사건개요
사건번호: 2025타경111
관할법원: 춘천지방법원 강릉지원
물건종류: 아파트
소재지: 강원특별자치도 삼척시 중앙시장1길 22-52 제1층 제101호
감정가: 1,547,000,000원
최저가: 530,621,000원
매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00
진행상태: 3회 유찰, 최저가율 34%
이번 물건은 강원특별자치도 삼척시 중앙시장1길 22-52에 있는 아파트 경매 사건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 103.46평, 건물면적은 185.08평입니다. 감정가는 1,547,000,000원이고, 3회 유찰 후 최저입찰금액은 530,621,000원으로 확인됩니다.
소재지는 삼척시 중앙시장1길 일대이며, 원문에는 제1층 제101호로 표시되어 있습니다. 감정평가현황에는 여러 면적 항목이 나뉘어 기재되어 있고, 토지는 사다리형 평지로서 아파트 및 상가부지로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 다만 세부 층별 구성, 실제 이용 현황, 공용부분 포함 여부, 각 호실의 점유 상태는 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 감정평가서와 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 일괄매각 조건입니다. 토지와 건물이 함께 매각되는 형태로 보이므로, 입찰 전에는 등기부상 권리관계뿐 아니라 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서, 현황도면을 교차 확인하는 것이 필요합니다. 특히 건물면적이 185.08평으로 제시되어 있어 단순한 일반 아파트 한 세대처럼 접근하기보다는 실제 건물 구성과 점유관계를 세밀하게 파악하는 방향이 맞습니다.
입지 측면에서는 중앙시장1길이라는 주소 특성상 생활 편의시설과 도로 접근성, 주변 상권의 이용 흐름을 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 원문에는 역세권, 대로변, 조망권과 같은 구체적 입지 장점이 별도로 확인되지 않으므로 그런 표현은 단정하지 않는 것이 좋습니다. 현장에서는 건물 출입 동선, 주차 가능 여부, 인접 도로 폭, 차량 진입 편의성, 주변 건물과의 거리, 소음 및 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
권리관계에서는 유치권 관련 내용이 핵심 확인 대상입니다. 원문에는 유치권 표시가 있으나, 2025.12.10. 채무자 겸 소유자가 공사대금 284,900,000원과 대여금 41,000,000원을 피담보채권으로 하는 유치권 부존재 판결 관련 신고서를 제출한 내용이 확인됩니다. 이후 2026.3.31. 대법원 2025다219718 사건에서 유치권이 부존재한다는 확정판결이 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 배당절차와 인도 과정에서 어떤 주장이 다시 제기될 수 있는지는 별도 검토가 필요합니다.
소재지 지도
점유관계도 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 JIN MEILAIN, 김성주, 김현정, 김흥식, 박성배, 박칠성, 배정선, 이정식, 이진용, 임재수, 조순이 등 여러 명의 점유 또는 임대차 관련 기재가 확인됩니다. 일부는 임대차계약이 불분명하다고 되어 있고, 일부는 실제 거주자와 전입신고 내용이 다르게 조사된 것으로 보입니다. 김흥식은 2024.02.20. 집행관의 강제집행으로 퇴거된 상태라고 조사된 내용도 있으나, 현재 상태는 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
특히 건물관리자 박칠성의 진술을 바탕으로 한 내용이 다수 포함되어 있어, 서류상 기재와 실제 점유가 일치하는지 확인이 중요합니다. 무상거주 확인서, 사망한 임차인 또는 동거인 관련 기재, 전입세대와 실제 거주 호실의 차이 등은 명도 난이도와 비용에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 주민등록 전입세대 열람, 상가건물 임대차 현황, 현황조사서, 매각물건명세서, 집행기록을 함께 확인해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 사건은 공고 이후에도 대위변제, 항고, 취하, 변경, 연기, 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있습니다. 말소기준권리와 인수되는 권리, 임차인 또는 점유자의 대항력, 관리비 체납, 유치권 관련 잔여 주장, 명도 비용과 기간은 원문에 모두 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 실제 부담 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 현재 최저가가 감정가 대비 34% 수준이라는 점만 보고 판단하지 않아야 합니다. 둘째, 건물 내부 상태와 수선 필요 범위를 직접 확인해야 합니다. 셋째, 점유자별 권원과 퇴거 가능성을 분리해서 검토해야 합니다. 넷째, 일괄매각 대상의 실제 경계와 공부상 면적이 맞는지 확인해야 합니다. 다섯째, 관련사건인 춘천지방법원 강릉지원 2022가단36758 기타 사건과 대법원 확정 내용이 매각절차에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
이 물건은 단순 가격 비교보다 권리관계와 점유관계 확인이 더 중요한 유형입니다. 유치권 부존재 확정판결 제출 내용은 긍정적으로 볼 수 있는 요소가 될 수 있으나, 여러 점유자와 임대차 불분명 기재가 함께 나타나므로 명도와 인도 계획을 보수적으로 세워야 합니다. 현장 방문 없이 입찰가만 산정하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계 확인, 현장 점검, 입찰 전 서류 검토, 명도 상담을 중심으로 의뢰인의 상황에 맞는 검토를 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다.
매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 전입세대 열람, 관리비 내역, 현장 점유 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인이 중요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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