광주 남구 임암동 배후수요 상업용건물경매 2025타경3065

사건개요

사건번호: 2025타경3065

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 광주광역시 남구 임암동 859 3층301호

감정가: 424,000,000원

최저가: 121,569,280원

매각기일: 2026.08.06 09:55

진행상태: 유찰 5회

 

이번 물건은 광주광역시 남구 임암동 859에 위치한 집합건물 내 근린상가 경매입니다. 원문 기준 물건 표시는 3층 301호이며, 토지 13.89평, 건물 35.79평으로 확인됩니다. 감정가는 424,000,000원, 최저가는 121,569,280원으로 기재되어 있고, 진행 상태는 유찰 5회입니다. 최저가가 감정가 대비 약 29% 수준으로 내려온 사건이지만, 금액만 보고 판단하기보다 공실 기간, 내부 마감 상태, 실제 사용 가능성, 권리관계, 관리비 승계 여부를 함께 확인해야 합니다.

 

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 7층 건물로 원문에 사용승인일은 2019.02.26으로 기재되어 있습니다. 창호는 새시이중창으로 조사되었고, 본건 내부는 미마감상태로 확인됩니다. 집합건축물대장상 용도는 학원으로 표시되어 있으며, 감정평가현황에는 다른 호실 관련 표현도 일부 함께 보이므로 실제 매각목록이 3층 301호에 한정되는지, 대지권과 전유부분 면적이 일치하는지 법원 비치 서류로 다시 대조하는 과정이 필요합니다.

 

이용상태는 현재 공실로 조사되었습니다. 감정평가 당시 공실이었고, 탐문상 상당 기간 공실인 것으로 구두 조사되었다는 내용도 원문에 포함되어 있습니다. 공실 상가는 즉시 임대나 영업이 가능하다고 단정할 수 없습니다. 내부가 미마감상태라면 업종에 따라 인테리어, 설비, 전기 용량, 냉난방, 급배수, 소방 관련 보완 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 학원 용도로 사용할 경우 교육청 기준, 피난 동선, 소방시설, 층별 사용 제한 등을 별도로 확인해야 합니다.

 

토지는 가각정리된 정방형 토지로 상업용 부지로 조사되어 있습니다. 인접 도로 상태는 북측, 동측, 남측 3면이 도로에 접한다고 기재되어 있어 도로 접근성 자체는 원문상 양호한 편으로 보입니다. 다만 도로 접면이 좋다는 사실과 실제 상가 영업성이 높다는 판단은 별개의 문제입니다. 건물 전면 노출, 주차 동선, 엘리베이터 접근성, 계단 위치, 간판 설치 가능 여부, 주변 업종 구성, 유동인구 시간대별 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.

 

입지 확인에서는 임암동 일대의 생활권, 상업시설 배치, 주변 배후세대, 병의원이나 학원 수요, 주차 편의성을 함께 봐야 합니다. 이 물건은 집합상가 3층에 위치한 것으로 파악되므로 1층 상가와 달리 목적형 방문 수요가 중요합니다. 학원, 사무실, 병의원 보조 공간, 예약제 업종 등 층수와 맞는 업종을 검토할 수 있지만, 실제 임차 수요와 임대료 수준은 현재 공실 사례와 주변 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 임대 현황을 기준으로 확인해야 합니다.

 

 

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권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 표시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 비교해 말소기준권리, 인수되는 권리, 배당요구 여부, 관련 사건의 성격을 확인해야 합니다. 관련사건으로 광주지방법원 2024가소575472 이행권고결정, 2024가소575465 이행권고결정이 표시되어 있으므로 해당 사건이 채권관계나 점유, 비용 문제와 연결되는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

 

임대차와 점유 부분도 신중하게 봐야 합니다. 현황조사에서는 현장 방문 당시 공실상태로 채무자 및 점유자를 만나지 못해 점유 여부와 임대차관계 여부를 알 수 없다고 되어 있습니다. 상가임대차현황서와 주민등록등재여부 열람상 전입자는 없는 것으로 기재되어 있지만, 상가의 경우 사업자등록, 실제 점유, 유치권 주장, 시설물 소유관계가 별도로 문제 될 수 있습니다. 공실 표시가 있더라도 열쇠 인도, 내부 잔존물, 관리사무소 협조 여부, 미납 관리비 범위를 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 제공 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 공실 여부와 별개로 장기 미납 관리비, 공용부분 비용, 기존 시설물 철거비, 용도변경 가능성, 영업 인허가 제한이 입찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전에는 법원 서류와 현장 확인, 관리사무소 확인, 등기와 건축물대장 대조를 거쳐 전문가 검토와 상담을 받는 것이 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서의 최종 변경 여부를 확인해야 합니다. 원문 정보는 법원 정보를 기준으로 업데이트된다고 되어 있지만, 권리 변동, 입력 오류, 지적물건 변경 등에 따라 실제 내용과 차이가 있을 수 있습니다. 감정평가서의 호실 표시, 전유부분 면적, 대지권 비율, 건물 용도, 내부 상태를 확인하고, 매각기일 직전까지 변경공고나 취하 가능성도 살펴봐야 합니다. 현장에서는 출입 가능 여부, 엘리베이터, 복도 폭, 화장실 위치, 소방시설, 주차장 이용 조건, 간판 위치, 주변 공실률을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

이번 광주 남구 임암동 근린상가는 최저가가 낮아진 공실 상가라는 점에서 관심을 가질 수 있는 사건입니다. 다만 내부 미마감 상태와 장기 공실 가능성이 함께 보이므로 단순히 감정가 대비 가격만으로 접근하기보다는 실제 사용 계획, 임대 가능 업종, 추가 공사비, 관리비, 권리관계를 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 제공 자료만으로 확정할 수 없으며, 입찰 전 전문가 확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 상가뿐 아니라 주거형, 토지, 공장 등 목적에 맞는 경매 물건 검토도 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변동사항이 없는지 법원 경매계와 공부서류를 통해 재확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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