대전 유성구 원신흥동 1층상가 상업용건물경매 2025타경3778

사건개요

사건번호: 2025타경3778

관할법원: 대전지방법원

물건종류: 아파트

소재지: 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 802동 603호

감정가: 836,000,000원

최저가: 585,200,000원

매각기일: 2026.08.03 10:00

진행상태: 유찰 1회

 

이번에 살펴볼 물건은 대전광역시 유성구 원신흥동 488 인스빌리베라 802동 6층 603호 아파트 경매 건입니다. 대전지방법원에서 진행되는 2025타경3778 사건으로, 감정가는 836,000,000원, 최저입찰금액은 585,200,000원으로 확인됩니다. 원문 기준 1회 유찰되어 감정가 대비 70% 수준에서 다음 매각기일이 예정되어 있습니다.

 

매각기일은 2026년 8월 3일 월요일 오전 10시입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 24.56평, 건물면적은 39.52평입니다. 공동주택인 아파트 물건이므로 실거주 목적, 기존 생활권 내 이전 수요, 임대 가능성 등을 검토할 수 있으나 실제 사용 가치와 가격 적정성은 현장 확인과 주변 거래 자료 확인을 거쳐 판단해야 합니다.

 

확인된 물건 정보부터 정리하면, 대상 부동산은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕의 지상 25층 건물 중 제802동 제6층 제603호입니다. 원문에는 지상 1층 및 지상 25층 표기가 함께 보이나, 해당 호수는 6층으로 기재되어 있으므로 건축물대장과 감정평가서에서 층수 및 전유 부분을 다시 맞춰보는 것이 좋습니다. 아파트 경매에서는 같은 단지 안에서도 동, 층, 향, 조망, 소음, 주차 동선, 엘리베이터 접근성에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.

 

토지는 대체로 정방형의 평지로, 공동주택과 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 확인되며, 중로1류 접합, 보행자전용도로 및 자전거보행자겸용도로 접합 사항이 함께 표시되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역 관련 내용이 포함되어 있으므로 공법상 제한은 단순히 명칭만 볼 것이 아니라 실제 건축물 이용과 향후 권리 행사에 영향을 주는지 확인해야 합니다.

 

입지 확인 포인트는 유성구 원신흥동 생활권 안에서의 단지 위치와 주변 접근성입니다. 원문에는 원신흥초등학교와 마키루키 꿈샘 유치원 관련 교육환경 보호구역 내용이 확인됩니다. 다만 특정 학교 배정, 통학 거리, 생활 편의시설 접근성, 대중교통 이용 편의, 주차 여건 등은 원문만으로 단정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 지도 확인에 그치지 말고 출퇴근 시간대 도로 흐름, 단지 출입 동선, 주변 상권 이용성, 층간 소음 가능성, 동별 관리 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.

 

이 물건은 아파트이기 때문에 내부 상태 확인이 특히 중요합니다. 감정평가서상 면적과 구조가 확인되더라도 실제 내부 수리 상태, 누수 흔적, 발코니 확장 여부, 난방 및 설비 상태, 창호 상태, 전기·수도·가스 사용 상태는 별도 점검이 필요합니다. 경매 물건은 일반 매매와 달리 내부 확인이 제한되는 경우가 있으므로, 가능한 범위 안에서 외관과 공용부 상태, 관리사무소 확인 사항, 주변 중개업소 의견을 종합해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

권리분석에서는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 본문 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리가 무엇인지, 그 이후 권리들이 매각으로 소멸되는지, 인수되는 권리나 부담이 있는지 반드시 전문가 검토가 필요합니다.

 

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명도 난이도도 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 전입과 확정일자 및 배당요구 여부가 어떻게 되는지에 따라 낙찰 후 대응 방향이 달라집니다. 임차인이 있는 경우 대항력, 우선변제권, 배당 가능성, 보증금 인수 여부를 확인해야 하고, 소유자 점유라 하더라도 협의 명도 가능성과 일정 지연 가능성을 함께 봐야 합니다. 관리비 체납 여부도 낙찰자 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.

 

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 연기, 항고, 권리변동이 발생할 수 있고, 그에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자 관계, 미납 관리비, 명도 협의 난이도는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 문건 접수 내역을 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 위험 요소를 정리하는 것이 필요합니다.

 

가격 검토에서는 감정가와 최저가만 보고 판단하기보다 같은 단지 또는 인근 유사 면적의 최근 거래, 매물 호가, 층과 향에 따른 차이, 수리비 예상액, 취득세와 법무비용, 명도 비용 가능성까지 반영해야 합니다. 원문에 인근 매각통계 항목은 있으나 구체 수치가 제공되지 않았으므로 평균 낙찰가나 경쟁률을 임의로 단정해서는 안 됩니다. 입찰가 산정은 보수적으로 접근하고, 자금 조달 일정과 잔금 납부 가능성을 먼저 확인하는 편이 안정적입니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 사건번호 2025타경3778의 최신 매각기일과 최저가 변동 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 등기부상 권리 순위와 말소·인수 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 현황조사서와 매각물건명세서에서 점유자, 임차인, 배당요구 여부를 다시 확인해야 합니다. 넷째, 현장 방문을 통해 단지 상태, 공용부 관리, 주차 환경, 주변 소음, 생활 편의성을 확인해야 합니다. 다섯째, 관리비 체납과 장기수선충당금 정산 가능성을 관리사무소 또는 관련 자료로 점검해야 합니다.

 

대전 유성구 원신흥동 인스빌리베라 아파트는 원문 기준 감정가 836,000,000원에서 1회 유찰 후 최저가 585,200,000원으로 진행 예정인 물건입니다. 다만 경매는 낮아진 최저가만 보고 접근하는 방식보다 권리, 점유, 현장 상태, 자금 계획을 함께 검토해야 하는 절차입니다. 특히 아파트는 낙찰 후 실거주나 임대 활용을 생각하는 경우가 많기 때문에, 내부 상태와 명도 일정이 전체 비용과 실제 사용 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 지역·금액·물건 종류에 따라 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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