경기 하남시 미사대로 상업용건물 근린시설경매 2024타경62672

경기도 하남시 미사대로 410, 9층 101-928호 오피스텔이 수원지방법원 성남지원 사건번호 2024타경62672로 진행 중입니다. 매각기일은 2026년 7월 20일 월요일 오전 10시이며, 감정가는 228,000,000원, 최저입찰금액은 6,441,000원으로 확인됩니다. 현재 자료상 유찰 11회가 표시되어 있고 최저가율은 감정가 대비 약 3% 수준으로 기재되어 있어, 단순 가격만 보고 접근하기보다는 재매각 사유와 권리관계, 점유 현황을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

 

해당 물건은 오피스텔로 분류되어 있으며 토지와 건물이 일괄 매각되는 구조입니다. 토지면적은 2.09평, 건물면적은 8.36평으로 확인됩니다. 주소는 경기도 하남시 미사대로 410, 9층 101-928호이며, 감정평가현황에는 인접도로와 등고가 평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지이용계획 관련 내용으로는 폭 15미터에서 20미터 보행자전용도로 접합 사항이 표시되어 있습니다.

 

이번 물건에서 특히 눈에 띄는 부분은 유찰 횟수와 재매각 조건입니다. 원문 자료에는 재매각으로 표시되어 있고, 매수보증금은 최저매각가격의 20%라고 기재되어 있습니다. 일반적인 입찰보증금 비율과 다를 수 있으므로 입찰자는 준비 금액을 착오 없이 계산해야 합니다. 최저입찰금액이 낮게 보인다고 해도 보증금 비율, 잔금 납부 가능성, 인수될 수 있는 비용, 점유 정리 가능성을 함께 검토해야 실제 부담이 달라질 수 있습니다.

 

입지 측면에서는 하남시 미사대로에 소재한 오피스텔이라는 점이 확인됩니다. 다만 원문에 지하철역과의 거리, 배후 수요, 임대료, 실거래가, 주변 공실률 같은 세부 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 생활권이나 임대수요를 판단하려면 현장에서 실제 접근성, 건물 출입 동선, 주차 여건, 주변 상권의 운영 상태, 유사 면적 오피스텔의 임대 현황을 직접 확인하는 과정이 필요합니다. 특히 소형 오피스텔은 면적이 작기 때문에 내부 구조, 채광, 소음, 관리 상태, 냉난방 설비, 공용부 관리 수준에 따라 실사용 만족도와 임대 경쟁력이 달라질 수 있습니다.

 

권리관계는 반드시 별도로 확인해야 합니다. 원문 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 세부 내용이 명확하게 정리되어 있지는 않습니다. 또한 관련사건으로 수원지방법원 성남지원 2024가단206172 판결정본이 기재되어 있어, 해당 판결의 내용이 매각 절차나 점유, 청구관계에 어떤 영향을 주는지 확인할 필요가 있습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 사건기록을 함께 대조해야 하며, 말소기준권리와 인수 가능 권리가 정확히 구분되어야 합니다.

 

명도와 점유 부분도 단정해서는 안 됩니다. 자료에는 용도와 점유 항목에 건물전부가 표시되어 있으나, 실제 임차인 또는 점유자가 있는지, 전입 여부나 사업자등록 여부가 있는지, 보증금 주장 가능성이 있는지까지는 제공된 내용만으로 확정하기 어렵습니다. 오피스텔은 주거용과 업무용 사용이 혼재될 수 있으므로 전입세대 열람, 확정일자, 상가건물임대차 또는 주택임대차 적용 가능성, 관리사무소 확인, 현장 방문을 통한 점유 상태 파악이 중요합니다.

 

입찰 전에는 관리비와 공용부 비용도 확인해야 합니다. 오피스텔의 경우 장기 미납 관리비, 전기료, 수도료, 냉난방 관련 비용, 주차 관련 비용 등이 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 낙찰자가 법적으로 부담하지 않는 비용이라도 실제 명도 과정이나 사용 개시 전 협의에서 문제가 될 수 있으므로 관리사무소를 통해 미납 여부와 공용부 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 내부 시설의 노후도, 누수 흔적, 원상복구 비용, 도어락과 창호, 욕실과 주방 설비 상태도 현장에서 체크해야 합니다.

 

이번 사건은 최저가가 크게 낮아진 만큼 가격 자체보다 절차상 리스크를 더 신중하게 봐야 합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비와 명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 재매각 물건은 이전 매각 과정에서 잔금 미납이나 절차상 변수가 있었을 가능성을 함께 살펴야 하므로, 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서와 사건기록을 직접 확인하고 전문가 검토를 거치는 것이 필요합니다.

 

입찰가를 산정할 때는 감정가와 최저가의 차이만 기준으로 삼기 어렵습니다. 실제 사용 가능 면적, 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대 가능 여부, 예상 보수비, 명도 기간, 취득세와 등기비용, 보증금 20% 준비 여부, 잔금 조달 계획까지 함께 계산해야 합니다. 낙찰 이후 추가로 투입될 시간과 비용을 반영하지 않으면 낮은 최저가의 장점이 줄어들 수 있습니다.

 

하남시 미사대로 오피스텔 경매를 검토하는 분이라면 이 물건은 단순히 11회 유찰된 소형 오피스텔로만 볼 것이 아니라, 재매각 조건과 관련사건, 점유관계, 관리비, 현장 상태를 종합적으로 확인해야 하는 사례로 접근하는 것이 적절합니다. 현재 확인된 정보만으로 권리분석이나 명도 난이도를 단정하기 어렵기 때문에, 입찰 전 서류 검토와 현장 조사를 병행하는 것이 필요합니다.

 

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. (이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능) 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.

 

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