충남 보령시 신흑동 입지검토 임야경매 2025타경15767

사건개요

사건번호: 2025타경15767

관할법원: 대전지방법원 홍성지원

물건종류: 전

소재지: 충청남도 보령시 신흑동 914-3

감정가: 503,347,000원

최저가: 352,343,000원

매각기일: 2026.07.28 10:00

진행상태: 재진행, 1회 유찰, 최저가율 70%

 

이번 물건은 충청남도 보령시 신흑동 914-3 소재 전으로, 대전지방법원 홍성지원에서 진행되는 2025타경15767 사건입니다. 토지면적은 377.82평으로 확인되며, 원문상 토지매각 물건입니다. 감정가는 503,347,000원이고 최저입찰금액은 352,343,000원으로 표시되어 있습니다. 매각기일은 2026년 7월 28일 화요일 오전 10시입니다.

 

물건의 지목은 전이며, 감정평가현황에는 대부분 밭으로 사용되고 있으나 일부 지상에 6개의 제시외 건물이 소재한다고 기재되어 있습니다. 또한 지상 일부에 인접지 소재 건물이 있다는 내용도 함께 확인됩니다. 단순한 나대지나 농지 형태로만 보기보다는 실제 점유 형태, 건물 위치, 경계 침범 가능성, 사용 현황을 함께 확인해야 하는 토지 물건입니다.

 

토지 경매에서 면적만 보고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건은 377.82평이라는 규모가 확인되지만, 실제 활용 가능 면적은 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 제시외 건물 6개동이 존재하고, 일부는 인접지 소재 건물과 관련된 내용이 확인되므로 토지 전부를 자유롭게 사용할 수 있는지, 경계와 점유 상태가 공부상 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

 

입지 확인은 소재지인 보령시 신흑동 일대를 기준으로 접근하는 것이 좋습니다. 원문에는 도로 조건, 토지이용계획, 제한사항의 구체 내용이 상세히 제공되어 있지 않으므로 현장 답사와 관련 공부 확인이 필요합니다. 농지로 이용 중인 부분이 있다면 농지취득자격증명 필요 여부, 토지 이용 제한, 개발행위 가능성, 인접 도로 접속 상태, 배수와 경사, 차량 진입 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.

 

 

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

 

제시외 건물은 토지 경매에서 매우 중요한 확인 대상입니다. 원문에는 본건 부동산 지상에 있는 제시외 건물 6개동의 출입문에 경매 안내문을 부착했다는 내용이 있습니다. 폐문부재로 소유자나 이해관계인을 만나지 못하여 점유관계는 확인하지 못했다고 되어 있으므로, 실제 점유자 유무와 건물 사용자, 건물의 소유관계, 철거 가능성, 사용승낙 여부는 별도 확인이 필요합니다.

 

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권리관계에서 특히 주의할 부분은 법정지상권입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목에서 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 토지를 취득하더라도 지상 건물의 존재와 사용관계 때문에 토지 이용에 제한이 생길 수 있다는 뜻입니다. 다만 법정지상권의 성립 여부는 등기, 건물 소유관계, 토지와 건물의 동일 소유 여부, 저당권 설정 시점, 경매 원인 등 여러 자료를 종합해야 하므로 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다.

 

매각물건명세서상 점유관계가 명확히 확인되지 않았다는 점도 중요합니다. 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못했다는 내용은 현장 조사 시 실제 사용자를 확인하지 못했다는 의미입니다. 따라서 입찰 전에는 현장 방문을 통해 사람이 거주하거나 영업하는지, 창고나 작업장으로 쓰는지, 출입 통제 여부가 있는지, 주변 토지와의 경계가 분명한지 확인해야 합니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵고, 점유자 확인 후 전문가 검토가 필요합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 정보에는 모든 변동사항이 즉시 반영되지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비나 사용료 성격의 부담, 명도 진행 가능성은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 제시외 건물과 법정지상권 가능성이 함께 표시된 토지는 등기부, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 토지대장, 지적도, 건축물 관련 자료를 함께 놓고 검토해야 합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서를 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 다음으로 등기부상 말소기준권리와 인수 가능 권리 여부를 확인하고, 법정지상권 성립 가능성에 대한 법률 검토를 받아야 합니다. 현장에서는 제시외 건물의 위치, 개수, 구조, 사용 흔적, 출입 상태, 인접지 건물의 침범 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 토지 경계가 불분명해 보인다면 지적도와 현황을 비교하고 필요 시 측량 가능성도 검토해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 가격만으로 접근하기보다 권리와 현장 상태를 우선 확인해야 하는 유형입니다. 토지활용 목적이 농지 이용인지, 장기 보유인지, 인접 토지와 연계한 활용인지에 따라 검토 기준이 달라집니다. 제시외 건물과 법정지상권 가능성이 있는 만큼 일반 토지보다 확인해야 할 항목이 많습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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