서울동부지방법원 월세수익 상업용건물경매 2024타경461

사건개요

사건번호: 2024타경461

관할법원: 서울동부지방법원

물건종류: 오피스텔

소재지: 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1001호

감정가: 326,000,000원

최저가: 208,640,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 2회 유찰, 최저가 64%

 

이번 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 평강오피스텔 내 10층 1001호로 표시된 오피스텔 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 1.88평, 건물 7.56평으로 확인되며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 326,000,000원, 최저입찰금액은 208,640,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 감정가 대비 64% 수준의 최저가로 다음 매각기일이 잡힌 것으로 보입니다.

 

소재지는 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 10층1001호입니다. 자료에는 건물 구조가 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 13층 건물로 기재되어 있으며, 감정평가현황 일부에는 제9층 제905호 외 4개호라는 문구도 함께 확인됩니다. 따라서 실제 매각 대상 호수, 층수, 전유부분 범위는 매각물건명세서와 감정평가서 원문을 다시 대조해야 합니다. 블로그 원고 작성 기준으로는 사건 기본정보에 표시된 10층 1001호를 중심으로 설명하되, 입찰 전에는 반드시 법원 비치 서류와 등기사항전부증명서를 통해 대상 부동산이 일치하는지 확인해야 합니다.

 

토지 부분은 2필지 일단의 세장형 토지로, 업무시설인 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등의 내용이 확인됩니다. 기호 2 토지에는 도로 접합 내용도 표시되어 있으나, 실제 출입 동선, 주차 여건, 건물 관리상태, 공용부 상태는 현장 방문을 통해 따로 확인하는 것이 필요합니다.

 

오피스텔은 주거와 업무 성격이 함께 고려되는 물건입니다. 특히 서울 광진구 중곡동 일대 물건은 생활 편의시설, 대중교통 접근성, 주변 업무 수요, 소형 임대 수요 등을 함께 점검해야 합니다. 다만 원문 자료에는 역세권 여부나 구체적인 상권 흐름, 임대료 수준, 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 이를 단정해서 판단해서는 안 됩니다. 입찰자는 주변 유사 면적 오피스텔의 매매사례, 전월세 호가, 실제 거래 가능 금액을 별도 확인해야 합니다.

 

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권리관계는 경매에서 가장 중요한 확인 항목입니다. 원문에는 건물 등기부현황 항목과 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용이 충분히 드러나 있지는 않습니다. 말소기준권리, 압류나 가압류, 근저당권, 임차권등기, 전세권, 가처분 등은 등기사항전부증명서 발급 후 시간순으로 검토해야 합니다. 낙찰로 소멸되는 권리와 인수될 수 있는 권리를 구분하지 않으면 예상하지 못한 비용이나 소유권이전 지연 문제가 생길 수 있습니다.

 

점유관계도 별도 확인이 필요합니다. 원문 매각물건명세서에는 상가건물임대차현황서상 주식회사 불스탁홀딩스 대표자 이규연이 등재되어 있고, 현장 방문조사 당시 만난 이규연에 의하면 위 회사가 1301호를 전부 점유하여 사무실로 사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 그런데 사건 기본 소재지는 10층 1001호로 표시되어 있어, 점유 내용과 매각 대상 호수 사이에 자료상 대조가 필요합니다. 단순 오기인지, 다른 호수의 점유 내용이 함께 노출된 것인지, 실제 임차인 또는 점유자가 누구인지 법원 서류로 확인해야 합니다.

 

명도 난이도는 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 임차인 대항력 여부, 확정일자, 배당요구 여부, 보증금 규모, 실제 점유자, 사업자등록 여부, 전입 여부 등에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 오피스텔이 업무용으로 사용 중인지, 주거용으로 사용 중인지에 따라 확인해야 할 서류와 점검 방향이 달라질 수 있습니다. 입찰 전에는 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차현황서, 등기부, 건축물대장, 전입세대 열람 가능 여부 등을 종합적으로 검토하는 것이 좋습니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 진행 중 대위변제, 채권 신고 변경, 권리변동, 매각기일 변경, 취하, 정지, 유치권 주장, 점유 이전, 관리비 체납 등 변수가 생길 수 있습니다. 원문 자료에 모든 내용이 드러나지 않을 수 있으므로 말소기준권리, 임차인과 점유자, 관리비, 명도 가능성, 소유권이전 지연 가능성은 전문가 검토와 상담을 통해 다시 확인해야 합니다. 특히 입찰 당일 직전까지 법원 경매계와 대법원 경매정보를 통해 사건 변경 여부를 확인하는 절차가 필요합니다.

 

입찰 전에는 가격만 볼 것이 아니라 취득 후 실제 활용 가능성을 함께 봐야 합니다. 전용면적 7.56평 규모의 소형 오피스텔이라는 점에서 1인 사용, 업무용 사무실, 임대 목적 등 여러 활용 가능성을 검토할 수 있지만, 이는 실제 내부 상태와 관리규약, 주변 임대시장, 공실률, 관리비 수준 확인이 전제되어야 합니다. 내부 하자, 누수, 체납관리비, 주차 가능 여부, 승강기와 공용부 관리 상태는 현장점검에서 빠뜨리기 쉬운 부분입니다.

 

이번 서울 광진구 중곡동 오피스텔 경매는 감정가와 최저가의 차이가 있는 2회 유찰 물건이라는 점에서 관심을 가질 수 있으나, 유찰 횟수만으로 적정 입찰가를 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 시점, 주변 거래 흐름, 실제 점유관계, 권리 인수 가능성, 명도 비용, 취득세와 부대비용까지 반영해 보수적으로 계산해야 합니다. 권리와 현황이 깔끔하게 확인되는지에 따라 입찰 판단은 달라질 수 있습니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토 방향, 현장점검 포인트, 입찰 전 확인사항 상담을 도와드릴 수 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 지역과 예산, 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 공고 변경 여부도 반드시 재확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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