다가구주택 상권접근성 다가구경매 2025타경3984

사건개요

사건번호: 2025타경3984

관할법원: 수원지방법원 성남지원

물건종류: 다가구주택

소재지: 경기도 광주시 능평동 627

감정가: 1,922,585,800원

최저가: 942,067,000원

매각기일: 2026.07.20 10:00

진행상태: 2회 유찰, 최저가 49%

 

이번 물건은 경기도 광주시 능평동 627에 소재한 다가구주택 경매입니다. 법원 자료 기준으로 토지와 건물을 일괄매각하는 사건이며, 제시외 슬라브 지붕 및 옥탑 등이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 1,922,585,800원, 최저가는 942,067,000원으로 확인되며, 진행상태는 2회 유찰입니다.

 

토지면적은 219.92평, 건물면적은 194.84평으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로 공부상 등재되어 있으나, 감정평가서에는 현황상 1층부터 4층으로 통칭된다는 내용이 확인됩니다. 사용승인일은 2011년 3월 16일이며, 외벽은 벽돌 및 석재붙임 등으로 마감된 것으로 조사되어 있습니다.

 

감정평가현황상 토지는 능평동 627 일원 219.92평이며, 건물은 같은 지번에 여러 층 면적으로 나누어 기재되어 있습니다. 또한 제시외건물이 다수 확인되어 별도로 감정평가된 것으로 보입니다. 다가구주택은 실제 사용 구조, 세대 구성, 출입 동선, 불법 증축 여부, 공부와 현황의 차이가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있으므로 감정평가서와 건축물대장, 현황조사서를 함께 대조해야 합니다.

 

입지 측면에서는 본건이 경기도 광주시 능평동 소재 능평초등학교 서측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 섞여 있는 지역으로 조사되어 있으며, 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 표시되어 있습니다. 주거용 물건인 만큼 실제 접근 도로, 주차 가능성, 생활 편의시설과의 거리, 인근 주택 밀집도, 야간 소음이나 경사 여부는 현장 답사에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.

 

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역 중 주거형 성장관리지역, 가축사육제한구역 일부제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 기재되어 있습니다. 또한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으며, 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 기재되어 있습니다. 경매 취득 시 적용 여부와 절차는 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 관할 기관과 법률 전문가를 통해 확인해야 합니다.

 

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권리분석에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 임대차관계 확인이 핵심입니다. 원문에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인 존재 여부, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부, 점유자 현황을 단정할 수 없습니다. 다가구주택은 여러 세대가 거주할 가능성이 있으므로 세대별 보증금, 대항력, 우선변제권, 배당 가능성, 인도 절차를 세밀하게 확인해야 합니다.

 

특히 이 물건은 공부상 층수와 현황상 통칭 층수에 차이가 있다는 점이 확인됩니다. 이러한 차이는 면적 산정, 임대 구조, 제시외건물 포함 여부, 향후 사용 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다. 제시외건물은 매각 포함 여부, 법적 안정성, 철거 가능성, 사용상 제한을 반드시 검토해야 하며, 감정가에 반영된 범위와 실제 현장의 상태가 일치하는지도 확인해야 합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료만으로는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 이후의 권리관계, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 난이도가 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 등기부 권리순위와 말소기준권리를 확인하고, 매각물건명세서의 인수되는 권리 여부를 전문가와 함께 검토하는 절차가 필요합니다.

 

명도 부분은 자료 확인 전 쉽게 판단하기 어렵습니다. 임대관계가 미상인 경우 현장 방문, 전입세대 열람, 점유자 면담 가능 여부, 우편물 및 계량기 사용 상태, 출입구 분리 여부 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 실제 점유자가 다수라면 인도 협의와 절차가 길어질 수 있고, 보증금 관련 이해관계가 있으면 비용과 시간이 추가될 수 있습니다.

 

입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총 투입금액을 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 제시외건물 관련 정리비용, 보유 중 발생할 수 있는 세금과 공과금까지 반영해야 합니다. 다가구주택은 임대수요를 기대하고 접근하는 경우가 많지만, 실제 임대 가능 여부와 예상 임대조건은 현장과 주변 거래 자료를 통해 별도로 확인해야 하며 수익을 단정해서는 안 됩니다.

 

이번 광주시 능평동 다가구주택은 토지와 건물 규모가 비교적 큰 편이고, 능평초등학교 인근 주거지에 위치한다는 점이 확인됩니다. 다만 제시외건물, 공부와 현황의 층수 차이, 임대관계 미상, 토지이용계획상 제한사항 등 확인해야 할 요소가 분명한 물건입니다. 따라서 권리관계와 현장상태를 충분히 점검한 뒤 입찰 여부를 결정하는 방식이 바람직합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향 설정을 상담하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 보유 목적에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다.

 

매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원과 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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