서울 서대문구 홍은동 대지활용 대지경매 2024타경65286

사건개요

사건번호: 2024타경65286

관할법원: 서울서부지방법원

물건종류: 주택

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478

감정가: 550,675,200원

최저가: 440,540,000원

매각기일: 2026.07.21 10:00

진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%

 

이번 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478에 소재한 주택 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 확인되며, 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 550,675,200원이고, 1회 유찰 후 최저입찰금액은 440,540,000원입니다. 매각기일은 2026년 7월 21일 화요일 오전 10시이며, 관할 법원은 서울서부지방법원입니다.

 

확인된 물건 정보를 먼저 보면, 토지면적은 26.02평, 건물면적은 16.43평으로 제시되어 있습니다. 세부 내역에는 건물 12.50평, 제시외 건물인 1층 소재 전실 및 다용도실 약 3.93평이 포함되어 있습니다. 감정평가 내용상 본건은 인근 지대 대비 완경사 사다리형 토지로, 주거용 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 건물 구조와 이용상태 중 제시외 부분은 샤시조 및 벽체 이용 렉산지붕 형태의 전실 및 다용도실로 기재되어 있어, 실제 구조와 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.

 

입지 확인 포인트는 홍은동 주거지역 내 단독주택 부지라는 점입니다. 원문에는 본건 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있으며, 인접토지 11-476번지 일부를 보행한다는 내용이 있습니다. 이 부분은 진입과 통행, 실제 이용 편의성, 경계 관계에 영향을 줄 수 있으므로 단순히 도로 접면만 보고 판단하기보다 현장에서 차량 접근 가능 여부와 보행 동선, 인접 필지 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.

 

또한 감정평가서에는 목록 1, 2번 토지 및 건물의 정확한 위치와 면적, 인접 건물과의 경계는 육안으로 확인하기 어렵고 측량을 통해 밝혀질 것으로 보인다는 취지의 내용이 있습니다. 단독주택 경매에서 경계, 담장, 계단, 출입로, 제시외 건물의 위치는 향후 사용과 분쟁 가능성에 직접 연결될 수 있습니다. 입찰 전에는 지적도, 건축물대장, 토지대장, 등기사항증명서, 현장 사진, 감정평가서를 함께 대조하는 과정이 필요합니다.

 

권리관계 확인 측면에서는 매각물건명세서와 등기부 현황을 반드시 다시 봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 내용만으로 구체적인 권리의 존재 여부와 말소 범위를 단정하기는 어렵습니다. 특히 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분, 가등기, 법정지상권 가능성, 유치권 주장 여부 등은 등기부와 법원 비치 서류를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.

 

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명도 난이도 역시 현재 제공된 정보만으로 단정할 수 없습니다. 주택 경매에서는 임차인, 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 거주 상태가 중요합니다. 매각물건명세서에 드러난 내용뿐 아니라 전입세대열람, 주민등록 관련 확인, 현장 방문을 통한 점유 상태 확인이 필요합니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 인도 절차와 소요 기간이 달라질 수 있습니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 제시외 건물 포함 매각이라는 점을 확인해야 합니다. 제시외 건물이 감정가에 반영되었는지, 불법 증축이나 철거 대상 가능성이 있는지, 향후 사용에 문제가 없는지 살펴야 합니다. 둘째, 경계가 육안으로 명확하지 않다는 원문 내용이 있으므로 필요하면 측량 가능성까지 고려해야 합니다. 셋째, 인접토지 일부 보행 관련 내용은 통행의 법적 성격과 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매는 낙찰만으로 모든 문제가 끝나는 절차가 아닙니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 및 인도명령 가능성 등은 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 바뀌거나 법원 문건이 추가될 수 있으므로, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전 확정적으로 판단하기 어렵기 때문에 전문가 상담을 통해 검토하는 것이 좋습니다.

 

가격 측면에서는 감정가 550,675,200원에서 최저가 440,540,000원으로 내려온 상태입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 입찰 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 실제 건물 상태, 보수 필요성, 경계 문제, 제시외 건물 처리, 점유자 현황, 주변 거래 사례와 이용 목적을 함께 놓고 판단해야 합니다. 실거주 목적이라면 주택의 노후도와 수선 비용, 출입 동선, 주차 가능성, 생활 편의시설 접근성을 확인해야 하고, 임대 목적이라면 실제 임대 가능성과 수요는 별도 조사해야 합니다.

 

현장 방문 시에는 도로 폭과 접도 상태, 경사도, 대지와 건물의 실제 위치, 담장과 인접 건물의 경계, 제시외 건물의 구조, 누수나 균열, 전기와 수도 등 기본 설비 상태를 점검하는 것이 좋습니다. 사진상 또는 문서상 정보와 실제 현장은 차이가 있을 수 있으므로, 매각기일 전 가능한 한 직접 확인하는 절차가 중요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향 정리에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 따라 주거형, 상가, 토지, 공장 등 다른 유형의 물건도 함께 비교해 볼 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 정보는 진행 중 변동될 수 있고, 권리관계나 점유 현황도 입찰 전 재확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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