근린시설 상업용건물 근린시설경매 2025타경51656

사건개요

사건번호: 2025타경51656

관할법원: 서울서부지방법원

물건종류: 근린시설

소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 5-46

감정가: 8,902,316,550원

최저가: 7,121,853,000원

매각기일: 2026.07.21(화) 10:00

진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%

 

이번 물건은 서울특별시 서대문구 창천동 5-46 소재 근린시설 경매입니다. 서울서부지방법원에서 진행되는 사건으로, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 원문 기준 토지면적은 55.30평, 건물면적은 144.82평이며, 감정가 8,902,316,550원에서 1회 유찰되어 최저입찰금액은 7,121,853,000원으로 확인됩니다.

 

물건의 토지는 2필지 일단지로 기재되어 있고, 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로 조사되어 있습니다. 현재 건물부지로 이용 중이며 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층부터 지상 5층 규모로 기재되어 있습니다.

 

감정평가현황상 토지는 28.50평과 26.80평으로 나뉘어 표시되어 있고, 건물은 층별로 27.21평, 25.50평, 27.48평, 27.48평, 23.43평, 13.72평 등으로 조사되어 있습니다. 세부 면적과 실제 사용 현황은 등기부, 건축물대장, 감정평가서, 현황조사서가 서로 일치하는지 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

 

입지 측면에서는 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고, 남서측으로는 폭 약 2미터 내외의 보행자 도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 도로 접면은 근린시설의 접근성, 임차 구성, 향후 활용 가능성을 판단할 때 중요한 요소입니다. 다만 유동인구, 실제 매출권, 주변 임대료 수준은 원문만으로 확정할 수 없으므로 현장 답사와 주변 중개업소 확인이 필요합니다.

 

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 신촌지구일대 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 특히 지구단위계획구역과 지정제건축선, 교육환경 관련 제한은 증축, 용도변경, 리모델링, 간판 및 영업 업종 검토에 영향을 줄 수 있으므로 관할 구청과 관련 공부를 통해 별도 확인이 필요합니다.

 

현황상 1층에는 김촌이라는 상호의 김치찌개 음식점이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 지층으로 내려가는 건물 앞쪽과 지층 계단 입구에는 육회 꽃피다라는 상호의 간판이 있으나, 지층 출입문에는 내부수리중 안내문이 붙어 있었다고 기재되어 있습니다. 이는 실제 영업 여부, 점유 관계, 임대차 유지 여부가 원문만으로 단정되기 어렵다는 뜻이므로 현장 확인이 중요합니다.

 

매각물건명세서상 건물 중 일부인 4층 77.46제곱미터와 5층 45.36제곱미터 전부에 관한 용도와 점유 내용이 표시되어 있습니다. 또한 3층은 폐문부재로 채무자 및 점유자를 만나지 못했으나, 상가건물임대차현황서에 박혜준이 사업자등록자로 나타나 임차인으로 추정 등재된 내용이 확인됩니다. 2층, 3층, 지층 각 출입문에는 임차인의 권리신고방법 등이 기재된 안내문이 꽂혀 있었다는 점도 함께 확인됩니다.

 

권리분석에서는 단순히 유찰 여부와 최저가만 볼 것이 아니라 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제 가능성, 배당요구 여부, 사업자등록일, 확정일자, 실제 점유자와 영업자의 일치 여부를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 등기 내역이 충분히 제공된 것은 아니므로 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

 

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명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 음식점 영업, 내부수리중 표시, 폐문부재, 임차인 추정 등재가 함께 확인되는 만큼 실제 점유자와 임대차 관계가 복수로 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전에는 각 층별 점유 상태, 영업 중단 여부, 보증금 및 월세 주장 가능성, 관리비 체납 여부, 시설물 인수 범위 등을 확인해야 합니다.

 

이 물건은 감정가 대비 80% 수준에서 진행되는 근린시설 경매이지만, 가격만으로 판단하기에는 확인할 항목이 많습니다. 상가건물은 임차인 현황, 영업권 주장, 원상복구 범위, 공용부 관리비, 간판 및 시설물 처리 문제가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있습니다. 특히 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰 여부를 정하는 것이 필요합니다.

 

입찰 전 점검사항으로는 첫째, 법원에 비치된 매각물건명세서와 현황조사서를 최신 기준으로 열람해야 합니다. 둘째, 등기부상 권리관계와 임차인 신고 내용을 대조해야 합니다. 셋째, 건축물대장과 토지이용계획확인원을 통해 위반건축물 여부, 용도 제한, 건축선 제한을 확인해야 합니다. 넷째, 현장에서 각 층의 실제 사용 상태와 출입 가능 여부, 영업 흔적, 관리 상태를 확인해야 합니다.

 

또한 최저입찰금액 외에도 취득세, 등기비용, 명도 비용, 체납 관리비 가능성, 보수 공사비, 공실 기간 등을 별도로 계산해야 합니다. 근린시설은 낙찰가와 임대 가능성 사이의 균형이 중요하므로, 주변 임대 사례와 업종 수요를 확인한 뒤 보수적으로 자금 계획을 세우는 편이 좋습니다.

 

주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰 전 상담을 중심으로 의뢰인의 상황에 맞는 검토를 진행합니다. 이 사건은 서울 서대문구 창천동 근린시설로, 신촌권 상권과 도로 접면, 층별 점유 현황을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

 

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 종류에 따라 비교 검토가 가능합니다. 다만 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 공고 및 담당 경매계 자료의 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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