경기 광주시 중앙로145번길 1층상가 상업용건물경매 2024타경4973

사건개요

사건번호: 2024타경4973

관할법원: 수원지방법원 성남지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 2층207호

감정가: 490,240,000원

최저가: 240,218,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 유찰 2회

 

이번 물건은 경기도 광주시 경안동 신원플러스타운 2층 207호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 원문상 건물면적은 84.85평이며, 토지제외 및 건물만 매각으로 기재되어 있습니다. 대지권 미등기 물건이고, 최저매각가격도 건물만의 가격이라는 문구가 확인되므로 일반적인 집합건물 상가와 같은 기준으로 단순 비교하기 어렵습니다.

 

감정가는 490,240,000원, 최저가는 240,218,000원으로 표시되어 있으며, 원문 기준 2회 유찰 및 감정가 대비 49% 수준의 최저가가 확인됩니다. 다만 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰 판단을 서두르기보다는, 건물만 매각 구조와 대지권 미등기, 인수되는 권리 여부를 먼저 검토해야 합니다.

 

건물은 2007년 2월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층 지상 4층 규모의 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 원문에는 2층 기호 8건물이 힐링센터로 이용된다는 내용과 함께 본건 건물이 노래방으로 이용 중이라는 문구도 확인됩니다. 이용 현황은 조사 시점이나 호실별 구분에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 점유자와 영업 상태는 현장 방문으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.

 

입지 측면에서는 경기도 광주시 경안동 중앙로145번길 일대 상가 건물이라는 점이 기본 확인사항입니다. 원문에는 제1종일반주거지역, 노선버스정류장, 지하주차장, 간선도로 관련 문구가 확인됩니다. 다만 실제 유동인구, 주변 업종 구성, 공실률, 주차 이용 편의성, 건물 내 동선은 현장 확인 없이는 단정하기 어렵습니다. 특히 2층 상가는 1층 상가와 달리 업종 적합성, 간판 노출, 계단과 엘리베이터 접근성에 따라 사용성이 크게 달라질 수 있습니다.

 

토지 관련 내용도 중요합니다. 원문상 본건 건물 소재 토지는 과거 경안동 83-21 외 5필지였으나 2021년 4월 30일 경안동 83-21 대 3,486㎡로 합병된 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 인접 토지와 같은 높이의 부정형 토지이며 근린생활시설 건부지로 이용 중이라는 감정평가 내용이 확인됩니다. 그러나 이번 매각은 토지제외 및 건물매각으로 표시되어 있으므로, 토지 사용관계와 향후 소유권 행사 가능성은 반드시 별도로 검토해야 합니다.

 

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권리관계에서는 특히 주의할 대목이 있습니다. 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리로 갑구 순위 20번 대지소유권에 기한 지상건물철거청구권 가처분설정등기가 기재되어 있고, 2019년 10월 17일 등기된 해당 가처분은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 표시되어 있습니다. 이는 단순한 근저당이나 압류 말소와 다른 성격의 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 등기부와 관련 판결, 가처분의 내용, 토지 소유자와의 관계를 전문가와 함께 확인해야 합니다.

 

관련사건으로 서울중앙지방법원 2023가단5148150 판결정본이 표시되어 있습니다. 관련 사건이 있다는 사실만으로 결과를 단정할 수는 없지만, 건물만 매각 및 대지권 미등기 구조와 연결될 가능성이 있으므로 판결 내용과 현재 권리상태를 함께 확인해야 합니다. 이 부분은 낙찰 후 사용, 임대, 처분 가능성에 영향을 줄 수 있어 입찰 전 핵심 검토 대상입니다.

 

임대차와 점유 관계도 자료만 보고 확정하기 어렵습니다. 원문에는 전입세대열람 내역과 외국인체류확인서상 전입세대는 없고, 상가건물임대차 현황서에 등재된 임차인을 임차인으로 기재했다는 내용이 있습니다. 또한 현장에서 확인한 임차인도 임차인으로 기재했다는 문구가 확인됩니다. 상가 물건은 사업자등록, 확정일자, 실제 점유, 보증금, 차임, 미납 관리비 여부가 낙찰자 부담과 명도 난이도에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

 

리스크 점검은 반드시 선행되어야 합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 매각으로 소멸되지 않는 권리, 임차인과 점유자, 관리비 체납, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건은 대지권 미등기 및 건물만 매각, 매수인 인수 가처분 문구가 확인되므로 일반 상가 경매보다 서류 검토 비중이 높습니다. 입찰 전 등기부등본, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물 임대차 현황서, 관련 판결문까지 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

 

입찰 전에는 실제 호실 위치와 면적, 건물 내 공용부분 상태, 승강기와 주차장 이용, 관리규약, 관리비 체납 여부, 영업 가능 업종, 소방 및 위생 관련 제한 여부도 확인해야 합니다. 현재 영업 중인지 공실인지, 기존 점유자와의 협의 가능성, 명도 예상 기간도 실무적으로 중요한 판단 요소입니다. 상가의 경우 낙찰가뿐 아니라 취득 후 보유 비용과 사용 가능 시점까지 함께 계산해야 합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 입찰 전 서류 확인, 현장 점검 방향을 상담하고 의뢰에 맞는 물건 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토하는 방식이 필요합니다.

 

매각기일 전에는 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 2026년 7월 20일 매각기일 전까지 권리변동이나 점유관계 변경 가능성이 있으므로 최신 자료 기준으로 판단하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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