대전 서구 도마동 근린주택 1회유찰 실사용 권리분석 입찰전점검 2023타경6369

사건개요

· 물건종류: 근린주택 (주택 및 소규모 상가 복합)

· 소재지: 대전광역시 서구 도마동 122-19

· 토지면적: 78.80평

· 건물면적: 146.20평

· 감정가: 1,122,166,620원

· 최저매각가: 785,517,000원 (감정가 대비 70%)

· 유찰횟수: 1회

· 매각기일: 2026.06.30 (입찰 4일 전 기준)

· 법원: 대전지방법원

 

확인된 물건 정보

대전 서구 도마동에 위치한 근린주택으로, 토지 78.80평에 건물 연면적 146.20평 규모입니다. 근린주택은 1층에 소규모 상가, 2층 이상에 주거시설이 혼합된 형태로, 현장 확인을 통해 실제 용도와 상태를 반드시 살펴야 합니다. 감정가 약 11억 2천만 원 대비 최저가가 7억 8천만 원 대로 1회 유찰되어 70% 수준에 형성되어 있습니다. 주택과 상가가 복합되어 있어 실사용자나 소액 투자자 관점에서 접근할 수 있는 물건입니다.

 

입지 확인 포인트

· 도마동은 대전 서구의 주거와 상권이 혼재된 지역입니다. 주변에 도마시장, 도마동 행정복지센터, 도마초등학교 등이 위치하며 대중교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

· 대전 도시철도 1호선 역세권인지 여부는 정확히 확인되지 않았으나, 서구청 방면 버스 노선이 지나는 간선도로 인근에 있어 차량 및 대중교통 이용이 가능할 것으로 보입니다.

· 건물 대로변 접면 여부, 진입로 폭, 주차 가능 여부 등은 현장 방문 시 반드시 확인하세요. 근린주택의 경우 주차 공간이 부족한 사례가 많으므로 실제 주차 환경을 점검해야 합니다.

· 인근에 관공서, 학교, 시장 등 생활 인프라가 밀집되어 있어 임차 수요가 일정 수준 존재하는 지역입니다. 다만 권리분석과 임대 현황은 별도로 조사해야 합니다.

 

권리분석 확인 포인트

· 말소기준권리와 대항력 있는 임차인 존재 여부가 핵심입니다. 법원 경매 자료에는 등기부등본과 현황조사서가 첨부되므로, 해당 서류를 통해 근저당권, 가압류, 임대차 계약 상태 등을 반드시 분석해야 합니다.

· 근린주택은 상가와 주택이 혼재되어 있어 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 각각 적용될 수 있습니다. 특히 확정일자와 대항력 조건이 다르므로 세심한 검토가 필요합니다.

· 점유자 현황과 명도 가능성을 전문가와 함께 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 전입세대열람, 확정일자, 임대차계약서 등을 확인한 후 보증금 반환 문제가 없는지 점검하세요.

· 등기부등본 말소기준권리 설정일과 배당순위, 대위변제 가능성 등도 권리분석 전에 파악해야 할 사항입니다.

 

입찰 전 점검사항

· 현장 방문을 통해 건물 내부 구조, 누수 여부, 전기 및 배관 상태, 화재 안전 시설 등을 눈으로 확인하세요. 근린주택은 상가와 주택이 같은 건물에 있어 각 층별 사용 현황이 다를 수 있습니다.

· 건축물대장과 토지대장을 열람하여 실제 면적과 용도가 일치하는지, 증축이나 개축 이력이 있는지 확인하세요. 무허가 증축이 있다면 철거 비용이나 이행 강제금이 발생할 수 있습니다.

· 매각기일까지 남은 기간 동안 권리변동이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 직전에 다시 등기부등본을 확인하는 것이 안전합니다.

· 법원 경매는 매수인의 귀책사유로 인한 매각불허가나 소유권이전 지연이 발생할 수 있습니다. 입찰보증금 미납, 하자담보책임(건물 하자는 매수인이 부담), 인도명령 신청 등 절차를 숙지하세요.

 

리스크 점검 문단

경매 물건은 일반 매매와 달리 소유권이전까지 시간이 걸리거나, 대위변제 및 권리변동이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리와 배당 관계, 임차인·점유자의 명도 문제, 관리비 체납 등은 등기부와 현황조서만으로 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 근린주택의 경우 상가와 주택이 혼재되어 임대차 관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 반드시 전문가의 검토와 상담을 통해 입찰 전 위험 요소를 파악하고 대비하시기 바랍니다.

 

(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시길 권장합니다. 법원 공고, 등기부등본, 현황조사서의 최신 버전을 입수하여 재검토하세요.

 

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