경기 화성시 동탄기흥로 월세수익 상업용건물경매 2024타경10425

사건개요

사건번호: 2024타경10425

관할법원: 수원지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층135호

감정가: 646,000,000원

최저가: 108,574,000원

매각기일: 2026.07.20 월요일 10:00

진행상태: 유찰 5회, 최저가율 17%

 

이번 물건은 경기도 화성시 영천동 더퍼스트타워투 1층 135호 근린상가입니다. 수원지방법원에서 진행되는 2024타경10425 사건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 집합건물 상가 물건으로 확인됩니다. 감정가는 646,000,000원, 최저입찰금액은 108,574,000원으로 원문 기준 유찰 5회, 최저가율 17% 수준까지 내려온 상태입니다.

 

물건의 토지면적은 4.90평, 건물면적은 15.73평입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 1층 135호로 기재되어 있습니다. 1층 상가라는 점은 임대 활용이나 실사용 검토에서 중요한 요소가 될 수 있지만, 실제 출입 동선, 전면 노출, 주변 공실, 업종 제한, 관리규약은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

 

해당 부지는 원문상 가장형의 평지이며, 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 더퍼스트타워투라는 건물명과 동탄기흥로 소재지를 기준으로 보면 업무시설과 근린생활시설이 함께 형성된 건물 내 상가로 판단됩니다. 다만 상권의 흐름은 단순 주소만으로 단정하기 어렵습니다. 평일과 주말 유동, 점심 시간대 수요, 야간 영업 가능성, 건물 내 입주율, 주변 경쟁 상가의 임대 조건을 함께 확인해야 합니다.

 

상가 물건은 감정가 대비 최저가만 보고 판단하기보다 실제 임대 가능성과 관리비 부담을 함께 보는 것이 중요합니다. 특히 집합건물 내 구분상가는 전용면적뿐 아니라 공용부 위치, 엘리베이터와 출입구 동선, 주차 접근성, 간판 설치 가능 여부에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 원문에는 이용상태가 구체적으로 드러나지 않으므로 현장 방문을 통해 내부 상태와 현재 영업 또는 공실 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.

 

권리관계 측면에서는 매각물건명세서와 등기부, 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조해야 합니다. 원문에는 현황조사차 방문했으나 폐문부재로 소유자나 점유자를 만나지 못했고, 출입문에 안내문을 부착했다는 내용이 있습니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에는 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음 또는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 점유관계 등은 확인이 필요할 것으로 보인다고 되어 있습니다.

 

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이 대목은 입찰 전 반드시 주의 깊게 봐야 합니다. 서류상 임차인이 없다고 기재되어 있더라도 실제 점유자가 있을 수 있고, 사업자등록 여부, 상가건물임대차보호법상 대항력 문제, 보증금 주장 가능성, 관리비 체납 여부는 별도 확인이 필요합니다. 폐문부재 물건은 내부 상태와 점유관계가 명확하지 않을 수 있어 명도 난이도를 단정하기 어렵습니다. 핵심 권리분석과 명도 가능성은 자료 확인 전 확정적으로 말하기보다 전문가 검토를 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.

 

리스크 점검도 필요합니다. 경매에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인 및 점유자 문제, 체납 관리비, 명도 협의 가능성 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 수 있으므로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 비치 서류를 다시 확인해야 합니다. 필요하다면 담당 경매계 확인과 현장 재조사를 병행하는 것이 좋습니다.

 

입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 접근하지 말고, 총투입금액을 현실적으로 계산해야 합니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무비용, 명도비용 가능성, 미납 관리비 협의분, 내부 보수비, 임대 공백 기간을 고려해야 합니다. 상가의 경우 임차인을 구하기까지 시간이 걸릴 수 있고, 업종 제한이나 건물 관리규약이 수익 구조에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 점검이 필요합니다.

 

현장에서는 상가의 전면 폭, 출입문 방향, 복도 안쪽 여부, 화장실 접근성, 주변 호실의 영업 상태, 같은 층 공실률, 주차 이용 방식, 건물 관리 상태를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 또한 인근 유사 상가의 실제 임대료와 매매 사례는 공개 정보와 현장 중개업소 확인을 통해 보수적으로 비교해야 합니다. 확인되지 않은 임대수익이나 향후 시세 상승을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.

 

이번 화성시 영천동 더퍼스트타워투 근린상가는 1층 구분상가, 유찰 5회, 감정가 대비 낮아진 최저가라는 점에서 검토할 요소가 분명한 물건입니다. 다만 점유관계가 명확히 확인되지 않았고, 상가 특성상 임대 가능성 및 관리비 부담이 수익성 판단에 직접 연결되므로 서류와 현장을 함께 보는 접근이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 판단 자료 검토를 상담하고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 함께 비교해 볼 수 있습니다.

 

매각기일 전 관련 서류와 현장 상태는 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 과정에서 변경될 수 있고, 권리관계와 점유 상태도 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]

 

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