다. 법원 자료상 돌꼬지마을 북동측에 산재하여 위치하는 토지로 표시되어 있으며, 주변은 전, 답, 임야, 농촌주택 등이 함께 형성된 농경지대로 확인됩니다. 총 토지면적은 18,808.24평으로 기재되어 있어 단순 주거용 소규모 토지보다는 면적 규모와 이용 가능성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

 

감정가는 669,077,600원, 최저입찰금액은 327,848,000원입니다. 진행 상태는 유찰 2회로 표시되어 있으며, 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다. 다만 유찰 횟수와 최저가만 보고 접근하기보다는 토지의 실제 현황, 지목과 이용 상태, 도로 접근성, 주변 토지와의 관계, 공부상 제한사항을 함께 확인해야 합니다.

 

확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 토지매각으로 진행되며 지상에 생장하고 있는 자연생수목은 토지에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다. 자료상 여러 필지 또는 목록으로 나뉜 토지가 일괄매각되는 구조로 보이며, 각 토지는 완경사지대에 위치한 부정형 토지로 표시되어 있습니다. 일부는 휴경지, 일부는 자연림, 일부는 전 및 휴경지로 조사된 내용이 확인됩니다.

 

이 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 목록 18 지상에 타인 소유 비닐하우스 농막 1동이 소재하나 매각에서 제외된다는 점입니다. 감정평가 내용에는 토지에 미치는 영향은 별반 없겠다고 기재되어 있으나, 실제 입찰 전에는 해당 시설물의 위치, 점유 관계, 철거 또는 사용 협의 가능성, 낙찰 후 토지 이용에 미칠 영향을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

 

입지 측면에서는 경주시 건천읍 화천리 농경지대 안에 위치한 임야 및 휴경지 성격의 토지로 보는 것이 적절합니다. 주변이 전, 답, 임야, 농촌주택으로 형성되어 있다는 점은 전원입지나 토지활용 가능성을 검토할 때 참고할 수 있습니다. 다만 전원주택부지, 농업용 활용, 장기 보유 목적 등은 토지이용계획, 도로 접면, 개발행위 가능 여부, 농지 또는 산지 관련 인허가 검토가 선행되어야 합니다.

 

토지 경매는 면적이 넓을수록 현황과 공부의 차이를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 현장에서는 진입 가능 도로가 실제로 확보되는지, 차량 접근이 가능한지, 경계가 명확한지, 인접 토지와 고저 차이가 있는지, 배수나 경사 문제는 없는지 확인해야 합니다. 법원 자료에 인접 도로상태 항목이 있으나 구체 내용이 충분히 드러나지 않는 경우가 있으므로 지적도, 임야도, 현황도면, 항공사진, 현장 답사를 함께 대조하는 방식이 필요합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 토지대장, 임야대장, 지적도, 토지이용계획확인서를 기준으로 말소기준권리와 인수되는 권리 여부를 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 충분히 제시되어 있지 않습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리나 제한이 있는지 단정하기 어렵고, 입찰 전 최신 등기와 법원 비치 서류를 통해 전문가 확인을 받는 것이 필요합니다.

 

명도와 점유 부분도 단순하게 볼 수 없습니다. 임대관계는 임대내역 미상으로 표시되어 있으며, 대부분 지상에 자연생수목이 생장하고 별도 평가가치 없이 토지에 포함 평가된 것으로 확인됩니다. 그러나 타인 소유 비닐하우스 농막이 매각 제외로 기재되어 있기 때문에 실제 점유자 존재 여부, 농막 소유자와의 관계, 사용 중인 부분의 범위, 향후 토지 인도 과정에서 발생할 수 있는 협의 사항을 확인해야 합니다.

 

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위험요소 점검도 중요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 사용료 성격의 비용, 명도 관련 분쟁이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 물건은 지상 시설물, 경계 침범, 분묘, 농작물, 사용 승낙 관계처럼 현장 확인 없이는 파악하기 어려운 요소가 있을 수 있으므로 법원 서류와 현장 상태를 함께 검토해야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서와 감정평가서의 최신 여부를 확인해야 합니다. 다음으로 토지이용계획확인서를 통해 용도지역, 행위제한, 산지 또는 농지 관련 규제, 도로 조건을 확인해야 합니다. 또한 일괄매각 물건이므로 일부 토지만 보고 판단하지 말고 전체 토지의 위치 관계, 분산 여부, 실제 활용 가능한 면적, 경사도와 진입 조건을 종합적으로 보는 것이 좋습니다.

 

감정가와 최저가의 차이가 크다고 해서 곧바로 저가 매수 기회로 단정할 수는 없습니다. 본건처럼 넓은 임야와 휴경지가 섞인 토지는 낙찰 후 사용 목적에 따라 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 경계 측량, 진입로 정비, 인허가 검토, 지상 시설물 처리, 주변 토지 소유자와의 관계 확인 등은 낙찰 전 단계에서 최대한 점검하는 편이 안정적입니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검사항 정리를 도와드릴 수 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 권리관계, 기일, 최저가, 점유 상태, 지적 관련 사항이 변경될 수 있으므로 입찰 직전 대법원 경매정보와 담당 경매계 확인을 권합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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