충남 공주시 의당면 입지검토 토지경매 2025타경20250

사건개요

사건번호: 2025타경20250

관할법원: 대전지방법원 공주지원

물건종류: 임야

소재지: 충청남도 공주시 의당면 수촌리 133-11

감정가: 8,300,175,000원

최저가: 5,810,122,000원

매각기일: 2026.08.04

진행상태: 유찰 (1회)

 

충청남도 공주시 의당면 수촌리 133-11 번지 일대에 위치한 본 경매 물건은 공부상 지목이 임야 및 도로, 대지 등으로 이루어진 대규모 토지 매물입니다. 전체 토지 면적은 5,157.63평(17,049.9㎡)에 달하며, 최초 감정가 83억 17만 5,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가격이 58억 1,012만 2,000원으로 하락한 상태입니다. 1회 유찰을 통해 최초 감정가 대비 70퍼센트 수준에서 신규 입찰 진행을 앞두고 있어 토지 개발 및 투자 관점에서 관심이 집중되고 있는 물건입니다.

 

본 대상 물건은 여러 필지의 일단지로 구성되어 있습니다. 현황 조사에 따르면 기호 1번부터 4번까지의 토지는 일단의 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사가 진행 중인 것으로 탐문되었습니다. 현황은 잡종지 상태 및 일부 도로 등으로 이용되고 있으며, 기호 1번은 사다리형 완경사지, 기호 2번부터 4번까지는 부정형 완경사지의 형태를 띠고 있습니다. 한편 기호 5번부터 7번까지의 토지는 공부상 대지 및 임야이나 현황은 도로 등으로 이용되고 있는 것으로 목측 확인되었습니다.

 

토지 면적 구성으로는 토지 본체 약 5,157.63평 외에도 지상에 위치한 제시외 건물 53.09평이 포함되어 있습니다. 제시외 구조물인 기호 ㉠부터 ㉢까지는 매각 대상에 포함되어 평가되었으나, 목록 4번과 목록 10번 지상의 제시외 컨테이너 총 3동은 매각에서 제외됩니다. 또한 목록 10번 지상의 제시외 건물 및 수목 역시 모두 매각 대상에서 제외되어 본 경매 결과에 따라 지상물 처리 문제 및 소유권 유무에 관한 신중한 확인 조사가 동반되어야 합니다.

 

입지적 측면에서 공주시 의당면 수촌리 일대는 공주시 관내 도로망 접근성이 양호하고 세종특별자치시 등 인접 주요 도시와의 연계성이 우수한 지역으로 평가받습니다. 현장 조사 시 토지의 도로 접면 상태, 차량 진출입 가능 여부, 인근 도로와의 고저차 등을 정밀하게 살펴야 합니다. 특히 본 건의 일부 필지는 현황 도로로 이용 중이므로 실제 도로로서의 기능과 지분 관계, 타인 통행권과의 관계 등을 현장에서 철저하게 검증할 필요가 있습니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

개발행위허가 및 형질변경 관련 사항은 본 물건 입찰 전 가장 유의해서 검토해야 할 포인트입니다. 목록 1번 내지 4번, 그리고 목록 8번 내지 10번 토지는 관할 지자체로부터 개발행위허가를 얻어 형질변경 공사가 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 그러나 개발행위허가의 명의 변경 승계 가능 여부, 허가 유효기간 경과 여부, 허가 조건 이행 상태 및 토목공사 잔여 공정 등은 주무관청인 공주시청 관련 부서에 직접 확인하고 검토해야만 낙찰 이후 원활한 사업 진행이 가능합니다. 허가권 승계가 원활하지 않거나 재허가가 불가능할 경우 예상치 못한 차질이 발생할 수 있으므로 전문적인 관공서 확인 절차가 필수적입니다.

 

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권리관계 및 법정지상권 관련 분석 또한 중요한 체크 포인트입니다. 목록 10번 지상에 존재하는 제시외 건물에 대해서는 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 감정평가 시 제시외 건물의 존재로 인하여 최저매각가격이 일정 부분 제한받는 가격으로 산정되었으므로, 해당 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 건물 철거 청구나 대지 사용료 청구 등 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 염두에 두어야 합니다. 아울러 매각 제외된 컨테이너 3동과 수목에 대한 점유 권원 분석 및 명도 협의 난이도 역시 입찰 전에 세밀하게 파악해야 할 요소입니다.

 

지역권 및 지분권 관련 등기사항도 꼼꼼히 점검해야 합니다. 목록 2번, 3번, 5번, 6번, 7번 토지의 을구에 설정된 요역지 지역권 2건은 본 부동산 소유권에 부종하여 매수인이 승계하여 취득하게 되므로 유리한 요소로 작용할 수 있습니다. 반면 목록 2번과 3번 토지는 공유지분 형태의 토지이므로 전체 필지의 활용성 및 타 공유자와의 관계, 향후 분할 및 공유물분할 절차 등에 대해 정밀한 권리분석이 뒷받침되어야 합니다. 또한 현장 방문 조사 시 소유자 관계자의 진술 및 경계 측량 필요성 항목을 검토하여 인접 토지와의 정확한 경계선 확정을 위한 측량 비용 및 일정도 사전에 고려해야 합니다.

 

부동산 경매 입찰 과정에서는 등기부상 드러나지 않는 숨은 리스크를 사전에 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 말소기준권리 이하의 권리관계 변동, 소유권 이전 절차 지연 가능성, 대위변제나 예외적인 우선변제권 형성 여부, 미납 관리비나 지상 점유자의 유치권 주장 가능성 등 자료에 전부 명시되지 않은 예상치 못한 법적 리스크가 존재할 수 있습니다. 본 물건 역시 법정지상권 성립 여부, 개발행위허가 승계 여부, 제시외 물건의 처리 등 다각도의 특수 권리가 얽혀 있으므로 자료만으로 단정 짓지 말고 입찰 전 경매 전문가의 정밀 권리분석과 현장 조사를 종합적으로 거치는 것이 안전합니다.

 

주식회사 제이옥션은 오랜 경매 현장 경험과 축적된 권리분석 노하우를 바탕으로, 의뢰인이 안전하고 성공적인 경매 입찰을 진행할 수 있도록 맞춤형 자문 서비스를 제공하고 있습니다. 물건 검색부터 공적 장부 열람, 지자체 인허가 서류 검토, 현장 실사, 권리분석, 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 단계까지 전 과정을 책임감 있게 지원해 드립니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 고객의 투자 목적과 예산 범위에 맞는 알짜 매물을 제시해 드립니다. 경매 입찰에 참여하기 전에는 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시고 입찰 전략을 수립하시길 당부드립니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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